Untermietvertrag mit Wohnungseigentümer
Hallo an alle,
es geht um folgendes: Ich wohne seit einigen Jahren in einer Wohnung zur Miete. Jetzt wurde mich wegen Eigenbedarf gekündigt. Um jetzt festzustellen, welche Chancen ich habe, um mich zu wehren, habe ich folgende Frage: Ich habe damals mit dem Wohnungseigentümer einen Untermietvertrag (Standartvertrag/ unbefristet) abgeschlossen, obwohl ich eigentlich Hauptmieter der Wohnung bin (das wollte der Eigentümer damals so und ich habe das auch nicht in Frage gestellt). Meine Frage ist jetzt, ob ich rechtlich wie ein Untermieter behandelt werde oder ob ich eigentlich Hauptmieter der Wohnung bin (also auch rechtlich), obwohl ich einen Untermietvertrag habe? Vielen Dank für eure Antworten.
6 Antworten
Wenn der Vermieter der Eigentümer dieser Wohnung ist, handelt es sich eben NICHT um einen Untermietvertrag. Da spielt es keine Rolle, wie der benannt wurde.
Eine Eigenbedarfskündigung zieht dann auch die rechtlichen Folgen nach sich, wenn dieser Eigenbedarf nur vorgetäuscht ist. (Schadensersatz also alle Kosten im Zusammenhang mit einem Umzug)
Ok, also habe ich einen ganz normalen Mitvertrag, das ist schon mal gut. Aber die Kündigung ist nicht vorgetäuscht, da gehe ich nicht von aus...
Den Begriff Untermiete, Untermieter, Untermietvertrag kennt das deutsche Mietrecht nicht.
Du bist Mieter mit einem Mietvertrag bei einem Vermieter - fertig.
Jetzt wurde mich wegen Eigenbedarf gekündigt.
Deine Chancen sind so gut/schlecht wie bei jedem anderen Mieter auch.
Nein, siehe mein Kommentar.
Bleibt aber trotzdem noch eine Frage offen: Bei einem normalen Mietverhältnis kündigt der Eigentümer dem Mieter wegen Eigenbedarfs. Bei Untermiete kündigt der Eigentümer dem Hauptmieter und dieser gibt das weiter an den Untermieter. In meinem Fall gibt es aber keinen Hauptmieter bzw. der Hauptmieter ist der Eigentümer selbst?
Du scheinst es nicht zu verstehen.
Der Vermieter kündigt dem Mieter kündigen oder umgekehrt.
Ob der Vermieter auch Eigentümer ist, ist völlig irrelevant.
Eigenbedarf
Voraussetzung ist zunächst, das der Vermieter in seinem Kündigungsschreiben die Person angeben muss, für die, die Wohnung benötigt wird. Der Vermieter muss weiterhin einen konkreten Sachverhalt darlegen, auf den er das Interesse dieser Person an der Wohnung stützt. (BVerfG WM 89, 483) Kein ausreichender Kündigungsgrund ist es, wenn der Vermieter als Kündigungsgrund lediglich angibt, er benötige die Wohnung dringend für seine eigene Nutzung
(OLG Karlsruhe RE WM 82, 241)
Zunächst sollte das Kündigungsschreiben nach folgenden Kriterien untersucht werden: Nach § 573 Abs. 3 BGB sind die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Der Zweck der Vorschrift besteht darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen (vgl. BT-Drs. 6/1549, S. 6 f. zu § 564a Abs. 1 Satz 1 BGB aF). Diesem Zweck wird im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist daher grundsätzlich die Angabe der Personen, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Personen an der Erlangung der Wohnung haben, ausreichend
(so schon BayObLG, NJW 1981, 2197, 2199 f.; Senatsurteil vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, NZM 2007, 679, Tz. 23).
Der Mieter müsste also zunächst Gründe für eine besondere Härte nach § 574 BGB darlegen, die das Interesse des Vermieters überwiegen.
Eigenbedarf trotz Alternativwohnung
Der Vermieter kann eine vermietete Wohnung wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er die Räume als Wohnung für sich, seine Familien- oder Haushaltsangehörigen benötigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Trotzdem kann die Kündigung nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts unwirksam sein, wenn dem Vermieter eine Alternativwohnung, d. h. eine andere freie oder frei werdende Wohnung aus seinem Wohnungsbestand zur Verfügung steht. Insofern kommt es darauf an, ob die Alternativwohnung im konkreten Einzelfall nach Größe, Lage und Zuschnitt geeignet ist, den Wohnbedarf des Vermieters ohne wesentliche Abstriche gegenüber der gekündigten Wohnung zu befriedigen. Davon kann nach einem neuen Urteil des LG Hamburg jedenfalls dann nicht ausgegangen werden, wenn die gekündigte Wohnung erheblich größer als die Alternativwohnung ist. In diesem Fall muss sich der Vermieter nicht auf die Nutzung der Alternativwohnung verweisen lassen
(LG Hamburg, Urteil v. 09.01.2003, 307 S 118/02, ZMR 2003, S. 265).
Untermieter, bedeutet eigentlich das jemand von dem Hauptmieter ein Zimmer oder einen Teil der Wohnung gemietet hat. Rein rechtlich gelten bei dir die im Mietvertrag stehenden Rechte und Pflichten. Also! Mietvertrag gut durchlesen. Wichtig ist jetzt in erster Linie ob tatsächlich Eigenbedarf besteht oder nicht. Verfügt der Vermieter über andere Immobilien in die der Verwandte einziehen kann, ist ein Eigenbedarf nicht gerechtfertigt. Um keine Fristen verstreichen zu lassen, solltest du schriftlich und per Einschreiben Widerspruch gegen die Wohnungskündigung einreichen und eine Begründung für den Eigenbedarf verlangen.
Für Mietverhältnisse über Wohnraum ist die Kündigung wegen Eigenbedarfes in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB geregelt, die Kündigungsfrist ergibt sich sodann aus § 573c BGB.
Die Eigenbedarfskündigung muss ordentlich begründet werden. Ob sie wirksam ist, ist davon abhängig, ob der Vermieter den als Kündigungsgrund geltend gemachten Eigenbedarf nachweisen kann.
Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die (ganze) Mietwohnung für sich selbst oder für eine zu seinem Hausstand gehörende Person, zum Beispiel eine Pflegekraft, oder für einen Familienangehörigen zu Wohnzwecken benötigt.
Familienangehörige, zu deren Gunsten der Vermieter wegen Eigenbedarfs kündigen kann, sind zum Beispiel Eltern oder Kinder des Vermieters, Enkel oder Geschwister. Seit dem 27. Januar 2010[1][2] gehören nun auch Nichten und Neffen zum Kreis der Personen, für die Eigenbedarf angemeldet werden darf.
Der Vermieter muss die Wohnung benötigen. Der bloße Wunsch, in den eigenen vier Wänden zu wohnen, reicht nicht aus.
Der Eigentümer hat mir die genauen Gründe des Umzugs nicht genannt. Er hat in seinem jetzigen Wohnort seine Arbeit gekündigt und will zurück. Seine Eltern verfügen im selben Haus ebenfalls über eine Wohnung, die allerdings ein Zimmer weniger hat. Auch hier wurde den Mietern gekündigt. Ergibt sich hieraus eine Chance für mich?
Richtig, kann ja nicht sein das er zwei Wohnungen gleichzeitig braucht. Viel Glueck.
Deine Behandlung als Untermieter unterscheidet sich nicht von der Behandlung als Hauptmieter. Die Kündigungsfristen sind unveränderlich gültig. Der Untermietvertrag signalisiert, dass der der Vermieter in der Wohnung gemeldet ist aber nicht darin wohnt.
Aber kann ein Eigentümer denn überhaupt einen Untermietervertrag mit mir abschließen? Muss es dann nicht ein Mietvertrag sein?
Der Untermietvertrag unterscheidet sich nur dann vom Hauptmietvertrag, wenn der gemietete Wohnraum in der vom Vermieter bewohnten Wohnung liegt, du allein den Vertrag abgeschlossen hast, keine weitere Person dein Zimmer bewohnt und der Wohnraum überwiegend mit Möbeln des Vermieters ausgestattet ist.
Diese Aussagen treffen vermutlich nicht auf deine Wohnsituation zu. Deshalb ist es unerheblich, wie der Mietvertrag tituliert ist.
Ich bewohne die komplette Wohnung alleine, der Vermieter wohnt ganz woanders. Der Vertrag hat als Titel Untermietvertrag. Aber, wenn ich dich richtig verstehe, dann ist es keiner, sondern ein normaler Mietvertrag? Dies ist erheblich vor dem Hintergrund möglicher Kündigungsfristen.
Das von mir geschilderte Untermietverhältnis, das ja nach deiner Aussage nicht zutrifft, weicht insofern von den Kündigungsfristen anderer MV ab, als Vermieter und Mieter ohne Grund den Untermietvertrag zum Monatsende jeden Monat mit einer Frist von 14 Tagen ordentlich kündigen können. Solltest du < 5 Jahre in der ETW deines Vermieters wohnen, beträgt die Kündigungsfrist mindestens 6 Monate, > 5 Jahre 3 Monate. Und daran ist nichts zu rütteln.
Aber es gibt glaube ich doch einen Unterschied. Einen Untermieter kann man doch wesentlich leichter aus der Wohnung werfen als einen "normalen" Mieter?