Hauptmieter kündigt die Wohnung. Was passiert mit Untermieter?
V = Vermieter M = Hauptmieter U = Untermieter
M geht ein Jahr nach Spanien, vermietet mit Erlaubnis von V befristet auf ein Jahr die Wohnung an U. Befristungsgrund Rückkehr nach einem Jahr. M beschließt dann länger in Spanien zu leben, dadurch verlängert sich der Unter-Mietvertrag.
Jetzt kündigt M die Wohnung bei V fristgerecht ohne dem Untermieter gegenüber eine Kündigung auszusprechen.
Dazu 3 Fragen:
- Hat U irgend eine Chance länger in der Wohnung zu bleiben als die Kündigungsfrist von M bzgl. des Hauptmietvertrages ?
- Macht sich M gegenüber U schadenersatzpflichtig?
- Wenn M sich schadenersatzpflichtig macht, kann M dann irgendwie die Kündigung des Hauptvertrages anfechten, weil sie die Rechtsfolge nicht bedacht hat ?
5 Antworten
zu 1.: Ja und zwar bis eine Räumungsklage gegen M und U vor Gericht durch ist und der Räumungstermin erreicht ist.
zu 2.: Ja, denn der Untermieter muss jetzt kurzfristig einen Umzug organisieren und bezahlen und hat mit Sicherheit auch erhöhte Kosten aufgrund der Dringlickeit.
zu 3.: Nein, keine Chance, denn der Fehler liegt bei ihm selbst. Könnte man sich evtl. vorstellen, dass der Vermieter froh ist über die Kündigung, denn nun kann er neu vermieten und dabei die Miete kräftig erhöhen?
4.: M macht sich außerdem V gegenüber schadensersatzpflichtig, wenn die Wohnung zu Mietende nicht geräumt ist und deswegen nicht übergeben werden kann. Dabei bezieht sich der Schadensersatz nicht nur auf die Höhe der monatlichen Miete, die mindestens als Nutzungsentschädigung weiter zu zahlen ist, sondern auch auf die Kosten einer evtl. notwendigen Räumungsklage bzw. Zwangsräumung samt Abtransport und Einlagerung des Umzugsguts des U bei einem Spediteur, falls das alles erforderlich wird.
5.: M könnte versuchen, den U dazu zu bewegen mit dem V einen Mietvertrag direkt zu machen und versuchen, den V dazu zu bewegen, mit dem U direkt einen Mietvertrag zu machen. Wenn er das schafft, ist das der Königsweg. Dass die Wohnung für den U dadurch evtl. teurer wird, versteht sich, aber das ist am Ende vielleicht immer noch günstiger, als eine neue Wohnung suchen zu müssen.
Danke für die Auszeichnung.
Hat U irgend eine Chance länger in der Wohnung zu bleiben als die Kündigungsfrist von M bzgl. des Hauptmietvertrages ?
Rein rechtlich gesehen muß U auch ausziehen. Denn M muß nach Vertragsende die Wohnung vollständig geräumt an seinen Vermieter zurück geben.
Nun könnte U sich einfach weigern auszuziehen. Dann wird der Vermieter von M Räumungsklage einreichen. Gegen M und U.
Macht sich M gegenüber U schadenersatzpflichtig?
Ja, denn er entzieht U (seinem Mieter) die vertraglich vereinbarte Mietsache.
Wenn M sich schadenersatzpflichtig macht, kann M dann irgendwie die Kündigung des Hauptvertrages anfechten,
Nein. Ms Kündigung bei seinem Vermieter hat mit dem Vertrag zwischen M und U nichts zu tun.
Der Hauptmieter muss bereits BEVOR er seinen eigenen Mietvertrag kündigt, seinem Untermieter kündigen. Unterlässt er das, wird der dem Untermieter gegenüber schadensersatzpflichtig, wenn dieser ebenfalls die Wohnung räumen muss.
Und das muss dieser, da er ja mit dem VERMIETER überhaupt keinen Vertrag hat.
Zu Punkt 3 deiner Frage.
Das interessiert den Vermieter nicht. Wenn U sich nicht mit der Materie auseinander gesetzt hat, ist das SEIN Problem.
Mit dem Vermieter hat er doch überhaupt keinen Vertrag. Was will er da anfechten?
Oder ist das Mietverhältnis bereits "stillschweigend" auf den jetzigen Wohnungsinhaber übergegangen?. Dafür würde sprechen, wenn er die Miete DIREKT an den Vermieter gezahlt hätte.
Dann wäre daraus stillschweigend ein Hauptmietvertrag geworden. Dieser bedarf nämlich NICHT der Schriftform.
Schadensersatz kann U nur von M erstreiten. Das dürfte allerdings schwierig werden, wenn dieser im Ausland ist.
M hat gekündigt. Kann M die Kündigung anfechten um den Schadenersatz an U zu verhindern?
Im realen Fall ist M bereit zu tun, was er tun kann um den Schaden so gering wie möglich zu halten, daher kann man mit ihm reden.
Wie soll er denn seine eigene Kündigung anfechten? Der Vermieter kann die Wohnung ja schon längst wieder neu vermietet haben.
Die Wohnung ist nicht neu vermietet. Ich hatte die Hoffnung, dass hier eine Anfechtung wegen Irrtums möglich wäre, weil M sich nicht bewusst war, dass er sich hierdurch einem nicht unbeachtlichen Schadenersatzanspruch aussetzt.
Dann kann der jetzige Wohnungsinhaber nur HOFFEN, dass der Vermieter ihm einen Mietvertrag anbietet,. Das wäre aber ein neuer Vertrag und auch die Miete kann neu kalkuliert werden.
Für eine gewisse Zeit wäre das dann genau der Schadensersatzanspruch den U gegen M geltend machen kann.
Zu 1) Wenn der Hauptmieter raus muss, dann muss auch der Untermieter raus, es sei denn man kann sich mit dem Hauptvermieter einigen.
Zu 2) Ja.
Zu 3) Nein, weil es zwei separate Mietverträge sind die nichts miteinander zu schaffen haben.
Diesen Text habe ich tatsächlich bereits gelesen, doch er gibt leider keine Antwort auf meine Fragen. Der Fall, dass der Hauptmieter selbst kündigt wird kaum betrachtet.
steht doch hier:
Kündigt der Hauptvermieter den Hauptmietvertrag, besteht aus rechtlicher Sicht das Untermietverhältnis fort. Diese Kündigung betrifft zunächst nicht den Untermieter.
Das ganze ist ein realer Fall im Freundeskreis. Der Hauptmieter hat dem Untermieter nicht gekündigt. Der müsste jetzt sehr kurzfristig aus der Wohnung. Daher die Frage, ob der Hauptmieter irgendwie die Kündigung anfechten kann oder ob der einzige Weg ist, den Hauptmieter auf Schadenersatz zu verklagen und die Wohnung fristgerecht zu verlassen.