Restschulden für Käufer nach einem freihändigen Kauf einer Immobilie?

Hinter einer solchen Grundschuld steckt immer eine schuldrechtliche Forderung (z.B. Darlehen einer Bank), welche durch die Grundschuld als Grundpfandrecht dinglich gesichert wird. Dabei ist der Grundschuldkapitalbetrag idR höher als die eigentliche Forderung. Wird nun das Grundstück veräußert, ändert sich erst einmal nichts: der ehemalige Eigentümer haftet weiterhin schuldrechtlich für das Darlehen und das Grundstück dient durch die Grundschuld als Sicherheit, falls das Darlehen nicht erfüllt wird. Daher wird normalerweise eine Altgrundschuld vor der Veräußerung zur Löschung gebracht. Natürlich können sich beide Parteien auch einigen, dass der Käufer die Grundschuld ablösen soll, o.ä.. Das ist ihnen freigestellt.

die Frage ist eigentlich sehr einfach zu beantworten.

Der Verkäufer versichert in der Regel in der notariellen Urkunde, dass er die Immobilien lastenfrei übergiebt. Darüber hinaus werden Lasten nur übernommen, wenn der Käufer ausdrücklich zustimmt.

Kann der Verkäufer die Immobilie nicht leistenfrei Übergeben, weil die Bank keine Pfandfreigabe gibt, kommt der Vertrag nicht zur durchführung bzw. wird rückabgewickelt.

Ich kenne keinen Notar, der bei einer Überlastung (Kaufpreis niedriger als die Belastung) nicht sehr deutlich den Verkäufer auf die Risiken der Rückabwicklung aufmerksam macht und den Käufer belehrt, keine Belastung, die über den Kaufpreis hinausgeht, zu übernehmen.

Im Grund hat Ronox schon alles gesagt. Ich kann es höchsten noch etwas laienhafter, und dadurch vielleicht verständlicher, ausdrücken.

Das Darlehen, für das die Grundschuld haftet, wird ja in der Regel durch Raten zurückgezahlt. Dadurch ist die tatsächliche Forderung der Bank (meistens) niedriger als die eingetragene Grundschuld.

Wenn ein belastetes Grundstück verkauft wird und die Grundschuld bestehen bleibt, dann ist unverändert der alte Darlehensnehmer persönlich ggü. der Bank verpflichtet. Das Grundstück haftet jedoch - unabhängig vom jeweiligen Eigentümer - als Sicherheit. Das ist natürlich eine brisante Sache, da der neue Eigentümer ja kaum Einfluß auf die Zahlungsmoral des Alt-Eigentümers hat. Der neue Eigentümer kann im Extremfall das Haus versteigert bekommen, ohne selbst einen Euro Schulden zu haben.

Mit Einverständnis der Bank ist es möglich, daß der neue Eigentümer auch das Darlehen und alle damit verbundenen Verpflichtungen übernimmt. Das kann dann interessant sein, wenn der Darlehensvertrag, z. B. im Hinblick auf den Zinssatz, mit besonders günstigen Konditionen ausgestattet ist.

Es ist doch so. Bei einem freihändigen Verkauf vor einem Zwangsversteigerungstermin sieht ja der Notar, dass es einen Zwangsversteigerungseintrag im Grundbuch gibt. Insofern muss der Notar ja auch sofort davon ausgehen dass mitunter die Schulden des Eigentümers höher sind als die eingetragenen Grundschulden. Dies bedeutet weiterhin dass man dann klären muss aus Sicht des Notares wieviel man zahlen muss damit die Löschungsbewilligung der Grundschuld der bisherigen Bank erstellt wird. Und es muss von Anfang an klar sein wie die gesamten Schulden bezahlt werden.

Der Käufer übernimmt die Grundschuld und haftet daraus, solange bis die Forderung des Eigentümers abgetragen ist. D.h. die Bank kann jederzeit vollstrecken.

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