Mietvertrag - Zimmergröße weicht vom Plan ab
Hallo Community!
Ich habe ein WG-Zimmer gemietet; ich zahle eine Pauschalmiete, habe im Vertrag eine von mir gemietete Fläche eingetragen (anteilig an gemeinschaftlichen Räumen; wie genau komme ich auf diesen Wert? Alles (welche Räume?) außerhalb meines Zimmers ausmessen und durch (maximale) Bewohnerzahl teilen?), ferner gehört zum Vertrag ein Plan der Wohnung, auf dem für jedes Zimmer mit zwei Nachkommastellen die Größe angegeben ist. Nun musste ich feststellen, dass mein Zimmer doch wesentlich (ca. 20%) kleiner ist als auf dem Plan, weshalb ich mich ein bisschen veralbert fühle und gerne die Miete reduzieren würde. Allerdings wurde ich einerseits auf diese Gesamtfläche hingewiesen, andererseits (was ich ziemlich mies finde) dass es sich bei dem Plan bloß um Ca.-Angaben handeln würde. Was kann man da machen? Bin ich durch die Pauschalmiete ohnehin der Dumme, kann ich durch entsprechendes Messen herausfinden ob durch das kleinere Zimmer ich viel weniger Fläche habe als im Vertrag geschrieben und darauf verweisen oder dergleichen?
Vielen Dank schonmal!!!
8 Antworten
Ich sehe hier keinen Klärungsbedarf außer, dass der Mietvertrag nicht korrekt ist. Du hast ein Zimmer in dieser Wohnung gemietet, das mit 13,44 m² Fläche angegeben wurde. Die Zahl 22,55m² ist keinesfalls eine gemietete Fläche. Hier werden Nutzungsrechte unzulässig mit Mietflächen gleichgesetzt. Das Ziel des Vermieters ist klar, er will die Gemeinschaftsflächen von Küche, Bad,Flur etc. in den Vertrag einfließen lassen. Dass bei dieser Konstellation eine Pauschalmiete verlangt wird, ist nicht zu beanstanden.
Ganz klar: Die 3-Raten-Zahlung der Kaution ist zulässig und vom Gesetzgeber gestützt. Wenn du allerdings ein Kautionssparbuch anlegen willst, wird es wohl mit der 3 Ratenzahlung schwierig für die Sparkasse, dann müssten 3 Sparbücher angelegt werden. Aber was die Maklerin der Sparkasse mit deiner Kaution zutun hat, bleibt unklar. Die Kaution ist eine Sache des Mietvertrages zwischen dir als Mieter und dem Vermieter.
Ich habe selbst als Vermieter derartige Verträge mit Mietern geschlossen, weiß also von was ich spreche. Die Flächenanteile der Gemeinschaftsräume werden durch 3 (pro Person) geteilt und dem Bruttomietpreis des Zimmers hinzu gerechnet. Damit entsteht ein Pauschalmietpreis pro Person abhängig von der gemieteten Zimmerfläche.
Hallo WizzzzzzardNagic,
Gemäß Rechtsprechung des BGH ist eine Mietkürzung zulässig, wenn die angegebene Mietfläche um mehr als 10% abweicht. In diesem Fall können SIe die Miete kürzen. Die Nebenfläche berechnet sich in der Regel aus den Anteilen der Hauptmietflächen (also die Gesamtfläche aller vermieteten Wohnzimmer) zu allen anderen Flächen.
Beispiel:
Wohnzimmer 1: 10 m² Wohnzimmer 2: 15 m² Wohnzimmer 3: 25 m²
Gesamt: 50 m² hauptfläche
Nebenräume (Gemeinschaftsräume) wie z.B. Flur, Küche, Bad, Gemeinsschaftswohnzimmer) zusammen 60 m².
Somit haben wir eine Gesamtfläche von 110 m². Nun muss jeder Bewohner anteilig zu seiner Größe auch anteilig die Nebenfläche zahlen.
Bewohner Zimmer 1: Zimmerfläche : Hauptfläche = Anteiligefläche : Nebenfläche
In Zahlen: 10 : 50 = x : 60
nach dem Umformen: x = 12
Somit hat Bewohner Zimmer 1: 12 m² Nebenfläche zu zahlen.
Ist in dem MV geregelt, dass alle Bewohner anteilig der Bewohnerzimmer zahlen, dann zahlt jeder den gleichen Preis für die Nebenflächen. Nichtsdestotrotz kamm man dann die Miete für die Hauptfläche kürzen. Vorausgesetzt sie ist explizit ausgewiesen. Wenn nicht, und man hat nur eine Gesamtfläche, dann alle Flächen nachmessen. kommt man dadurch zu dem Entschluss, das die Fläche 10 % kleiner ist, kann man kürzen. Ist nur das Wohnzimmer kleiner, alles andere stimmt und man kommt gesamt nicht auf über 10% Abweichung, haben Sie leider Pech gehabt. (Bitte beachten, dass bei möglichen Dachschrägen Flächen anders berechnet werden).
Ich hoffe, dass war halbwegs verständliche. Sollten Sie noch Fragen haben, einfch Fragen ;)
LG Jan
Kurz die Werte:
Gemietete Fläche: 22,55m²
Zimmer (auf Plan): 13,44m² - tatsächlich nur ca. 10m² (können auch 10,2/10,4m² gewesen sein, hab es nicht genau im Kopf)
Reicht das?
Wie ist denn die Formulierung im Mietvertrag? Gibt es eine Zusammensetzung der Haupt- und Nebenfläche oder wird einfach pauschal gesagt, das sind gesamt 22,55 m²?
Bei der Abweichung im Zimmer ist die 10% - Grenze erreicht, und somit könnte man kürzen, WENN es auch einen Extrabetrag im Mietvertrag gibt. Gibt es den nicht, wird es schwierig. Dann müsste man den Vermieter fragen, wie sich die Nebenfläche zusammensetzt und die Berechnungsgrundlage einfordern.
Dies jedoch im Nachhinein zu monieren, wird schwierig. Vielleicht gibt es ja eine Aufstellung.
Alternativ könnten ja alle Bewohner ihre Mietverträge rausholen und man rechnet mal die Gesamtfläche aus allen Meitverträge zusammen. Danach misst man die Wohnung einmal aus und prüft, ob die Gesamt - qm zu der Fläche passen. Wenn es dann Abweichung gibt, dann kann man schön Theater machen ;)
Im Mietvertrag steht folgender Wortlaut:
§ 1 Mieträume 1. Zur Benutzung als Wohnung werden im Hause [Adresse] vermietet: EG rechts, Siehe Anlage Whg. Nr. 1* bestehend aus 1 Zimmern, Küche, Flur, Bad, WC, 0 Keller, 0 Boden, 0 Garten. Die Wohnfläche beträgt 22,55m².
§ 4 Miete Der Mieter zahlt dem Vermieter monatlich als Pauschalmiete EUR 385,00
Was meinst du mit Extrabetrag? Leider sind noch nicht alle Zimmer vermietet, so dass ich nicht genug Leute zum vergleichen habe.
*die Anlage ist der Plan, der dem Vertrag beiliegt, auf dem mein Zimmer markiert ist und (nicht etwa nachträglich mit einem Stift, sondern getippt) die m² des Zimmers stehen. Ah, dort sind ferner aufgeführt: Flur (16,47m²), Aufenthalt (15,72m²), Küche (12,56m²), WC, Abstellraum (ohne Zahl) - aber wenn die Werte genau so stimmig sind, müsste ich die ganze Butze mal vermessen...:-/
Puh, also ohne Berechnungsgrundlage wird das wohl sehr schwierig.
Vielleicht doch mal die Vermietung anschreiben und fragen, ob sie diese zur Verfügung stellen. Ansonsten kann man nichts beweisen. Die Nebenflächen sind dort also schon mit einberechnet.
Grundsätzlich kann die Wohnfläche in m² bis zu 10 % von dem im Mietvertrag angegebene m² abweichen!!! Bei einer Abweichung von mehr als 10% kann der Mieter auch ohne Verschulden des Vermieters verlangen, das der Mietzins nach der tatsächlichen Wohnfläche ermittelt wird. Wurde in der Vergangenheit zu viel Miete gezahlt, steht ihm ein Anspruch auf Mietrückzahlung zu. In erster Linie ist die Wohnfläche bei einer Mieterhöhung und bei der Abrechnung von Nebenkosten von Bedeutung nicht aber für die zu Beginn des Mietverhältnisses vereinbarte Miete. Weicht nämlich die im Mietvertrag angegebene Wohnungsgröße von der tatsächlichen Wohnfläche ab, so gilt: Ist die tatsächliche Wohnungsgröße erheblich kleiner als im Mietvertrag angegeben, so ist der Mieter nicht zur Mietminderung berechtigt.(OLG Hamburg RE WM 2000)Ausgenommen die Wohnungsgröße war zugesichert. Eine solche Zusicherung kann u.U. in der Vereinbarung eines m²-Preises liegen. Bei einer Mieterhöhung und bei der Umlage von Nebenkosten ist die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich. Hat der Vermieter seiner Mieterhöhung Schuldhafterweise eine zu große Wohnfläche zugrunde gelegt, kann der Mieter einen deshalb zu viel gezahlten Mietzins zurückfordern. Bei einer Abweichung von mehr als 10 % kann der Mieter auch ohne Verschulden des Vermieters verlangen, das der Mietzins nach der tatsächlichen Wohnfläche ermittelt wird. Soweit der Mieter in der Vergangenheit schon zu viel gezahlt hat, steht im ein Anspruch auf Rückzahlung zu.
Wie gesagt, zahle nicht Kalt-/Warmmiete, sondern einen Pauschalbetrag. In meinem Vertrag ist unter § 1 meine tatsächliche Wohnfläche als 22,55m² angegeben. Die Anlage 1 - ein am Computer erstellter Plan der Wohnung (also keine krude Zeichnung oder so) führt für alle Räume der Wohnung genaue m²-Werte (und aus den gemeinschaftlichen Räumen errechnet sich wohl meine Wohnfläche) - führt auf: Mein Zimmer (13,44m²), ferner aufgeführt: Flur (16,47m²), Aufenthaltsraum (15,72m²), Küche (12,56m²), WC, Abstellraum (ohne Zahl). Kann ich da was machen?
Nun musste ich feststellen, dass mein Zimmer doch wesentlich (ca. 20%) kleiner ist als auf dem Plan, weshalb ich mich ein bisschen veralbert fühle und gerne die Miete reduzieren würde. Was kann man da machen?
Zum Mieterbund oder Anwalt gehen.
Bin ich durch die Pauschalmiete ohnehin der Dumme, kann ich durch entsprechendes Messen herausfinden ob durch das kleinere Zimmer ich viel weniger Fläche habe als im Vertrag geschrieben und darauf verweisen oder dergleichen?
Das wird Dir der Mieterbund oder Anwalt sagen können.
Leider zahle ich nicht Kalt-/Warmmiete sondern eine Pauschalmiete (unabhängig davon, wie viele Leute dort wohnen oder eben nicht).
Und da könnte die Begründung liegen, das die Miete nicht gemindert werden kann.
MfG
Johnny
Neben der Pauschalmiete hast Du natürlch auch höhere Mietnebenkosten!
Wenn Du sicher bist, dass die Wohnfläche nicht stimmt, dann solltest Du das schriftlich festhalten und per Einschreiben/Rückschein oder durch ene persönliche Übergabe mit einem Zeugen überreichen und vom Eigentümer überprüfen lassen.
Eventuell ist er ja doch bereit, an der Miete und den Nebenkosten zu drehen.
Hängt die Pauschalmiete nicht von der Wohnungsgröße ab?
Ist die Pauschalmiete einvernehmlich gewürfelt worden?
Du hast von Pauschalmiete keine Ahnung.
Okay, also wie sollte ich verfahren? Dass der Vertrag nicht ganz koscher ist, habe ich leider schon bemerkt - z.B. steht im Vertrag, ich könne die Mietkaution auch in drei einzelnen Zahlungen hinterlegen; die Maklerin d. Sparkasse/d. Vertreter d. Verwaltung bestanden jedoch auf einer Einmalzahlung (ohne es im Vertrag ändern zu wollen).