Kaufvertrag vs. Grundbucheintrag. Was zählt?
In einem 3-Parteien-Haus sollen 2 Wohnungen gleichzeitig verkauft werden. Laut Teilungserklärung gehört zu Wohnung 1 die Garage 1. Wohnung 2 hat nur Stellplatz 2. Der Kaufvertrag wird wahrscheinlich folgend aussehen: - Wohnung 2 wird mit Garage 1 verkauft - Wohnung 1 wird mit Stellplatz 2 verkauft. Vor dem Verkauf wird wahrscheinlich keine Grundbuchänderung vom aktuellen Eigentümer stattfinden.
Was ist wenn Käufer 1 die Wohnung 1 mit Stellplatz 2 kauft, aber anschließend nicht seine Zustimmung zur Grundbuchänderung gibt? Gehört ihm dann die Garage 1 gemäß Grundbuch (da zugehörig zur Wohnung 1) oder ist dann der Kaufvertrag bindend?
7 Antworten
.... es wird keinen Kaufvertrag geben. Verkauft/gekauft werden kann nur das, was da ist.
Was soll ein 3- Parteienhaus sein?
Da ein Kaufvertrag ein schuldrechtliches Geschäft ist, kann dort verkauft werden, was die Parteien wollen. Die Frage ist nur, ob der Kaufvertrag erfüllt werden kann.
Der Kaufvertrag bewirkt nach deutschem Recht lediglich die Verpfichtung des Verkäufers, den Vertragsgegenstand dem Käufer zu übereignen. Das Eigentum geht nicht mit Abschluss des Kaufvertrags über.
Nach dem Grundbuchstand gehört zu Wohnung Nr. 1 die Garage Nr. 1. Wenn nun der Eigentümer der Wohnung Nr. 2 die Garage Nr. 1 mitverkauft, hat er ein Problem, da er diese nicht mitübereignen kann (es sei denn, er wäre auch Eigentümer der Wohnung Nr. 1). In diesem Fall hat er natürlich auch die Verpflichtung, das Sondereigentum an Garage Nr. 1 auf das Wohnungseigentumsrecht Nr. 2 zu übertragen und die entsprechende Eintragung im Grundbuch zu bewilligen. Diese Anträge werden aber üblicherweise vor Vorlage des Kaufvertrages oder gleichzeitig beim Grundbuchamt gestellt.
Denn anders ist es auch gar nicht möglich. Das Grundbuchamt wird das Eigentum nicht umschreiben, wenn im Kaufvertrag für Wohnung Nr. 2 die Garage Nr. 1 als Vertragsgegenstand mitaufgeführt ist. Das weiß aber auch der beurkundende Notar, weswegen er das im Kaufvertrag berücksichtigen wird.
Kurz zusammenfassend also: Der Verkäufer wird die entsprechenden Änderungen vor Eigentumsübergang auf den Käufer veranlassen um den Kaufvertrag ordnungsgemäß zu erfüllen.
Dazu muss nicht die Teilungserklärung geändert werden, wozu alle Miteigentümer mitwirken müssten, sondern der Eigentümer kann das Sondereigentum an der Garage auf das Wohnungseigentumsrecht 2 übertragen ohne Mitwirkung der Miteigentümer.
.... eben nicht, kann er nicht. Kein ET kann die Vereinbarungen in der TE einseitig außer Kraft setzen/ändern.
Nein, wenn wird dr Kaufvertrag vollzogen und mit der neuen Regelung ins Grundbuch eingetragen.
Vorher jedoch, wird ein Notar das Grundbuh einsehen und die Vertragsparteien auf eventuelle Kollisionen hinweisen.
Besteht dann ekien Einigkeit wird es keine Beurkundung geben.
Da jetzt offenbar alles einem Eigentümer gehört ist der Vertrag bindend. Die jeweiligen Käufer bevollmächtigen den Notar ja mit dem Vertrag auch zur Grundbuchberichtigung. Problematisch wird es nur, wenn der Verkäufer die gleiche Garage zeitnah 2x verkauft.
Oft werden die Garagen auch in einem separaten Grundbuchblatt geführt, damit sie auch unabhängig von der Wohnung verkauft werden können.
Deine Frage behandelt eine sachenrechtliche Frage. Streng genommen ist weder das eine noch das andere richtig.
Im deutschen Privatrecht gilt das sog. Trennungs- & Abstraktionsprinzip. Laienhaft ausgedrückt heißt das, dass dich ein bloßer Vertrag noch nicht zum Eigentümer macht. Dazu bedarf es eines weiteren (dinglichen, d.h. auf eine Sache bezogen) Rechtsgeschäft.
Ein Vertrag gibt dir nur das Recht ein solches dingliches Rechtsgeschäft von der anderen Partei zu forden.
Wenn der Käufer also das dingliche Rechtsgeschäft nicht zustandekommen lässt, "gehört" ihm gar nichts.
Das ist alles sehr laienhaft ausgedrückt und eigentlich ein wenig komplexer. Aber ich denke man bekommt einen ungefähren Eindruck von der Rechtslage.
.... und wer ergänzt entsprechend die Teilungserklärung?