Änderung Grundbucheintrag notwendig bei Verkauf von Hobbyraum?

Fehlermeldung von gutefrage.net: "Leider können wir Deinen Beitrag so nicht annehmen. Er enthält Wörter, die vulgär, beleidigend oder aus rechtlichen Gründen nicht zulässig sind. Bitte formuliere Deinen Beitrag neu." Ok, mache ich. Dann muss ich halt "Stuhl" statt "*******" schreiben. (Für eine Begriffserklärung zum Wort Stuhl siehe hier: http://de.wikipedia.org/wiki/Stuhlgang )

Ach du Stuhl.

Ihr habt einen notariell beglaubigten Vertrag OHNE Grundbuchänderung. Sowas sollte es garnicht geben. Jeder Notar müsste intervenieren und sich weigern, einen Immobilienkaufvertrag zu beglaubigen, der schlichtweg nicht funktioniert. Auch würde ein anständiger Notar bei einem derart faulen Vertrag NIE grünes Licht geben für die Bezahlung. [Man beachte, bei einem Immobilienkauf muss man auf die Erlaubnis vom Notar warten, bis man das Geld überweisen darf.]

Aber von Anfang an: Damit deine Mutter den Hobbyraum getrennt verkaufen kann, muss es im Grundbuch dafür eine getrennte Seite geben. Sprich: Im Grundbuch muss vermerkt sein, dass die Whg und der Hobbyraum zwei getrennte Immobilien sind. Ohne diese Eintragung ist ein getrennter Verkauf garnicht rechtsgültig möglich; Das Eigentum am Hobbyraum ist somit nach wie vor an das Eigentum an der Wohnung gekoppelt.

Ihr müsst also schaun, dass ihr das voneinander entkoppelt bekommt. Hierzu gibt es 3 Möglichkeiten:

a) es ist bereits entkoppelt. Wenn der Erstkäufer, der den Raum, als das Haus neu war, gekauft hat, die Option hatte, ihn nicht zu kaufen, dann kann es gut sein, dass Whg und Raum im Grundbuch bereits getrennt sind und getrennt verkauft werden können. In diesem Fall ist das ganze trivial und ihr müsst nur noch schaun, dass die richtigen Eigentümer im Grundbuch vermerkt werden.

b) Aufteilung auf Grundlage der Teilungserklärung: Manche Teilungserklärungen haben Klauseln, die einzelnen Miteigentümern es gestatten, einseitig (oder mit Zustimmung des Verwalters oder so) die Teilungserklärung unter bestimmten Vorraussetzungen zu ändern. Z. B. habe ich mal in einem Haus gewohnt, wo es erlaubt war, die beiden Wohnungen am Ende des GAnges zu einer zusammenzufassen und dabei auch noch ein Stück vom Gemeinschaftsflur abzutrennen und ohne dass jeder im Haus zustimmen musste. Genauso könnte es sein, dass das fragliche Haus eine Klausel zur Loslösung des Hobbyraums von der Whg hat.

c) Wenn a und b nicht gehen, dann wird es richtig teuer. Denn dann musst du die Teilungserklärung ändern - und dass geht, wenn in der Teilungserklärung nichts anderes steht (siehe b) nur, indem JEDER im Haus seine notariell beurkundete Zustimmung gibt. Das wird natürlich bei einem Hochhaus sehr teuer, weil jeder Eigentümer, der zum Notar rennen muss, extra kostet. Außerdem kann jeder Eigentümer die ganze Aktion sabotieren, wenn er will. Wenn du aber diesen WEg gehst, dann sollte sich die ETG am besten Gedanken darüber machen, was für SAchen man dabei sonst noch in der Teilungserklärung ändern könnte - bei nicht mehr ganz neuen Häusern können sich so einige Sachen ansammeln, die in der Teilungserklärung nciht mehr stimmen oder die es sinnvoll wäre, zu ändern (z. B. eine Klausel hinzufügen, mit der man die Eigentumsanteile unter bestimmten Voraussetzungen zusammenlegen oder teilen kann, ohne dass mein einen Papierweltkrieg austragen muss).

Ach ja, die Eintragung ist unbedingt notwendig. Der Käufer des Hobbyraums kann sogar auf Rückabwicklung bestehen (oder noch schlimmeres anrichten), wenn der Mangel nicht beseitigt wird. Und der jetzige Bewohner der Whg, kann auch noch Stress machen, wenn er die Wohnung gekauft hat und somit Eigentümer ist. (NB: "Besitzer" ist nur derjenige, der eine SAche in seiner Gewalt hat - Der Besitzer der Wohnung kann somit Eigentümer, Mieter oder illegaler Hausbesetzer sein.) Denn als Eigentümer der Whg und des Hobbyraums kann er womöglich den Hobbyraumbesitzer aus dem Raum rausklagen - vorausgesetzt er ist als Eigentümer ordnungsgemäß im Grundbuch eingetragen. Letzteres ist womöglich nicht der Fall, denn wenn der Hobbyraum schon derart falsch verkauft wurde, dann ist der Whg-Verkauf vllt auch nicht richtig eingetragen.

Sollte es mit a), b) und c) nicht hinhaun, bleibt nur eins: Der Kaufvertrag für den Hobbyraum wird rückabgewickelt und der Eigentümer der Wohnung vermietet ihn an den Eigentümer. Nein, es geht nicht anders.

Ja, das muss zwingend nachgeholt werden, denn nur mit der Änderung der Grundbucheintragungen resp. Teilungserklärungen können auch die Eigentumsverhältnisse korrekt dokumentiert und ggfs. nachgewiesen werden.

Ja, sonst muss ja der damalige Besitzer immer noch die Grundsteuer und evtl. anfallende Allgemeinkosten der Hausgemeinschaft dafür tragen.

nu klar, denn sonst kann sie ja nicht nachweisen, dass de Raum ihr Eigentum ist...