Haus Kaufvertrag - Absatz über Fälligkeit unklar?
Hallo,
ich bin gerade dabei mit meiner Frau ein Haus auf dem Land zu kaufen und stemme das ohne Bank durch den Verkauf meiner Eigentumswohnung. Nun ist die Verkäuferin des Hauses wohl mit Banken verstrickt, in Abteilung III des Grundbuches finden sich sogar 4 Bankeneinträge, und ich wäre nicht besorgt, wenn nicht später im Kaufvertragsentwurf folgender Absatz stehen würde:
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1. Fälligkeit
Der Kaufpreis ist fällig innerhalb von zwei Wochen nach Zugang einer schriftlichen Mitteilung des Notars durch Einwurfeinschreiben an den Käufer, vorausgesetzt dass,
die Eigentumsübertragungsvormerkung für den Käufer eingetragen ist mit Rang nur nach den in § 1 aufgeführten Belastungen und nach Belastungen, an deren Bestellung der Käufer mitgewirkt hat;
b) die zur Lastenfreistellung für vor- oder gleichrangig zur Vormerkung eingetragene und nicht vom Käufer übernommene Grundstücksbelastungen erforderlichen Unterlagen in grundbuchtauglicher Form vorliegen, wobei der zu deren Verwendung erforderliche Betrag den Kaufpreis nicht übersteigen darf, und etwaige Treuhandauflagen für deren Verwendung insgesamt aus dem Kaufpreis erfüllt werden können; der Käufer ist berechtigt und bei Kaufpreisfälligkeit auch verpflichtet, die zur Ablösung verlangten Beträge an die Gläubiger in Anrechnung auf den Kaufpreis zu zahlen; der Notar wird beauftragt und bevollmächtigt, die Unterlagen zur Lastenfreistellung für die Kaufvertragsparteien und das den Kaufpreis finanzierende Kreditinstitut entgegenzunehmen und zu verwenden;
c) eine Verzichtserklärung oder Negativatteste der Gemeinde über das Vorkaufsrecht und die zur Wirksamkeit oder Vollzug des Vertrages erforderlichen Genehmigungen vorliegen, mit Ausnahme der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes. Stehen Genehmigungen oder Lastenfreistellungsdokumente unter Zahlungsauflagen, teilt der Notar diese den Beteiligten ohne weitere Prüfung mit. Der Kaufpreis kann insoweit bei Fälligkeit nur durch Erfüllung solcher Auflagen erbracht werden, ist also zweckgebunden, ohne dass der Zahlungsempfänger hieraus eigene Rechte erwirbt. Der Restbetrag nach Berücksichtigung etwaiger solcher Treuhandauflagen ist zu überweisen auf das Konto des Verkäufers bei der …
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Was mich da besonders verwirrt ist "a)"... da weiß ich gar nicht mehr wo oben und unten ist. In den Verträgen, die ich bisher vor mir hatte, war das deutlich einfacher formuliert und ich bin mir nicht sicher was da steht.
Weiter hinten kommt noch ein Paragraph, der folgendes besagt:
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5. Sonstiges
Die Übertragung erfolgt frei von Lasten in Abt. II und III des Grundbuches.
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Also alles gut, oder? Mich macht der Punkt mit der Ablösung, die ich an die Gläubiger, über den Kaufpreis hinaus, zu zahlen hätte etwas nervös. Was bedeutet "wobei zu deren Verwendung erforderliche Betrag den Kaufpreis nicht übersteigen darf, ..." ?
Mach ich mir unnötig Sorgen? Bin ich einfach nur nicht fit genug für Beamtendeutsch?
Besten Dank für eure Meinung!
5 Antworten
Hallo Xango,
ich würde auch den Notar fragen. Ansonsten habe ich dir die Aussage mal kurz zerlegt und erläutert.
b) die zur Lastenfreistellung für vor- oder gleichrangig zur Vormerkung eingetragene und nicht vom Käufer übernommene Grundstücksbelastungen erforderlichen Unterlagen in grundbuchtauglicher Form vorliegen, wobei der zu deren Verwendung erforderliche Betrag den Kaufpreis nicht übersteigen darf,
Der Verkäufer hat die Möglichkeit zur Lastenfreistellung den zu zahlenden Ablösungsbetrag auf dich zu übertragen (zum Beispiel ein alter Kredit den er mit dem Kaufpreis verrechnen will), so lange die Summe dieser Lastenfreistellung den Kaufpreis nicht übersteigt (Du überweist den kompletten Kaufpreis nur an Banken die noch eine eingetragene Grundschuld haben und der Verkäufer erhält nichts mehr)
und etwaige Treuhandauflagen für deren Verwendung insgesamt aus dem Kaufpreis erfüllt werden können; der Käufer ist berechtigt und bei Kaufpreisfälligkeit auch verpflichtet, die zur Ablösung verlangten Beträge an die Gläubiger in Anrechnung auf den Kaufpreis zu zahlen;
Hier wird nur nochmal betont, dass du verpflichtet bist die Ablösung zu zahlen, jedoch maximal bis zur Höhe des Kaufpreises (darüber hinaus muss der Verkäufer zahlen)
der Notar wird beauftragt und bevollmächtigt, die Unterlagen zur Lastenfreistellung für die Kaufvertragsparteien und das den Kaufpreis finanzierende Kreditinstitut entgegenzunehmen und zu verwenden;$
Allgemeine Aussage, der Notar kümmert sich um alles.
Grüsse Felix
Das bedeutet auf gut Deutsch, dass der zur Ablösung der Grundpfandrechte bzw. Darlehen erforderliche Betrag, welcher von dir direkt an den Gläubiger zu zahlen ist, nicht höher sein darf als der Kaufpreis. Das ist ja auch logisch, denn sonst müsstest du draufzahlen. Die Restvoraussetzungen sind auch standard: Zum einen die Eintragung der Vormerkung, durch die du deine danach erfolgte Kaufpreiszahlung absicherst und zum anderen das Negativzeugnis der Gemeinde wegen Nichtausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts.
Wenn das explizit so drin steht, dann geht diese Regelung natürlich vor. Es kann natürlich sein, dass die Darlehen auch schon komplett getilgt sind und nur noch die Grundschulden im Grundbuch eingetragen sind.
Zunächst mal hat Ronox mit seiner Einschätzung völlig recht.
In dem Auszug, den Du mitgeschickt hast, steht klipp und klar:
...der Käufer ist berechtigt und bei Kaufpreisfälligkeit auch
verpflichtet, die zur Ablösung verlangten Beträge an die Gläubiger in
Anrechnung auf den Kaufpreis zu zahlen...
Das heißt, dass die Banken ihre Löschungsunterlagen an den Notar schicken und im Gegenzug einen Betrag X verlangen, den Du direkt an die Banken zu zahlen hast. Nur das Geld, das danach noch übrig ist, erhält der Verkäufer von Dir.
Ich ergänze dann mal noch: Falls die Bank einen Ablösungsbetrag fordert, teilt der Notar dir mit: Zahle Betrag in Höhe von x an Bank Y und den Rest an das im Vertrag angegebene Konto. Das erklärt der Notar dir aber und ist auch eine durchaus übliche Formulierung.
Vielen, vielen Dank euch allen! Ich kann das nun etwas planlos mit dem Notar besprechen und einfach noch um Aufklärung im Detail bitten.
Vermutlich ist die Schuld in der Tat schon getilgt und der Eintrag wird bei Übertragung auf mich einfach gelöscht. Das lasse ich mir nochmal in "Notarsprache für Dumme" bestätigen. :)
Frag den Notar, er handelt unparteiisch und muss dir Auskunft geben.
Sollte es dir komisch vorkommen frag einen Rechtsanwalt, der arbeitet parteiisch.
Ganz sicher beantwortet dir das nur der Notar!
Dafür wird er ja auch bezahlt, und das in der Regel nicht zu knapp!
Das stimmt auf jeden Fall, ist mir auch voll bewusst. Beim Wohnungskauf damals habe ich zur Vorsicht einen zweiten Notar hinzugezogen, aber rückblickend war das wahnsinnig viel Geld für ein 15-Minuten-Gespräch über übliche Formalitäten.
Ich kann und werde den Notar natürlich darauf ansprechen, habe aber durchaus Bedenken was seine Neutralität betrifft, da er von der Maklerin gestellt wurde und auch aus ihrer Gegend kommt. Weiß also nicht wie weit er in meinem Interesse handelt. Ohne jetzt totale Paranoia an den Tag legen zu wollen...
Der Notar ist verpflichtet, dir das "Juristendeutsch" neutral zu erklären. Da hätte ich keine Bedenken, auch wenn er auf Vorschlag der Verkäuferin ins Spiel kam.
Der Notar ist von Amts wegen zur Unparteilichkeit und Neutralität verpflichtet. Keine Sorge.
Hallo,
also Punkt a) unter den Fälligkeitsvoraussetzungen ist die Eintragung der Auflassungsvormerkung für den Käufer. Diese dient, wie vermutlich bereits bekannt, einer Art Reservierung des Objektes. Sodass der Verkäufer nicht zu zich weiteren Notaren laufen kann und überall sein Grundstück an andere Leute verkauft.
Punkt b) ist ebenso Standard. Scheinbar sind auf dem Kaufobjekt noch Lasten eingetragen (Grundschulden oder Hypotheken). Vorerst wird abgeklärt, ob diese noch valutieren; heißt, ob der Verkäufer seine Darlehen noch zurückzahlt. Ist dies nicht der Fall, hat der Verkäufer bereits die erforderlichen Löschungsunterlagen zur Löschung der Rechte im Grundbuch vorliegen oder sie müssen bei den entsprechenden Gläubigern angefordert werden. Kann der Verkäufer selbst oder auch der Notar machen.
Valutieren die Rechte jedoch noch, schreibt der Notar die entsprechenden Gläubiger mit Abwicklung des Vertrages selbstständig an, mit der Bitte die Löschungsunterlagen für die eingetragenen Rechte zuzusenden, ggfls. eben unter Angabe des Betrages, den sie noch zu bekommen haben. (Die Höhe, über die das Recht noch valutiert und ggfls. Vorfälligkeitsentschädigung)
Die Gläubiger rechnen alles aus und schicken dem Notar die Löschungsunterlagen zu treuen Händen mit der Auflage, diese Unterlagen erst zu benutzen (also dem Grundbuchamt einzureichen) sofern die noch ausstehenden Kosten beglichen sind.
Wenn die Auflassungsvormerkung also eingetragen ist und dem Notar die Löschungsunterlagen der Banken und auch der Vorkaufsrechtsverzicht der Gemeinde zu c) vorliegen, schickt er dem Käufer die Kaufpreisfälligkeitsmitteilung. Dort steht genau drin, wohin er wieviel zu zahlen hat. Aus dem Kaufpreis werden dann also die bestehenden Darlehen des Verkäufers beglichen. Die geforderten Beträge der Banken dürfen natürlich insgesamt nicht höher sein als der Kaufpreis, sonst müsste der Käufer noch drauf zahlen. Sollte der Verkäufer Zweifel über die noch bestehende Höhe seiner Darlehen haben, sollte er vorab mit den Banken sprechen, ob der Kaufpreis ausreicht und muss ggfls. sonst selbst noch den Rest nachzahlen.
Wenn etwas übrig bleibt, geht das sodann an den Verkäufer auf das im Kaufvertrag (und später auch in der Kaufpreisfälligkeitsmitteilung) angegebene Konto.
Ist der Kaufpreis vollständig gezahlt, müssen Verkäufer und Banken den Eingang bestätigen. Sobald diese Bestätigungen beim Notar eingegangen sind, darf er auch die Löschungsunterlagen benutzen und die Rechte zur Löschung beantragen.
Ich hoffe das war nicht zu durcheinander.
LG
Aha! Danke, Danke für die Aufklärung soweit. Im Vertragsentwurf wird gebeten den Kaufpreis auf das Konto der Verkäuferin zu überweisen, keine Rede von Gläubigern. Ist das noch beim Notar anzumerken, oder eine Sache die zwischen Verkäuferin und Gläubigern geregelt wird?