Formfehler im Falle einer Räumungsklage?
Nehmen wir mal an Vermieter V kündigt Mieter M aufgrund von Mietrückständen fristlos. M erhielt ein ausgedrucktes Fax als Kündigungsschreiben, welches der Hausmeister ohne Couvert in den Briefkasten warf. M zieht nicht aus, sondern begleicht seine Rückstände. Was passiert nun, wenn V eine Räumung einklagt? Wie kann M beweisen, dass er nie das Original der Kündigung erhielt, sondern nur das ausgedruckte Fax, vom Hausmeister eingeworfen? Wer trägt am Ende die Kosten der Räumungsklage?
7 Antworten
Es spielt überhaupt keine Rolle, ob die Kündigung wirksam war oder nicht. Denn auch wenn die Kündigung wirksam wäre, durch die Zahlung der Schulden ist die Kündigung geheilt und unwirksam geworden. Das ist in §543 Abs.2 Satz 2 BGB festgelegt. schon allein dadurch die die Grundlage der Räumungsklage genommen.
Da es auch vor Gericht üblich ist, dass ausgedruckte Faxe anerkannt werden, darfst Du davon ausgehen, dass das Fax, welches Du erhalten hast und welches Dir durch den Zeugen "Hausmeister" zugestellt wurde, auch als Kündigung gültige anerkannt wird.
Wenn Du alle Deine Rückstände beglichen hast, ist die fristlose Kündigung erst einmal vom Tisch.
Im Falle einer dennoch erfolgten Räumungsklage kannst Du behaupten, dass Du nie eine Kündigung erhalten hast. Dann liegt es am Vermieter, zu beweisen, dass Dir die Kündigung rechtswirksam zugestellt wurde. Da es der Hausmeister bei Dir eingeworfen hat, wird dieser sich bestimmt auch den genauen Zeitpunkt notiert haben. Da das Schreiben nicht in einem Couvert steckte, weiß er auch, dass er die Kündigung und nicht eine Geburtstagseinladung eingeworfen hat.
Bleibt noch die Frage, ob das Fax auch eine echte Kopie vom Original war und diese kann geklärt werden, indem der Vermieter sein Original vorlegt. Damit wird dann die Kündigung rechtswirksam anerkannt. Davon darfst Du ausgehen.
Zu behaupten man wisse nichts von einer Kündigung, weil nur ein Fax vorgefunden wurde, belegt im Gegenteil, dass man eben schon etwas erhalten hat und man ausreichend Gelegenheit gehabt hätte, um die Herkunft zu klären.
Aber entscheidend ist am Ende doch nur, ob neben der fristlosen Kündigung auch eine fristgerechte ausgesprochen wurde mit Kündigungsfrist bis zum 31.1.2019 oder später. Dann läuft das Mietverhältnis tatsächlich nur noch bis Fristende. Wurde eine solche Kündigung auch darin ausgesprochen?
Nein, gar nicht ominös und ob die Kündigung anerkannt wird, entscheidet am Ende das Gericht. Meine Erfahrung: Faxe werden vor Gericht anerkannt, wenn das Original dazu vorgelegt werden kann.
Dass ein Fax i.d.R. von Gerichten als Beweismittel zugelassen wird (erst recht, wenn dazu auch noch das Original vorgelegt wird), aendert aber doch nicht an der Schriftformerfordernis des BGB § 568 Abs. 1 und auch nichts an der Definition des Begriffes "Schriftform" des BGB § 126 Abs. 1.
BGB § 568 Abs. 1 schreibt eindeutig die Schriftformerfordernis fuer eine Wohnungskuendigung vor.
Natürlich, wenn die Unterschrift des Hausmeisters auf dem Fax ist, wurde das Original nicht vom Vermieter persönlich unterschrieben. Gibt aber das Fax wieder, dass das Original eigenhändig vom Vermieter unterschrieben wurde, ist das Schriftformerfordernis erfüllt. Ist die Kündigung nicht unterschrieben, ist sie nicht erfolgt. Ganz klar!
Eben nicht! Eine Kopie der eigenhaendigen Unterschrift reicht gerade nicht aus. BGB § 126 Abs. 1: "Ist durch Gesetz schriftliche Form vorgeschrieben, so muss die Urkunde von dem Aussteller eigenhändig durch Namensunterschrift oder mittels notariell beglaubigten Handzeichens unterzeichnet werden."
Die Urkunde selbst kann also durchaus aus einer Kopie bestehen (beispielsweise einem Fax), sie muss aber dennoch vom Aussteller eigenhaendig unterschrieben worden und eben nicht nur mit einer Kopie der Unterschrift versehen sein.
Das geht aber aus dem Gesetz nicht hervor. Hier geht es doch um die Kopie einer Urkunde und nicht um die Urkunde selbst. (Dennoch halte auch ich das Vorgehen des Vermieters für fragwürdig. Ich hätte es nicht so gemacht und wenn die Mieterin jetzt rumzickt, hat er sich das selbst zuzuschreiben.
Die Urkunde selbst ist dem Empfaenger aber doch nie zugegangen.
Letztendlich werden wir das nicht entscheiden können, ob das ausreicht oder nicht. Wenn der Vermieter auf Mietvertragsende aufgrund der Kündigung nach Ablauf einer regulären Kündigungsfrist besteht, wird er ggf. Räumungsklage einreichen müssen und dann entscheidet das ein Richter. Da ich schon viel Wunderliches vor Gericht erlebt habe, sollte man sich nicht so sehr auf das eigene Rechtsgefühl verlassen. Das tu ich auch nicht, aber warne die FS davor, sich in ein verwegenes Abenteuer zu stürzen. Wird sie eine Räumungsklage bekommen, wird sie bestimmt dagegen angehen. Besser wäre es aber vermutlich, vorher schon mit dem Vermieter eine einvernehmliche Lösung zu finden.
Nein, aber Mieter M hatte vor Erhalt des Faxes schon fristgerecht zum 31.03.19 gekündigt.
Aber laut § 126 BGB ist eine Schriftform vorzulegen. Wieso sollte vor Gericht ein ausgedrucktes Fax ohne Originalunterschrift ausreichen?
Weil in den allermeisten Geschäftsbeziehungen ein Fax als Kopie eines Originals anerkannt ist, wenn das Original dazu tatsächlich existiert. Die Schriftform ist damit erfüllt.
Noch ein Beispiel: Du erhältst als Neumieter den Mietvertrag vom Vermieter per Mail zugesandt. Du druckst ihn aus, unterschreibst, scannst ihn ein und faxt ihn sofort zurück. Dann machst Du ein Fass auf und feierst den erfolgreichen Vertragsabschluss.
Der Vermieter sieht das aber anders und weil er vergeblich auf das von Dir noch zu sendende Original wartet, vermietet er die Wohnung an jemand anders. Als Du davon erfährst, pochst Du darauf, dass der Vertrag mit Deiner Unterschrift wirksam abgeschlossen wurde, zumal Du auch noch auf eine Sendebestätigung verweisen kannst. Was glaubst Du, was Dir plötzlich das Fax als Schriftform wert ist.
Da bin ich eigentlich anders informiert. Ein Mieter hat ja das Recht auf das Original einer Kündigung. Wenn ihm diese nicht im Fax angekündigt oder nachgereicht wird, kann er ja nicht davon ausgehen, dass noch eine existiert..
Seltsame Auslegung, aber wenn Du anders und Deiner Meinung nach besser informiert bist, warum fragst Du dann?
Aber zu Deiner abschließenden Frage: Die Kosten der Räumungsklage trägt zunächst der Kläger. Gewinnt er aber, sind die Kosten von der Beklagten zu tragen. Ganz einfach.
Habe nicht gesagt, dass ich besser informiert wäre. Habe lediglich andere Informationen und möchte mich hier austauschen. Deswegen frage ich.
Dann kennst Du jetzt meine Meinung. Albatros und ggf. andere haben eine andere Meinung und es liegt nun an Dir oder Deinem Rechtsanwalt, Dich auf das Risiko einzulassen oder es aber darauf ankommen zu lassen. Auch Gerichte haben nicht durchwegs eine gleiche Meinung, sonst gäbe es keine erfolgreichen Berufungsverfahren.
Das was zählt ist doch, welches Schreiben beim Mieter einging bzw oder auch nicht. Wenn der Mieter eine Kündigung bekommt, die der Schriftform nicht entspricht, ist es doch unrelevant, was der Vermieter noch zuhause liegen hat. Ausnahme: der Vermieter kündigt per Fax und kündigt darin an, dass das Original in Kürze zugesandt wird und dem dann auch so ist.
Du kennst meine Meinung, Du hat bereits Deine und kannst hier noch ein paar andere nachlesen. Probiere es aus, wer Recht bekommt. Wäre hinterher interessant zu erfahren, wie es ausgegangen ist.
Wie hier auch schon erwähnt, wurden die Mietrückstände vom Mieter sowieso schon beglichen, sodass selbst wenn die Kündigung gültig wäre, sie mittlerweile schon geheilt ist. Demnach muss der Mieter da nichts 'ausprobieren'. Dennoch kann ich deine Meinung nicht ganz nachvollziehen.
Bleibt noch die vermutlich zusätzlich ausgesprochene fristgerechte Kündigung, die nicht geheilt wird, indem man alles nachzahlt.
Dennoch kann ich deine Meinung nicht ganz nachvollziehen.
Ich habe schon sehr viel Wunderliches vor Gericht erlebt und deshalb bin ich sehr vorsichtig, wenn es darum geht, dass ich eine Meinung habe, wie etwas richtig und gerecht wäre. Plötzlich sieht nach Ansicht des Gerichts alles ganz anders aus, als man selbst glaubte.
Die fristgerechte Kündigung wurde ja bereits von dem Mieter eingereicht..
Und gleichzeitig alle Mietrückstände bezahlt. Warum dann überhaupt noch eine Debatte?
Ist doch ein interessantes Thema und anscheinend ist das ja auch nicht für alle so klar.
Das auf jeden Fall.
Durch die Zahlung der rückständigen Miete hat der Mieter die fristlose Kündigung geheilt.
Die Kosten der Räumungsklage trägt derjenige, der verurteilt wird.
Und wie sieht es aus mit der Wirksamkeit der Kündigung?
Die fristlose Kündigung (als ausgedrucktes Dokument im Briefkasten eingeworfen) war wirksam, wurde aber durch Zahlung unwirksam.
Nichtsdestotrotz hat für entstehende Kosten der Verursacher i.d.R. aufzukommen.
Nachdem der Mieter zum 31.3. gekündigt hat, hat diese Kündigung weiter Bestand
Und wieso war sie wirksam? Als Mieter darf man auch nicht per Fax kündigen? Da muss immer ein Brief mit eigenhändiger Unterschrift her, oder nicht?
oha, ich muss mich korrigieren: in der Tat ist eine Kündigung per Fax unwirksam, da sie keine eigenständige Unterschrift enthält, sondern lediglich eine Kopie der Unterschrift. Kündigungserklärung und Unterschrift müssen in einer einzigen Urkunde enthalten sein.
Da die Kündigung unwirksam war, kann "eigentlich" auch gar keine Räumungsklage erfolgen.
Wurde dennoch Räumungsklage erhoben, muss diese wegen Formfehlern (ungültige Kündigung) eingestellt werden. Die Kosten hat dann nach meinem Rechtsverständnis der Kläger zu tragen.
Ich habe nochmals für Dich recherchiert:
Eine Kündigung der Wohnung hat gem. § 568 Abs.1 BGB schriftlich zu erfolgen.
Den Begriff "schriftlich" regelt § 126 BGB: es bedeutet, daß das Schriftstück von dem Aussteller eigenhändig durch Namensunterschrift unterzeichnet werden muss.
In der Tat ist somit eine Kündigung per Fax unwirksam, da sie keine eigenständige Unterschrift enthält, sondern lediglich eine Kopie der Unterschrift.
Da die Kündigung unwirksam war, kann "eigentlich" auch gar keine Räumungsklage erhoben werden.
Wird Räumungsklage erhoben, muss der Beklagte widersprechen. Meinem Kenntnisstand muss er dazu noch nicht einmal einen Grund nennen (kann er aber - doch wozu sollte er das tun?)
Wurde bereits Räumungsklage erhoben, muss diese wegen Formfehlern (ungültige Kündigung) eingestellt werden. Die Kosten hat dann nach meinem Rechtsverständnis der Kläger zu tragen.
Also deiner Argumentation kann ich überhaupt nicht zustimmen. Ein Widerspruch gegen eine Klage kann nicht erhoben werden. Zwingend, um ein Versäumnisurteil zu vermeiden, muss ein Schriftsatz mit einer Gegendarstellung dem Gericht zugeleitet werden - das verlangt schon die ZPO. In der Regel werden schriftliche Verfahren bei Räumungsklagen nicht geführt. Es würde also zu einer Verhandlung kommen, in der der Vermieter bei der aktuellen Rechtslage eine krachende Niederlage erleiden würde.
Ich denke, dass der hier keine Räumungsklage geführt wird. Der Fs nimmt ja nur an.....
Wie kann M beweisen, dass er nie das Original der Kündigung erhielt, sondern nur das ausgedruckte Fax, vom Hausmeister eingeworfen?
Muss er doch gar nicht. Der Vermieter muss den Zugang der schriftlichen Kündigung mit eigenhändiger Unterschrift im Machtbereich des Mieters beweisen.
So wie ich die Frage verstehe, kann eben dieser Beweis nicht erbracht werden, daher würde die Räumungsklage abgewiesen und der Vermieter trägt dann die Kosten des Verfahrens und die notwendigen Auslagen der Gegenseite.
Steht wo? Urteil? Literatur? Schriftform setzt doch die Originalunterschrift auf dem beweissicher zugestellten Kündigungsschreiben voraus, oder?
Und wer schickt schon als Kündigung ein Fax und stellt das durch HM zu? Höchst ominös.