Zusatzvereinbarungen im Notarvertrag beim Hauskauf?
Ist es möglich im Notarvertrag Zusatzvereinbarungen zu hinterlegen wie z.B. "Haus wird ohne Schadstoffe übergeben" / "es bestehen keine offenen Rechnungen auf das Objekt" / "Beschaffenheit gemäß Exposé" / "Rücktrittsrecht/Rücktrittsfrist. Ich als Käufer habe zwar jetzt das Haus mit mehreren Personen begutachtet zu 100% weiß ich ja aber trotzdem nicht ob die Beschaffenheit so ist wie es mir vom Makler/Eigentümer mitgegeben wurde.
2 Antworten
- Wenn Dir die Schadstofflage wichtig ist, musst Du einen Gutachter beauftragen. Nachträglich könnte ein Vertrag nur rückabgewickelt werden (wobei die Liquidität des Verkäufers ggf. nicht mehr gegeben ist, um den Kaufpreis zurückzuerstatten), wenn wesentliche, bereits bekannte Belastungen, z.B. des Bodens mit Schwermetallen, verschwiegen wurden.
- Beim Eigentümerübergang gelten nur die als Grundschuld eingetragenen Schulden bezogen auf das Objekt. Für alle anderen Schulden (z.B. Strom, Gas, Wasser, Müll, Telekom) steht der bisherige Vertragsinhaber gerade, d.h. Du wirst eine Schlußrechnung an den bisherigen Eigentümer fordern und dann ab dem Tag des Übergangs in Deinen Besitz die Verträge auf Dich neu (ggf. bei anderen Anbietern, wenn eine Wahlmöglichkeit besteht) abschließen.
- Die Beschaffenheit gemäß Exposé kannst Du überprüfen. Ein Exposé wird niemals alle Eigenschaften aufzählen. Insbesondere solltest Du m²-Zahlen und Raumhöhen ggf. nachmessen, um sie mit den Plänen zu vergleichen.
- Rücktrittsrechte zum notariellen Vertrag sind gesetzlich geregelt. Du wirst da wenig zu vereinbaren haben.
Irgendwann musste Du die Verantwortung für die Immobilie übernehmen. Restrisiken bestehen, denn Du hast das Haus ja auch nicht über ein Jahr hinweg beobachtet und in allerlei Wind und Wetter gesehen.
Du kannst im Vertrag sehr viel vereinbaren. Die Frage ist ob die Klausel danach vor Gericht Bestand hat. Sowas wie "Haus wird ohne Schadstoffe übergeben" könnte zb am Schluss nutzlos sein. Was zählt als Schadstoff? Kann der Verkäufer für Dinge haftbar gemacht werden die er evtl gar nicht wissen konnte? Etc... Alles Fragen deren genaue Auslegung du im Zweifel erst vor Gericht erfahren wirst.
Ein Rücktrittsrecht kannst du dir natürlich auch vereinbaren. Die Frage ist wie lange das sein soll und ob der Verkäufer sich drauf einlässt.
Wenn du wert auf maximal mögliche Sicherheit legst, beauftrage doch vor Kauf einen Gutachter. Und im Zweifel einen Fachanwalt für den Vertragsentwurf.