Welche Bank beleiht unser Haus trotz des Wohnrechts unseres 84 jährigen Untermieters im Hinterhaus?
Hallo.Wir haben das Haus des Onkels geerbt (220qm Haupthaus & 70qm Hinterhaus).Das Hinterhaus ist mit einem Wohnrecht belegt. Der Herr ist 84 und geht durch den Seiteneingang in seine Wohnung. Er betritt das Haupthaus zu keiner Zeit und hat nach Notarvertrag dafür auch keine Nutzungsrechte.
Ich schätze den Wert des gesamten Objektes auf etwa 150.000 Euro. Da wir nicht unerheblich demnächst Erbschaftssteuer zahlen müssen und wir einen Großteil der Renovierungen unseres 1. Hauses und jetzt in diesem geerbten Haus des Onkels auf Konsumkredite genommen haben, würden wir diese gerne auf dieses Haus aufnehmen. Wir dachten da an 100.000 €.
Ich habe jetzt bei mehreren Vermittlern angefragt und hatte dort auch eindeutige Skizzen sowie den Notarvertrag sowie das Grundbuch vorgelegt, es winken aber alle ab, mit dem Verweis, das auf Grund des Wohnrechtes keine Beleihung möglich ist.
Der Herr bewohnt allerdings noch nicht mal 1/4 des Wohnraumes und selbst im Versteigerungsfalle hätte der neue Besitzer mit dem Wohnrecht keine große Last. Man begegnet dem 84 jährigen Herrn wenn überhaupt im Innenhof wenn man in den Garten möchte. Das Haus kann doch deswegen nicht als Wertlos dargestellt werden.
Wer kann helfen?
Liebe Grüße
Jürgen
4 Antworten
Hier wurde eine identische Frage schon einmal beantwortet:
https://www.finanzfrage.net/frage/lebenslanges-wohnrecht-im-grundbuch---beleiht-die-bank
Auf Grund dieser Frage bin ich auch auf dieses Forum gestoßen. Anders ist bei mir allerdings, das der Herr nur 1/4 der Wohnfläche bewohnt und das Haupthaus nicht antastet und er Statistisch nicht mehr die längste Lebenserwartung hat durch das fortgeschrittene Alter. MFG ;-)
Die konstruktivste Antwort hier kommt klar von Hypothekenteam. Das Problem mit Vermittlern besteht darin, dass sie meist nur glasklare Finanzierungen vermitteln. Wenn Du was Spezielles hast wie hier, bist Du bei Deiner Bank direkt klar besser aufgehoben, weil Du mit denen eine Sondersituation sehr viel besser besprechen kannst und die Bank selbst das eigene Risiko besser einschätzen kann, als ein Vermittler.
Jürgen:
Bei einem Verkehrswert von angenommen 150 000 € beträgt der Beleihungswert 135 000 € und der erststellige Beleihungsraum max. 81 000 €. Lehnt der 84 jährige Wohnberechtigte den Rangrücktritt hinter die Bankgrundschuld ab, ist das Wohnrecht als "Vorrangiges Recht" zu bewerten und verringert den erststelligen Beleihungsraum.
Erstellig max. 81 000 abzüglich Wert des Wohnrechts, der wie folgt ermittelt wird:
84 Mann, Lebenserwartung rd. 6 Jahre, Faktor 5,082 x Jahresmietwert der 70 qm großen Wohnung.
Wenn ein Haus mit 290qm Gesamtwohnfläche mit lediglich 150.000 EUR bewertet wird, nehme ich an, daß die allgemeine Zurückhaltung der Kreditgeber nicht nur durch das Wohnrecht bedingt ist. Es ist vielmehr anzunehmen, daß sich das Objekt in einer Gegend mit einer insgesamt schwachen Nachfrage belegen ist und Kreditgeber befürchten, das die Sicherheit bei der angestrebten Darlehenshöhe nicht ausreicht. Schon mal daran gedacht, weniger Darlehen aufzunehmen?
Der Wert steht so niedrig, weil das Haus von 1940 ist. Das im kompletten Haus Parkett liegt, alle Fenster neuwertig sind und sich das Haus in einem recht guten Allgemeinzustand befindet interessiert scheinbar keinen. Die Banken wollen ja erst nicht mal mehr Unterlagen einsehen, wenn ich das Wohnrecht anspreche. Die Summe darf gern niedriger sein, wäre aber eher Unsinnig, weil ich mehrere Kreditierungen nebeneinander als wenig effektiv ansehe.