Guten Morgen zusammen,
ich hocke heute wieder vor dem Notebook und sinniere wieder, ob ich evtl. einen groben, blauäugigen Fehler begannen habe. Evtl. könnt Ihr mir da mal einen Rat geben?
Wir haben im Juli 2019 ein 2-Fam. Haus gekauft, welches Teilvermietet ist.
Der Mietzins beträgt derzeit 800€ für 133 qm.
Das Erdgeschoss haben wir zur Eigennutzung (circa 100qm)
Das Objekt hat nach Verhandlung 495.000€ gekostet. (Bayern).
Das Objekt wurde von einen (semiguten) Gutachter angeschaut, und war überzeugt, dass die Grundsubstanz gut ist. Einiges muss dennoch nach (30 Jahren) instand gesetzt werden.
Kalkulationsgrundlage:
Eigenkapital = Nebenkosten + Kellergeschoss zu wohnzwecken herrichten, sodass wir das EG sanieren können.
100% Finanzierung - da es kalkulatorisch "Bockmist" gewesen wäre (evtl. ist hier der Fehler) bei dem derzeitigen Zinssatz (Einsparung von circa 0,02%).
Zusätzlich haben wir einen Sanierungskredit von circa 15.000€ mit aufgenommen.
Nun kommt das Dach früher als erwartet und mit einer höheren Summe, weil leider einige Baustellen hinzugekommen sind. Statt für circa 2025 veranschlagte Maßnahme muss diese 2021 erledigt werden und kalkulatorisch 50.000€ werden es knapp 90.000€. Welche wir jetzt nachfinanzieren müssen.
Wird sind ein paar (m+m) beide Akademiker mit 3-5 Jahren Berufserfahrung
Zusammen haben wir ein Nettohaushaltseinkommen von circa 4.700€ zzgl. des Mietzins, welche ich gerne als "Puffer" rechne. Summa Summarum circa 5.500€
Aufteilung der Kredite:
250.000€ mit Tilgung 2,5% - 1,15% Zins ( Mietswohnung)
200.000€ mit Tilgung 2,5% - 1,05% Zins(Eigennutzung)
50.000€ über KFW gerade nicht die genauen Daten im Kopf
15.000 mit Volltilgung nach 10 Jahren - Zins 1,25%
Unser Annuität beträgt pro Monat circa 1790€ (für die o.g. Darlehens)
Für das neue Dach müssen wir ein weiteres Darlehen aufnehmen
Entweder 2,5% oder 4,0% Tilgung mit 1,93% Zins ( 333€ oder 444€)..
Somit wäre ich bei einer monatlichen Wert von 2123€ oder 2234€
Kalkulatorisch mit allen Ausgaben, welche wir seit 10 Jahren detektieren hätten wir monatlich circa 1500€ wegsparen können - mit dem neuen Darlehen schrumpft das gewaltig - und mein Konzept der Sondertilgung für das Objekt (Eigennutzung) wird höchstwahrscheinlich nicht umgesetzt. Sehe ich das zu schwarz oder habe ich einen großen Fehler begangen?
Danke und Grüße
Thomas