Habe ich mich bei dem Immobilienkauf übernommen?
Guten Morgen zusammen,
ich hocke heute wieder vor dem Notebook und sinniere wieder, ob ich evtl. einen groben, blauäugigen Fehler begannen habe. Evtl. könnt Ihr mir da mal einen Rat geben?
Wir haben im Juli 2019 ein 2-Fam. Haus gekauft, welches Teilvermietet ist.
Der Mietzins beträgt derzeit 800€ für 133 qm.
Das Erdgeschoss haben wir zur Eigennutzung (circa 100qm)
Das Objekt hat nach Verhandlung 495.000€ gekostet. (Bayern).
Das Objekt wurde von einen (semiguten) Gutachter angeschaut, und war überzeugt, dass die Grundsubstanz gut ist. Einiges muss dennoch nach (30 Jahren) instand gesetzt werden.
Kalkulationsgrundlage:
Eigenkapital = Nebenkosten + Kellergeschoss zu wohnzwecken herrichten, sodass wir das EG sanieren können.
100% Finanzierung - da es kalkulatorisch "Bockmist" gewesen wäre (evtl. ist hier der Fehler) bei dem derzeitigen Zinssatz (Einsparung von circa 0,02%).
Zusätzlich haben wir einen Sanierungskredit von circa 15.000€ mit aufgenommen.
Nun kommt das Dach früher als erwartet und mit einer höheren Summe, weil leider einige Baustellen hinzugekommen sind. Statt für circa 2025 veranschlagte Maßnahme muss diese 2021 erledigt werden und kalkulatorisch 50.000€ werden es knapp 90.000€. Welche wir jetzt nachfinanzieren müssen.
Wird sind ein paar (m+m) beide Akademiker mit 3-5 Jahren Berufserfahrung
Zusammen haben wir ein Nettohaushaltseinkommen von circa 4.700€ zzgl. des Mietzins, welche ich gerne als "Puffer" rechne. Summa Summarum circa 5.500€
Aufteilung der Kredite:
250.000€ mit Tilgung 2,5% - 1,15% Zins ( Mietswohnung)
200.000€ mit Tilgung 2,5% - 1,05% Zins(Eigennutzung)
50.000€ über KFW gerade nicht die genauen Daten im Kopf
15.000 mit Volltilgung nach 10 Jahren - Zins 1,25%
Unser Annuität beträgt pro Monat circa 1790€ (für die o.g. Darlehens)
Für das neue Dach müssen wir ein weiteres Darlehen aufnehmen
Entweder 2,5% oder 4,0% Tilgung mit 1,93% Zins ( 333€ oder 444€)..
Somit wäre ich bei einer monatlichen Wert von 2123€ oder 2234€
Kalkulatorisch mit allen Ausgaben, welche wir seit 10 Jahren detektieren hätten wir monatlich circa 1500€ wegsparen können - mit dem neuen Darlehen schrumpft das gewaltig - und mein Konzept der Sondertilgung für das Objekt (Eigennutzung) wird höchstwahrscheinlich nicht umgesetzt. Sehe ich das zu schwarz oder habe ich einen großen Fehler begangen?
Danke und Grüße
Thomas
2 Antworten
Es wäre schon interessant gewesen mal alle Zahlen zu kennen. Also wie viel Eigenkapital war es, wie hoch die Nebenosten und wie teuer der Ausbau des Kellergeschosses und die Renovierung Erdgeschoss, um einen wirklich Überblick zu haben.
Dazu die Laufzeiten der Darlehen über 250.000,- und 200.000,- um die Ausläufe zu kalkulieren.
Da Ihr die 90.000,- für das Dach zu günstigen Konditionen bekommt, muss Eure Bonität und die Einschätzung der Immobilie ganz gut sein.
Gut, die Sache mit der Sondertilgung klappt nun nicht wie geplant, aber den ersten echten Knackpunkt sehe ich, wenn Ihr den Auslauf er Festschreibung für die beiden große Darlehen habt, weil wir die Konditionen zu dem Zeitpunkt nicht kennen.
Hallo wfwbinder,
danke für die Antwort.
Eigenkapital war circa 40.000€ vorhanden -Nebenkosten circa 30.000€
Die Laufzeiten sind je auf 10 Jahre abgeschlossen.
Der Grenzzinsatz, den ich nach 10 Jahren noch bei gleichen Rahmenbedingung bedienen kann war bei 2,6%. Die Wahrscheinlichkeit, das der Zins marktpolitisch >2% wird sehe ich sehr gering an.
25.000€ sind für die Renovierung und Instandhaltung des Hauses (u.a. neue Fenster) drauf gegangen.
Grüße
Thomas
Ich würde es nicht so kritisch sehen. Klar läuft es nicht wie geplant und die Sondertilgung klappt dann vlt nicht. Aber auch mit 2,5% tilgung ist das immer noch mit euren Einkommen finanzierbar.
Perspektivisch gibt es das Risiko der höheren Zinsen nach 10 Jahren, aber auch Chancen, zb aus steigenden Einkommen und steigender Miete.
Einfach durchhalten und mit weniger Sondertilgung als geplant leben. Ich würde für den Zusatzkredit eher die niedrigere Tilgung wählen und die Differenz ansparen. Dann bleibst du flexibel ob du doch tilgst oder bist auch für andere Katastrophen gewappnet ;)
Hast du die Konditionen für den neuen Kredit mal vergleichen lassen? Finde sie relativ hoch. Habe letztes Jahr eine 110% finanzierung auf 15 Jahre zu 0,89% gemacht.
Haben uns gestern auch für 2,5% Tilgung entschieden. Naja, wir haben per se ja keine Sicherheiten mehr - deswegen ist der Zins in dem erhöhten (normalüblichen) Bereich ... Ja, habe andere Angebot verglichen - die waren höher.