Spekulationsfrist Untervermietung?
Hallo zusammen,
Ich würde mich über eine Einschätzung zu folgendem Sachverhalt freuen:
Wir wohnen seit 2022 ununterbrochen in unserem Eigenheim.
Nun haben wir es für vier Monate untervermietet, da wir auf Reisen sind. Wir haben dort weiterhin unseren Wohnsitz und auch der Großteil unserer Sachen ist noch dort. Der Speicher kann gar nicht durch den Mieter genutzt werden, Keller nur teilweise.
Gewinn erzielen wir mit der Vermietung nicht, sondern decken nur einen Großteil der Kosten damit.
Nun überlegen wir das Haus wieder zu verkaufen. Würde sich eurer Einschätzung nach die Untervermietung auf die Spekulationsfrist auswirken?
Diese wäre ja ohne die Untervermietung nicht mehr gegeben, da wir an drei aufeinanderfolgenden Kalenderjahren dort gewohnt haben. Die Frage ist allerdings, ob wir durch die Untervermietung quasi wieder auf Null gesetzt werden.
Vielen Dank für eure Meinung dazu!
Luisa
3 Antworten
Du schreibst da immer "Untervermietung".
Das ist rechtlich unhaltbar. Untervermieten kann nur derjenige, der selber Mieter ist. Ihr aber seid Eigentümer des Hauses. Da gibt es keine Untervermietung, sondern Vermietung. Wenn kleinere Teile des Hauses dem Mieter nicht zugänglich sind ändert das an dem Tatbestand der Vermietung des ganzen Hauses ebensowenig wie der Umstand, dass Ihr Euch nicht beim Einwohnermeldeamt umgemeldet habt.
In steuerlicher Hinsicht teile ich die Bedenken von Eifelia.
Wenn du Eigentümer bist, dann kannst du nicht "untervermieten", sondern nur "vermieten".
Was du eher meinst ist aber eine vorübergehende Fremdnutzung.
Damit verlängerst du den Ablaufzeitpunkt der Spekulationsfrist um die entsprechenden Dauer, in welcher du die Wohnung nicht eigennutzt.
Ob oder mit Gewinnabsicht ist dabei irrelevant.
Ein "aber fast" gibt es dabei nicht, sondern Frist ist Frist.
Damit gilt Beginn (Zeitpunkt Kauf) und Ende (Zeitpunkt Kauf + 3 Jahre + Dauer Fremdnutzung)!
Wann fangen die 4 Monate denn an?
Ich frage, weil es nicht grundsätzlich schon ausreicht, dass "wir an drei aufeinanderfolgenden Kalenderjahren dort gewohnt haben."
Im Gesetz steht "3Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die (...) im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden:
Die 4 Monate (bzw. genau genommen 3,5) gingen im Dezember 2024 los und laufen bis Ende März 2025.
Gewohnt haben wir in dem Haus ununterbrochen seit 2022. Aber eben Ende 2024 haben wir es dann untervermietet.