Pfändung meiner Zwangshypothek durch Finanzamt?
Ich bekam heute ein Schreiben vom Finanzamt Frankfurt a.M. bezgl. Vollstreckung gegen XXX (Vollstreckungsschuldner). Der Vollstreckungsschuldner schuldet dem Land Hessen Abgaben in Höhe von 79.230,35 Euro.
Wegen dieses Anspruchs hat das FA beim Vollstreckungsschuldner gemäß §§ 309 ff. Abgabenordnung am 2x.01.2021 gepfändet:
- bestrangigen Teil der Eigentümergrundschuld Abt.III Nr. 4 zu Lasten des o.g. Grundvermögens für MICH eingetragen Hypothek ohne Brief ...
Mit eigenen Worten: Mr. XXX hat ca. 30.000 EURO Schulden bei mir und ich habe einen vollstreckbaren Titel über Mahnververfahren erwirkt und dann zur Sicherheit mit dem Titel eine Zwangshypothek im Grundbuch von Mr. XXX auf seine Eigentumswohnung eintragen lassen (an ersten Stelle steht da noch eine Bank drin).
Jetzt soll ich bis Mitte März 2021 meine eingetragene Zwangshypothek wg. der offenenen Forderungen von Mr. XXX an das Finanzamt meine Zwangshypothek löschen lassen und dem Finanzamt die Löschungsquittung zuschicken.
Das kommt m.E. einer Bevorteilung des Finanzamtes ggü. anderen Gläubigern gleich. Die Eintragung der Zwangshypothek erfolgte im Januar 2018. Mr. XXX hat dann im August 2018 eine Privatinsolvenz angemeldet und EV abgegeben.
Meine Frage: Kann das Finanzamt jetzt im Zuge der Eintreibung der Steuerschulden von mir verlangen meine Zwangshypothek zu löschen? Hat der Staat Vorrang vor anderen Gläubigern die schon weit früher im Grundbuch eine Hypothek eintgetragen haben?
2 Antworten
Ich fürchte, dass da ein Missverständnis vorliegt.
bestrangigen Teil der Eigentümergrundschuld Abt.III Nr. 4 zu Lasten des o.g. Grundvermögens für MICH eingetragen Hypothek ohne Brief ...
Also Du hast eine Zwangssicherungshypothek eintragen lassen. Eine solche Hypothek ist akzessorisch. Wird die zugrundeliegende Schuld also (teilweise) getilgt, erlöscht insoweit die Hypothek und wandelt sich in eine Eigentümergrundschuld.
Diese Eigentümergrundschuld hat das Finanzamt gepfändet in dem Glauben, dass Deine Zwangssicherungshypothek nicht mehr (in voller Höhe) besteht. Woher die Annahme kommt, weiß ich natürlich nicht.
Daher auch die erwähnte Löschungsverpflichtung. Du bist als Inhaber der Hypothek zur Löschung verpflichtet, wenn und soweit die zugrundeliegende Schuld getilgt wurde.
Setze dich am besten diesbezüglich mit dem Finanzamt in Verbindung. Telefonisch reicht ja für den Anfang. Dann könnt ihr die Sachlage klären bzw der zuständige Bearbeiter kann Dir erläutern, was er im Sinn hatte.
Jetzt soll ich bis Mitte März 2021 meine eingetragene Zwangshypothek wg. der offenenen Forderungen an das Finanzamt m.....eine Zwangshypothek löschen lassen
Warumsolltest Du dies tun - Deine Eintragung ist dem Anschein nach vorrangig vor der Forderung des FA. Und die Bank wird ja auch nicht von der 1. Stelle abrücken .....
Also wird sich das FA hinten anstellen müssen - sprich deren Forderung wird erst erfüllt, wenn die vorrangigen Eintragungen befriedigt wurden.
Wäre dies so einfach möglich, ( dass die Forderung des FA Vorrang hätte ) so würde diese grundbuchmäßige Änderung vermutlich bereits von Amts wegen geschehen.
§ 1144 Aushändigung der Urkunden. Der Eigentümer kann gegen Befriedigung des Gläubigers die Aushändigung des Hypothekenbriefs und der sonstigen Urkunden verlangen, die zur Berichtigung des Grundbuchs oder zur Löschung der Hypothek erforderlich sind.
Du bist Teileigentümer dieser Immobilie vor dem Finanzamt. Und das FA beabsichtigt ja nun nicht Dich auszuzahlen.
Schau dir zunächst § 1144 BGB an. Bist du wegen deiner durch die Zwangshypothek dinglich gesicherten Forderung voll befriedigt?
Ich persönlich ( als Laie ) halte diesen Pargraphen situationsbedingt für nicht möglich. Dein Titel steht in der Rangfolge vor der Forderung des FA und ich sehe keinen rechtlichen Grund auf diesen Rang zu verzichten. Die Bank muss doch auch nicht zugunsten des FA verzichten. Hake mal bei der Bank nach ( die im 1. Rang steht ) ob das FA dort auch eine entsprechende Forderung gestellt hat.
Ja das sehe ich auch so. Der letzte Satz im Schreiben vom Finanzamt heißt:
Ich bitte, mir die löschungsfähige Quittung in grundbuchmäßiger Form bis zum 05.03.2021 herauszugeben. Ihre Verpflichtung hierzu ergibt sich au § 1144 des Bürgerlichen Gesetzbuchs.