Kann meine Mutter ohne mein Wissen mein Haus beleihen ?
Im Juli 2006 hat meine Mutter mir das Haus meiner Großeltern überschrieben. Dies war traditionell, da meine Großeltern das Haus auch zu Lebzeiten an meine Eltern überschrieben haben. Nachdem mein Vater 2002 verstarb, war es dann meiner Mutter. Ein Erbteil von meinem Vater wurde nicht an mich ausbezahlt. Ich habe aber auch nichts eingefordert. Als ich die Urkunde unterschrieben habe, war es noch belastet mit einer Grundschuld von 38.000 Euro. Mir wurde immer versichert, dass meine Eltern dies monatlich bezahlt haben und jetzt vielleicht noch eine Restbetrag von ca. 15.000 Euro stehen würde. Das habe ich auch geglaubt. Als ich das Haus jetzt verkauft habe, wurde mir von der Bank 51.000 Euro weniger ausbezahlt. Nach Rückfrage bei der Bank erfuhr ich, dass meine Mutter ein Jahr nach der Überschreibung ohne mein Wissen, das Ursprungsdarlehn auf den Ausgangsbetrag in Höhe von 38.000 Euro wieder beliehen hat. Ausserdem hat Sie ein zweites Darlehn auf das Haus aufgenommen, was aber nicht im Grundbuch eingetragen war. Das Konto war dann auch noch überzogen und die Bank hat sich all diese Forderungen einfach von dem Verkaufspreis meines Hauses genommen. Meine Frage ist nun: Ist das legitim ? Kann die Bank sich einfach das Geld wegnehmen ohne dies mit mir zu klären. Gibt es rechtliche Mittel ? Wäre für eine Hilfe sehr dankbar.
3 Antworten
Wenn ein Grundschuldbrief ausgestellt wurde, kann der Inhaber von diesem jederzeit diesen in voller Höhe einfordern. Und dies hat die Bank offensichtlich auch getan, ansonsten wäre wahrscheinlich Dein Hausverkauf gescheitert. Sicher hast Du in der Verkaufsurkunde beim Notar auch diesbezüglich etwas unterschrieben, dass ddie Immobilie lastenfrei verkauft wird.
Klärungsbedarf gibt es bei einer eingetragenen Grundschuld nicht - mit Löschung von dieser wird der ausstehende Restbetrag der Grundschuld umgehend fällig.
Das andere, die Ungereimtheiten mit dem nicht ausgezahlten Pflichtteil und die erneute Kreditaufnahme durch Deine Mutter - das mußt Du alleine mit ihr abklären.
dubrovnik: Einige Ansichten in den Antworten auf deine Frage bedürfen der Klarstellung:
Im Interesse der Klärung der Rechtsbeziehungen ist eine ausdrückliche und eindeutige Vereinbarung zwischen Veräußerer, Erwerber und Gläubiger empfehlenswert, wenn bei der Veräußerung eines Grundstücks Grundschulden bestehen bleiben. Gegenstand dieser Vereinbarung sollte sein:
- Welche Verbindlichkeiten im Einzelnen sind die durch Grundschuld gesichert?
- An wen ist die Grundschuld zurückzugewähren, wenn der Sicherungszweck entfallen ist?
- Wer kann die über die Grundschuld getroffenen Vereinbarungen ggf. ändern, wer ist Sicherungsgeber?
Es kommt auf den Inhalt des (unverzichtbaren) Sicherungsvertrages (auch Sicherungszweckerklärung genannt) zwischen Mutter und Bank an. Mit der Grundschuld kann neben einer konkreten Forderung (Baudarlehen) auch ein ganzes Bündel von Forderungen (aus bankmäßiger Geschäftsverbindung, Krediten, Wechseln) gesichert werden. Aus einer "engen Sicherungsabrede" wird dann eine "weite Sicherungsabrede". Vermutlich liegt eine weite S. vor, der du als Erwerberin formularmässig zugestimmt hast. Die Bank war dann berechtigt, alle Forderungen, die sie gegen die Mutter hatte, geltend zu machen.
Die Bedingungen sind einen Laien nicht immer durchschaubar und bedürfen deshalb einer genauen Prüfung.
Wenn die Grundschuld zu ihren Gunsten abgetreten war und auf den Betrag von 38.000 EUR bestand, dann kann die Mutter in der Tat diese Grundschuld weiterhin nutzen, z.B. für eine Revalutierung des Darlehens, ohne daß Du davon in Kenntnis gesetzt wirst, denn die Inanspruchnahme der Grundschuld über den betreffenden Betrag wurde ja bei Übertragung der Immobilie vereinbart.
Da bei bestehender Grundschuld die Übertragung der Immobilie nur mit Unterwerfung des neuen Eigentümers gegen eine Zwangsvollstreckung im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Schuldners durchgeführt wurde, hast Du wahrscheinlich diese Anerkennung bei der Übertragung einfach mit akzeptiert. Somit ist die Vorgehensweise der Bank in Bezug auf den Ausgleich des ersten Darlehens rechtens, denn die Unterwerfung betrifft das Gesamtvermögen, also insbesondere den Erlös aus dem Verkauf.
Moralisch fragwürdig ist allerdings die Vorgehensweise der Mutter, die Grundschuld für eine Revalutierung zu nutzen. Das wäre mit der Mutter zu klären.
Das zweite Darlehen, das als Sicherheit das Haus verwendet, war dagegen meines Erachtens nicht rechtens, da die Grundschuld bereits für das erste Darlehen bestand und die Immobilie nicht weiter ohne Zustimmung des Eigentümers zu belasten gewesen wäre. Womöglich hat die Mutter jedoch einen alten Grundbuchauszug vorgelegt oder die Bank dachte, sie hätte die aktuellen Daten bereits vorliegen. Das zweite Darlehen kann daher nicht mit Besicherung durch die Immobilie vergeben worden sein. Daher ist die Schuldnerin, Deine Mutter, in die Pflicht zu nehmen.
Prüfe jedoch vor weiteren Schritten auch genau die Übertragungsurkunde von damals in Bezug auf Grundschuldrechte, bestehende Grundschuld und die Rechte Deiner Mutter als Voreigentümerin. Es könnte sein, daß hier besondere Rechte eingeräumt wurden, die die Vorgehensweise der Mutter ermöglichen. Das wäre unüblich, aber nicht unmöglich.
Sollte sich ein Ansatzpunkt für eine Rückforderung von Teilbeträgen gegen die Bank ergeben, solltest Du dies darstellen und versuchen freundlich zu klären. Bei Nichteinsicht übergibst Du das einem Anwalt.