Kann man bei einem erworbenen Haus (Eltern, Schulden), ein entgeltliches Wohnrecht eintragen (mit Mietvertrag) und die Werbungskosten bei der Steuer absetzen?

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1. Natürlich kann man ein Wohnrecht ins Grundbuch eines Hauses eintragen.

2. Das kann auch ein entgeltliches Wohnrecht (also Miete ) sein.

3. Nur warum die Kosten für das Grundbuch? Man könnte ja auch einfach einen Mietvertrag machen mit entsprechender Kondition, bezüglich langfristiger Miete.

4. Die Werbungskosten sind bei Vermietung abzugsfähig, wenn mindestens 66 % der üblichen Miete erreicht werden.

Royal Loyal:

Die Auskunft des Steuerfachmanns ist insoweit richtig, als das Mietverhältnis als solches nicht im Grundbuch eingetragen werden kann. Die Miete gehört nicht zum geschlossenen Kreis der dinglichen Rechte. Das schließt jedoch keinesfalls aus, eine schuldrechtliche Vereinbarung zu treffen (schließlich gibt es unentgeltliche und entgeltliche Wohnrechte).

Die Bedenken der Eltern teile ich. Ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht ist allemal sicherer als ein Mitvertrag. Allerdings kommt es wesentlich auf die Rangstelle im Grundbuch an.

Zur Entschuldung wurde ein Kredit aufgenommen, der höchstwahrscheinlich im betreffenden Grundbuch durch eine Grundschuld gesichert ist. Das Wohnrecht würde also im Range danach eingetragen. Betreibt der vorrangige Gläubiger die Zwangsversteigerung, müssten sich die Wohnberechtigten mit dem Resterlös zufrieden geben.Das Wohnrecht bliebe nicht bestehen.

Falls daran gedacht ist, in die Immobilie zu investieren und werden zur Finanzierung weitere Fremdmittel benötigt, die ja ebenfalls im Grundbuch zu sichern wären, sollte bereits jetzt an die Möglichkeit eines Rangvorbehalts gedacht werden.Dann würde der Grundbucheintrag wie folgt lauten (Beispiel):

„Beschränkt persönliche Dienstbarkeit (Wohnungsrecht) für Müller Heinz geb. 2.1.1930 und und Erna Müller geb. Meier, geb.1.2.1935, als Gesamtberechtigte nach § 428 BGB. Vorbehalten ist der Vorrang für eine Hypothek oder Grundschuld von 100 000 Euro mit bis zu 18 Prozent Zinsen und einer einmaligen Nebenleistung von bis zu 10 Prozent, unter Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung vom 1.10.2015 (Notar Schmidt, URNr. 1313/2015)

Der Notar berät, auch über Sinn und Zweck einer Vorlöschklausel.