Habe Vorausdarlehen der Bausparkasse mit 3,9 %, Ablöse bei derzeitigem Bauzins sinnvoll? Möglich?
Guten Abend allseitz. Ich habe ein Vorausdarlehen bei einer Bausparkasse, über rund 70.000 Euro, ich bespare daneben den abgeschlossenen Bausparvertrag, momentan sind ca. 20.000 Euro angespart, in etwa 4 Jahren wäre der Bausparvertrag reif und die Tilgung des Vorausdarlehens beginnt. Das Bauspardarlehen bekomme ich zu etwa 4 % dann (der Vertrag ist schon 7 Jahre alt). Was denkt Ihr hier, könnte/sollte ich das Vorausdarlehen kündigen und bei dem derzeit niedrigen Bauzins, das Baudarlehen normal bei der Bank nehmen? Freu mich auf Ratschläge.
4 Antworten
Wenn wir wüssten, wie hoch die Zinsen in 4 Jahren sein werden, dann könnte ich einen präziseren Rat geben :-)
Sie können jedenfalls das Vorausdarlehen nicht einfach kündigen, da Sie mit großer Sicherheit eine Zinsbindung bis zur Zuteilung des Bausparvertrages in ca. 4 Jahren haben. Die Bank könnte kulant sein und die Kündigung akzeptieren, dann wird sie aber eine Vorfälligkeitsentschädigung von Ihnen verlangen. Die Bank hätte ja noch 4 Jahre die hlheren Zinsen von Ihnen bekommen. Wenn Sie das Geld zurücknimmt und neu verleiht, dann wird sie die nächsten 4 Jahre weniger bekommen und diese Differenz wird Ihnen (grob gerechnet) in Rechnung gestellt. Das lohnt sich praktisch nie.
Das Bauspardarlehen zu 4% ist aus heutiger Sich natürlich teuer, da Sie ein solches Darlehen mit z.B. 10-jähriger Zinsbindung schon für 2% Zins bekommen könnten. Sie können aber erst in 4 Jahren das Vorausdarlehen ablösen. Sind die Zinsen dann immer noch unter 4% , dann lassen Sie sich einfach das Guthaben aus dem Bausparer auszahlen und mit dem Darlehen verrechnen. Auf das Bauspardarlehen verzichten Sie dann und gehen zu einer Bank Ihrer Wahl. Der Verzicht auf das Bauspardarlehen kostet sie nichts, da man Bauspardarlehen jederzeit zurückzahlen kann.
Eventuell kann ein Forwarddarlehen in 2 Jahren Sinn machen, wenn Sie der Meinung sind, daß die Zinsen weiter steigen werden bis das Vorausdarlehen abläuft. Das ist dann aber eine Wette. Sie erhalten den Zins zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses plus einen kleinen Aufschlag, der umso höher ist, je mehr Monate in die Zukunft der Vertrag geschlossen wird. Deswegen wäre es zum heutigen Zeitpunkt zu teuer.
Alexander Solya
Danke für die gute Antwort. Ich weiß nun mehr, und stelle eine weitere Frage, wäre toll, wenn Sie mir wieder antworten können.
Grunkerz:
Du möchtest Zinsen sparen und beschäftigst dich mit dem Gedanken eines Gläubigerwechsels. Das mit 3,9 % verzinsliche, grundbuchlich gesicherte Vorausdarlehen der Bausparkasse möchtest du mit einem zinsgünstigen Bankdarlehen ablösen. Die Zinsersparnis von bis zu 2 % p.a. wäre beachtlich. Die Ansparsumme aus dem Bausparvertrag könntest du zur gegebenen Zeit als vorfälligkeitsentschädigungsfreie Sondertilgung auf das Bankdarlehen verwenden, was vertraglich zu vereinbaren wäre. Auf das (teure) Bauspardarlehen würdest du dann verzichten. Die grundbuchliche Absicherung des Bankdarlehens könnte über eine kostengünstige Abtretung der Bausparkassen-Grundschuld erfolgen.
Es stellen sich zwei Fragen, die du klären solltest: Von der Erfüllung welcher Bedingungen macht die Bausparkasse die Umschuldung abhängig und lassen Immobilienwert und die Rangstelle der Grundschuld im Grundschuld (erstrangig oder im Range nach Vorlasten von € …) ein Bankdarlehen in der gewünschten Größenordnung ohne weiteres auch zu.
Ein Forward-Darlehen ist keine Option, sondern ein bindender Darlehensvertrag, der eben nur schon recht früh abgeschlossen wird. Du kannst also - es sei denn, das ist Dir explizit im Forward-Darlehensvertrag eingeräumt worden - nicht einfach diesen Vertrag kündigen. Wenn es eine Möglichkeit der Sondertilgung gibt, dann könntest Du theoretisch den teuren Vertrag zu 3,9% ablösen, um die Finanzierung des Restbetrags bei einer Bank günstiger zu gestalten. Das wird sich jedoch schwierig gestalten, da man die Sicherheiten (wahrscheinlich die Immobilie, auf die sich die Verträge bezieht) nicht auf zwei Gläubiger aufteilen kann.
Da wir Deine spezifischen Verträge nicht kennen, empfehle ich Dir einen Gang zu zwei oder drei Banken, die Dir einen konkreten, machbaren Vorschlag für die weitere Vorgehensweise machen sollen. Die Banken haben schließlich ein Interesse daran, Dich als Kunden zu gewinnen.
Bei einem Vorausdarlehen kombiniert mit einem Bausparvertrag handelt es sich nicht um ein Forwarddarlehen. Der Bausparvertrag wird nach Zuteilung (hier nach ca. 11 Jahren) das Vorausdarlehen ablösen und als Bauspardarlehen weiterlaufen. Ein Bauspardarlehen muß ich aber nicht abnehmen, da wir lediglich das Recht auf ein Bauspardarlehen zusteht, jedoch kein Zwang, dieses auch aufzunehmen. Ebenso kann man Bauspardarlehen jederzeit ganz oder teilweise zurückführen, auch wenn der Zinssatz fest ist für die gesamte Darlehenslaufzeit des Bauspardarlehens. Ist so im Bauspargesetz.
Meist ist ein Vorausdarlehen nicht kündbar weil es ein Festdarlehen ist. Also musst Du die Bank bzw. die Bausparkasse fragen - irgendwer hat Dir ja das Vorausdarlehen gegeben.
Was Du machen kannst ist:
Ein Jahr warten und ein Hypothek bei einer Bank abschliessen - muesste deutlich günstiger als 4% sein (Bei Hypotheken geht es 3 Jahre im voraus die Kondition festzuhalten). Dann die 3 Jahre durchhalten, Bausparvertrag wird zuteilungsreif, mit dem Bausparguthaben und dem Hypothekendarlehen das Vorausdarlehen abzahlen.