Selbstverständlich kann jemand, der eine Forderung gegen Sie hat, Ihren Anteil an Grundstücken oder Immobilien pfänden. Wenn Sie dann nicht das Geld anderweitig beschaffen können, um die Forderung zu begleichen, dann kann er sogar eine Zwangsversteigerung der Immobilie veranlassen, um so an sein Geld zu kommen. Näheres dazu siehe hier: http://de.wikipedia.org/wiki/Teilungsversteigerung
Alexander Solya
Wenn die Bank dem Sicherheitentausch nicht zustimmen sollte, dann bleibt nur die Rückzahlung des Darlehens zzgl. einer Vorfälligkeitsentschädigung.
Üblicherweise sind Banken jedoch mit einem Sicherheitentausch einverstanden, wenn die neue Sicherheit gleichwertig oder besser ist. Ich kann es nicht beurteilen, da Sie keine Angaben zum Wert der eigenen Immobilie gemacht haben. Es wird auch davon abhängen, wie hoch die erstrangige Grundschuld noch valutiert. Im Prinzip kann man sagen: wenn erstrangiges unb zweitrangiges Darlehen zusammen unterhalb von 60% des Immobilienwertes bleiben, dann sollte es klappen, da die Bank im zweiten Rang kein erhöhtes Risiko hat. Evtl. valutiert Ihr Darlehen Nr. 1 nicht mehr so hoch wie der Betrag der Grundschuld ist. Dann könnten Sie auch eine Teilabtretung der erstrangigen Grundschuld machen und erhöhen somit die Sicherheit der zweiten Bank.
Wenn es so nicht geht, können Sie auch die Bank im Erstrang fragen, ob sie das Darlehen übernehmen würde.
Alexander Solya
Hallo Grunkerz - gerne antworte ich auch auf diese Frage.
Das ist leider die Regel, daß die Bausparkassen Vorausdarlehen nicht ablösen lassen. Auch die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung interessiert sie nicht, da sie damit nur Aufwand haben und auch nicht mehr bekommen, als wenn der Vertrag bis zum Ende laufen würde. Da die Rechtslage eindeutig, kann man da auch nichts machen.
Sie könnten nun ein Forwarddarlehen abschließen. Dann könnten Sie sich die heute günstigen Zinsen sichern. Die Banken verlangen jedoch i.d.R. ab dem 7. Monat in die Zukunft einen Zinsaufschlag von z.B. 0,02% je Monat bis zur Auszahlung. Wenn Sie Angst haben, daß die Zinsen bis dahin nennenswert steigen, dann lassen Sie sich - am besten von einem unabhängigen Finanzierungsberater - Angebote rechnen, der weiß auch, welche Bank gerade die günstigsten Konditionen hat.
Alexander Solya
Wenn wir wüssten, wie hoch die Zinsen in 4 Jahren sein werden, dann könnte ich einen präziseren Rat geben :-)
Sie können jedenfalls das Vorausdarlehen nicht einfach kündigen, da Sie mit großer Sicherheit eine Zinsbindung bis zur Zuteilung des Bausparvertrages in ca. 4 Jahren haben. Die Bank könnte kulant sein und die Kündigung akzeptieren, dann wird sie aber eine Vorfälligkeitsentschädigung von Ihnen verlangen. Die Bank hätte ja noch 4 Jahre die hlheren Zinsen von Ihnen bekommen. Wenn Sie das Geld zurücknimmt und neu verleiht, dann wird sie die nächsten 4 Jahre weniger bekommen und diese Differenz wird Ihnen (grob gerechnet) in Rechnung gestellt. Das lohnt sich praktisch nie.
Das Bauspardarlehen zu 4% ist aus heutiger Sich natürlich teuer, da Sie ein solches Darlehen mit z.B. 10-jähriger Zinsbindung schon für 2% Zins bekommen könnten. Sie können aber erst in 4 Jahren das Vorausdarlehen ablösen. Sind die Zinsen dann immer noch unter 4% , dann lassen Sie sich einfach das Guthaben aus dem Bausparer auszahlen und mit dem Darlehen verrechnen. Auf das Bauspardarlehen verzichten Sie dann und gehen zu einer Bank Ihrer Wahl. Der Verzicht auf das Bauspardarlehen kostet sie nichts, da man Bauspardarlehen jederzeit zurückzahlen kann.
Eventuell kann ein Forwarddarlehen in 2 Jahren Sinn machen, wenn Sie der Meinung sind, daß die Zinsen weiter steigen werden bis das Vorausdarlehen abläuft. Das ist dann aber eine Wette. Sie erhalten den Zins zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses plus einen kleinen Aufschlag, der umso höher ist, je mehr Monate in die Zukunft der Vertrag geschlossen wird. Deswegen wäre es zum heutigen Zeitpunkt zu teuer.
Alexander Solya
Die wohl am wenigsten verständliche Bestimmung bei Grundschulden ist die Regelung über die „Abtretung von Rückgewähransprüchen“. Was gemeint ist, lässt sich am besten an einem Beispiel verdeutlichen:
Eigentümer A bestellt an seinem Hausgrundstück für Bank I im ersten Rang eine Grundschuld zu z.B. 50.000 EUR und braucht später ein neues Darlehen, das er aber bei Bank II holt und im zweiten Rang eine Grundschuld zu 85.000 EUR bestellt.
Bank I ist damit zwar noch als Grundschuldberechtigte im Grundbuch eingetragen mit 50.000 Euro, obwohl das Darlehen z.B. nur noch 40.000 beträgt und auch in der Zukunft weiter getilgt wird. Andererseits hat der Eigentümer aber an sich auch die Möglichkeit, auf die (zurückbezahlte) Grundschuld erneut ein Darlehen aufzunehmen, die Grundschuld also zu revalutieren.
Eine solche Revalutierung wird Bank II nicht gerne sehen. Nach Rückzahlung des von Bank I gewährten Darlehens steht ja die Grundschuld von Bank I nur noch als „leere Hülle“ vor dem Recht von Bank II. Das Recht von Bank II, das an sich mit jeder Rückzahlungsrate, die auf das Darlehen von Bank I erbracht wurde, wertvoller geworden war, wäre durch die Revalutierung entwertet. Vor einer solchen Entwertung ihrer Rechte kann sich Bank II schützen, indem sie sich die Rückübertragungsansprüche, die der Eigentümer gegenüber Bank I hat oder haben wird, abtreten lässt. Dann nämlich wirkt eine Revalutierung gegenüber Bank II nur, wenn sie dieser zustimmt. Die Abtretung der Rückgewähransprüche dient damit also in erster Linie der Sicherung des Aufrückens der nachrangigen Grundschuldgläubiger im Rang.
Die Einmalvalutierungserklärung wird normalerweise alternativ eingesetzt. Hier erklärt die Bank I, daß sie das Darlehen nicht wieder neu ausgibt (revalutiert). Dadurch hat Bank II auch die Sicherheit, daß ihr Darlehen besser abgesicht ist. Ich denke, daß man vorgeschlagen hat das eine oder das andere zu tun.
Alexander Solya
Seit 1.1.2008 gilt §498 Abs.3 BGB. Eine Kündigung durch die Bank ist nur dann möglich, wenn der Darlehensnehmer mit mindestens zwei aufeinanderfolgenden Teilzahlungen ganz oder teilweise UND mit mindestens 2,5% des Nennbetrags des Darlehens im Verzug ist.
Bei 240.000 Euro sind 2,5% genau 6.000 Euro, d.h. die Bank darf erst nach 6 Monaten Rückstand den Vertrag kündigen. Unabhängig davon, würde ich das Gespräch mit der Bank suchen und Unterlagen zu Ihrem Auftrag und dem Honorar vorlegen, dann sollte alles gut laufen.
Alexander Solya
Sie schreiben, daß es sich um ein Vorausdarlehen handelt, auf das Sie 3,9% Zins bezahlen. Der parallel laufende Bausparvertrag wird also dieses Vorausdarlehen - ich nehme an nach 10 Jahren, also im Jahre 2016 - ablösen durch ein Bauspardarlehen.
Das Vorausdarlehen ist aber kein Bauspardarlehen, welches man jederzeit ohne Kosten zurückzahlen kann. Vielmehr ist ein Darlehen der Wüstenrot-Bank (ggf. eine andere Bank) und ist - so ist es jedenfalls üblich - mit einer Zinsbindung von 10 Jahren versehen. Eine vorzeitige Ablöse würde also eine Vorfälligkeitsentschädigung nach sich ziehen. Ferner muß die Bank einer vorzeitigen Beendigung nicht zustimmen; Vertrag ist Vertrag. Das ginge nur bei einem Verkauf, oder wenn Sie ein weiteres Darlehen dort beantragen würden und die Bank den Antrag ablehnen würde. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung kann die Bank bei freiwillger Zustimmung zur Ablöse nahezu nach Gutsherrenart bemessen (solange es nicht sittenwidrig wird). Bei einer Ablöse nach Verkauf oder wie vorher beschrieben, muß sie sich an die Vorgaben von zwei BGH-Entscheidungen halten. Dennoch bezweifle ich, daß eine Ablöse etwas bringt, da die Entschädigung - so jedenfalls sehe ich das in meiner täglichen Praxis - den Vorteil der heute günstigeren Zinsen auffrisst. Einzig die Überlegung, daß wir evtl. im Jahre 2016 in einer Hochzinsphase landen, kann die Überlegung bei Bankdarlehen sinnvoll machen. Bei einem Bauspardarlehen haben Sie ja den künftigen Zins abgesichert durch den Bausparvertrag, Dieser dürfte zwar ein Altvertrag mit noch einem Zinssatz von über 3,5% sein, aber c'est la vie...
2016 sind Sie dann frei in der Entscheidung. Ist der Marktzins höher als der Zinssatz für das Bauspardarlehen, dann können Sie das Bauspardarlehen annehmen, ist er niedriger, dann wechseln Sie zu einer anderen Bank.
Alexander Solya
Zunächst mal muß man feststellen, daß ein Wohnriester bei Ihnen wohl kaum Sinn macht, da Sie ja schon wissen, daß Sie das Haus später verkaufen und ins Ausland ziehen wollen. Zweitens verstehe ich nicht, wieso der Berater Ihnen den Tarif FörderMaxx anbietet. Dieser hat einen Darlehenszins von 3,75%! Der Tarif WohnMaxx ist hingegen speziell für Leute, die sicher finanzieren wollen und hat einen geringeren Guthabenzins, jedoch nur einen Darlehenszins von 2,75%!! Siehe hier: https://www.postbank.de/privatkunden/pk_bhw_wohnmaxx.html Den Zinsunterschied von 1,0% kann kein Wohnriester und kein etwas höherer Guthabenzins wettmachen. Generell ist ein Vorteil der Kombination mit Bausparvertrag, daß Sie über die gesamte Laufzeit von ca. 21 Jahren Zinssicherheit haben. Nachteil sind die höheren Zinskosten, die Ihnen in den ersten 10 Jahren entstehen, da Sie das Darlehen zugunsten der Ansparung in den Bausparvertrag nicht tilgen. Ob nun die vorgeschlagene Variante günstiger ist, oder ob ein Annuitätendarlehen mit z.B. 20-jähriger Zinsbindung besser wäre, hängt vom Einzelfall ab. Hier muß ein Experte mal die Gesamtkosten der beiden Modelle berechnen und vergleichen. Ich sehe in meiner Praxis als Berater und Gutachter oft recht unterschiedliche Ergebnisse. Sie sind stark abhängig von den Zinskonditionen für die Vorfinanzierung und die des Bausparvertrages. Dauert die Besparung des Bausparvertrages länger als 10 Jahre ist fast immer ein Annuitätendarlehen günstiger. Alexander Solya
So etwas macht Sinn, wenn man die Immobilie vermietet und man für die Steuererklärung alles schön übersichtlich haben will. Als Eigennutzer kann man die Buchungen einfach über das normale Girokonto laufen lassen und braucht nicht extra Gebühren für ein separates Konto zu zahlen.
Alles kein Grund zur Besorgnis! Schauen Sie sich mal das heutige Zinsniveau an. Sie werden schnell merken, daß Sie Ihre Anschlußfinanzierung z.B. bei der ING-DiBa für einen Zinssatz von deutlich unter 3% bekommen, bei einer neuen 10-jährigen Zinsbindung. Eigentlich sollten Sie froh sein, daß das von Ihnen geschilderte Problem aufgetaucht ist, denn ich vermute, Sie hätten sonst einfach das Bauspardarlehen aufgenommen zu 3,85% Zins. Bei Abschluß dieser Kombination ist man vermutlich von steigenden Zinsen ausgegangen und wollte Ihnen so die Zinsen absichern. Eine Kombination von Vorauskredit und Abschluß eine Bausparvertrages hat sich früher gar nicht gerechnet. Heute gibt es Konstellationen aufgrund der extrem niedrigen Zinsen, in denen es sich rechnet. Man muß sich aber fundiert beraten lassen.
Mein Rat: Bausparvertrag per 2015 auflösen, das angesparte Geld zum Ende der Zinsbindung als Sondertilgung in den Kredit fließen lassen. Bis dahin sollten Sie sich regelmäßig über die Enwicklung der Zinsen informieren. Wahrscheinlich bleiben diese noch im kommenden Jahr relativ niedrig. Sobald Sie merken, daß eine Tendenz zu deutlichem Zinsanstieg beginnt, sollten Sie ein "Forward-Darlehen" abschließen. Auch die DiBa bietet so etwas an. Kurz gesagt heißt das: Sie schließen mit der Bank heute schon einen Vertrag für die Zukunft ab. Sie vereinbaren den heute gültigen Zinssatz (+geringe Aufschläge, die pro Monat in die Zukunft berechnet werden) für den Zeitpunkt, an dem die jetzige Zinsbindung endet. Alexander Solya
In den allermeisten Fällen nutzen die Banken irgendwelche banalen Änderungen oder Neuigkeiten als Aufhänger, um Sie zu einem Gespräch in die Bank zu locken. Locken deswegen, weil Ihnen dann irgendwelche Versicherungs-, Bank-, oder Bausparprodukte angeboten werden. Solche Gespräche sind pure Zeitverschwendung. Sie können sicher sein, daß wenn es sich um etwas Wichtiges handelt, die Bank i.d.R. schriftlich um ein Gepräch bittet und konkret sagt, um was sich handelt, z.B. Ihr Kreditlimit. Normalerweise kann man bei jeder Bank Bescheid geben, daß man keine Anrufe zum Zwecke der Werbung oder Vermittlung von Produkten bekommen möchte. Daran muß sich das Institut dann auch halten.
Es ist ganz normal,daß Sie für eine Darlehensanfrage Unterschriften leisten müssen. Zum einen müssen Sie bestätigen, daß Sie die Angaben in der Selbstauskunft wahrheitsgemäß gemacht haben. Zum anderen erlauben Sie eine Abfrage bei der Schufa.
Kosten entstehen Ihnen dadurch noch keine. Sie sind auch in keiner Weise gebunden, denn es handelt sich noch um eine Anfrage. Die Bank kann erst nach Prüfung dieser Anfrage eine Entscheidung treffen. Erst wenn sie die Finanzierung genehmigt, erhalten Sie einen Darlehensvertrag. Wenn Sie den dann unterschreiben wird es erst verbindlich. Die allermeisten Institute räumen hier auch noch ein 14-tägiges Widerrufsrecht ein. Wird der Vertrag über einen Vermittler oder per Post (also nicht in den Räumen der Bank) geschlossen, haben Sie sogar ein gesetzliches Widerrufsrecht innerhalb von 14 Tagen.
Der Notar wird einen Kaufvertragsentwurf erstellen. Muster gibt es hierfür nicht, da es zu individuell ist. Dort ist dann auch geregelt, daß z.B. nur Eigentum an der Garage erworben wird und nicht am Grundstück. Über das Grundstück wird eventuell ein Pachtvertrag durch den Eigentümer angeboten. Aber das müsste ja der Verkäufer Ihnen genau sagen können. Auch der Notar wird Sie jedoch über diesen Punkt aufklären.
Wenn die Sondertilgung 10.000 Euro beträgt, dann darf die Bank maximal 1% = 100 Euro Vorfälligkeitsentschädigung berechnen. Wenn die Sondertilgung im letzten Jahr stattfindet, dann nur 0,5% = 50 Euro.
Diese Frage wird sich kaum über ein Forum klären lassen, da zu komplex. Ich empfehle die Einschaltung eines unabhängigen Finanzierungsfachmannes. Einige Dinge, die eine Rolle spielen:
Ein Darlehen ist grundsätzlich möglich, wenn Sie die Raten bezahlen können. Dazu rechnet die Bank mit pauschalen Lebenshaltungskosten (bei 2 Pers. 900 bis 1.200 Euro). Welche Ausgaben haben Sie noch (Unterhalt? Raten für andere Kredite?), dann addieren Sie die Rate für den Kredit über 100.000 (ca. 375 Euro mtl. bei 3,5% Zins und 1% Tilgung). Die Summe darf nicht höher sein als Ihr Einkommen plus 75% der Nettomieteinnahme. Könnte also schon mal knapp werden. Oder hat die Lebenesgefährtin auch Einkünfte?
Wenn die Eltern der Lebensgefährtin einverstanden sind, kann die Bank eine Grundschuld als Sicherheit aufs Haus eintragen, das wäre kein Problem. Wichtig wäre auch zu wissen, was das Haus heute für einen Wert hat.
EIn gut gemeinter Rat noch: Wenn Sie das Darlehen aufnehmen, ohne Miteigentümer der Immobilie zu sein, bitte dran denken: was ist, wenn die Verbindung zur Lebensgefährtin auseinandergeht? Dann hätten Sie einen Kredit am Hals, ohne jede Gegenleistung! Daher sollte die Lebensgefährtin zumindest Mit-Darlehensnehmerin werden.
Ein KfW-Darlehen kann eingebunden werden (Wohnraum-Modernisieren), wie hoch, müsste man im Detail anschauen.
Ob die Bausparkombination sinnvoll ist oder nicht, kann man pauschal nicht sagen (außer daß die Badenia nicht gerade zu den empfehlenswerten Anbietern gehört). Mich wundert es ein bisserl, daß hier einfach Dinge behauptet werden, ohne diese zu belegen. Es ist zwar richtig, daß in der Vergangenheit aufgrund eines anderen Zinsniveaus von der Bausparkombi generell abgeraten werden konnte. Derzeit habe ich aber - obwohl selbst kein Freund der Bausparverträge - solche Kombinationen meinen Kunden empfohlen. Allerdings arbeite ich auch mit einer Software, mit der ich die verschiedenen Finanzierungsbausteine über die gesamte Laufzeit berechnen und anschließend vergleichen kann. So kann auch der Kunde selbst sehen, was effektiv günstiger ist und muß nicht hoffen, daß irgend eine Pauschalaussage zufällig die Richtige ist. Ich bin übrigens ganz in der Nähe von München :) aber es gibt auch andere unabhängige Berater, die Ihnen so etwas berechnen könnten, wenn sie die richtige Software haben. Es gibt nebenbei auch Bausparkombinationen welche beliebig hohe Sondertilgungen erlauben - es kommt halt af das Konzept an.
Aus meiner täglichen Praxis als Finanzierungsmakler kann ich klar sagen: ja. Es gibt dabei folgende Unterschiede: gerade bei älteren Objekten wird gerne auch eine Innenbesichtigung durchgeführt, bei neueren Immobilien fährt der Gutachter oft nur vorbei, macht Aussenaufnahmen und prüft, ob die vom Kunden gemachten Angaben schlüssig sind. Das bekommen die Leute oft gar nicht mit.
Ab einer - je nach Bank unterschiedlich - hohen Finanzierungssumme (oder Objektwert) wird oft generell ein Gutachten fällig; z.b. ab 400.000 Euro.
Die Kosten hierfür trägt die Bank, da es ja ihrem eigenen Interesse dient. So haben auch die Gerichte vor einiger Zeit entschieden, als Kunden gegen die Praxis geklagt hatten, daß Banken die Gebühren ihnen berechnet haben.
Eine andere Sache ist es, wenn der Kunde das Gutachten in Auftrag gibt. Einige Banken handhaben es auch so, daß sie dem Kunden klar machen, daß er für die Beibringung des Gutachtens zuständig ist und sonst keine Beantragung möglich ist. Ob das so haltbar ist, weiß ich nicht; das wird die künftige Rechtssprechung zeigen.
Bei der Auswahl des Gutachters hat man kein Mitspracherecht, da der Auftraggeber die Auswahl trifft. Aus dem gleichen Grunde erhält man normalerweise auch keine Einsicht in das Gutachten.
Wenn man selbst den Gutachter bezahlt, ist es natürlich etwas anderes. Man muß dann nur unbedingt vorher mit der Bank vereinbaren, daß diese Person auch anerkannt wird. Oft verlangen die Banken einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Irgend eine anerkannte Zertifizierung muß er aber auf jeden Fall haben.
Der Notar ist verpflichtet von jedem Grundstücksgeschäft, das er beurkundet eine Kopie des Vertrages an das Finanzamt zu senden. Der Notar prüft also nicht, ob der Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist ist, das macht das Finanzamt, wenn die Vertragskopie erhält.
