Eigentumswohnung mit Erbpacht sinnvoll?
Hallo zusammen,
mein Verlobter und ich wollen uns eine Eigentumswohnung kaufen. Haben auch eine schöne in Sicht. Diese ist 94 m² groß und hat eine tolle Terrasse. Es gibt einen Stellplatz und die Lage ist im Raum Mannheim /Vogelstang. Die Wohnung hat 4 Zimmer, eine kleine Küche, die mit drin bleibt. Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Straßenbahnen sind innerhalb von 3 min erreichbar. Die Lage so wie auch die Wohnung lockt uns sehr.
Nun zu den Nachteilen meiner Meinung nach. Sie eine Erbpacht Wohnung. Der Erbbauzins beträgt momentan 49,56 € pro Monat und der Vertrag läuft noch 44 Jahre. Dieser wird an die MVV gezahlt. Das Baujahr der Wohnung ist 1969. Sie kostet 240.000 €. Wir würden sie für uns kaufen und später vermieten wollen.
Ist es zu teuer? Macht es Sinn solch eine Erbbauwohnung zukaufen? Kann man sie nach Ablauf der 44 Jahre kaufen ? Werden dabei dann die Erbbauzinsen angerechnet?
Vielen Dank im Voraus.
4 Antworten
Bei der Finanzierung werdet ihr auf Probleme stoßen. Banken gehen sehr unterschiedlich mit der Erbpacht um.
Oft wird verlangt, dass deutlich vor Auslaufen der Erbpacht (20 -20 Jahre) das Darlehen getilgt sein muss.
Auch von mir der Hinweis : den Erbpachtvertrag sehr genau lesen (eventuell mit professioneller Hilfe). Die Folgen daraus müssen euch klar sein.
Wenn Sie im Vergleich zu einer anderen wesentlich billiger ist, durchaus. Welche Verlängerungsoptionen bietet der Erbpachtgeber den an. Das sollte man erfragen und sich schriftlich zeigen lassen.
Das Bauwerk ist nicht viel wert. Meist wird das Unwissen der Käufer ausgenutzt.
Vielen Dank. Wir haben auch vor den Pachtvertrag gut zu analysieren auch mit Hilfe von aussen, um nichts zu übersehen.
Von hinten angefangen: Die Erbbauzinsen werden beim Kauf natürlich nicht angerechnet. Man kauft nur die Eigentumswohnung und nicht das anteilige Grundstück. Das geht bei Deinen Fragen etwas durcheinander.
Ob man nach Ablauf des Erbbaupachtvertrages eine Kaufoption hat, kann man allenfalls im Vertrag nachlesen. Für den Erbbaurechtsinhaber würde eine solche Klausel nur Sinn machen, wenn er sich vom gesamten Pachtgrundstück trennen wollen möchte. Dementsprechend müßten alle Pachtverträge für die Wohnungen die gleiche Endlaufzeit haben. Trifft das zu?
Die Wohnungseigentümergemeinschaft würde insb. bei einer solchen Konstellation in den - sagen wir - letzten 10-20 Jahren vor Schluss kaum noch nachhaltige Instandhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum durchführen.
Es könnte sogar vertraglich sein, dass nach 44 Jahren das Grundstück "besenrein" zurückzugeben ist.
Die Pachthöhe ist vermutlich an den Lebenshaltungskostenindex gekoppelt, also sind Preissteigerungen absehbar und nachvollziehbar.
Ohne Deine statistische Lebenserwartung und den kompletten Pachtvertrag zu kennen, kann man trotzt offenbar günstiger Lage schlecht eine Kaufempfehlung abgeben, außer vielleicht, dass man den Kaufpreis "übrig haben" sollte.
Ohne den Erbpachtvertrag zu kennen, kann die Frage niemand ordentlich beantworten. Dazu solltet ihr den nicht nur kennen sondern auch verstehen.
Ihr macht es euch zurecht nicht einfach. Erbpacht sorgt dafür, dass etwas, das an sich verbunden ist (Haus und Grund) aufgeteilt wird, wobei der (in der Lage aber auch sonst) nicht vermehrbare Grund tendenziell wenigstens um die Inflation teurer wird, die darauf stehenden Steine aber älter und wertloser werden.
Wenn eine Immobilie an Wert gewinnt, liegt das am Grund, der im Laufe der Jahrzehnte weniger wird und in Städten in Richtung Zentrum rückt.
Der Erbpachtgeber kann die Erbpacht verlängern, muss aber nicht. Wenn der Erbpachtvertrag für ein Mehrfamilienhaus auf 93 Jahre abgeschlossen wurde, dann wird der MVV damals davon ausgegangen sein, dass das Haus dann abgerissen und neu aufgebaut wird und sich diese Option im Erbpachtvertrag gesichert haben. Das ist aber nur eine Vermutung!
Häuser sind normalerweise früher durch aber irgendwann ist auch gut. Die Pächter werden dann mit dem Wert der Wohnungen abgefunden. Genaueres steht im Erbpachtvertrag.
Es kann auch sein/im Erbpachtvertrag stehen, dass sich der MVV dann den Grund abkaufen lässt. Ich gebe dir aber zu Bedenken, dass nicht alles, was ein Denkmal werden kann, eine Bausubstanz für ein Denkmal hat.