Auf Mieteinnahmen 8,5% Steuer polen? Rente mit 40 ETF?
Ein Deutscher Arbeitskollege(geboren in Polen) verdient monatlich ca. 6000Eur Netto, ist das möglich? Das wäre dann ja besser als ETF und private Rentenversicherung in DE..
Er hat es angeblich so gemacht: (Ist das so Legal? er sagt ja seit jahren zufrieden..)
Mit dem Deutschen Ausweis ist er Arbeitnehmer in DE, als Deutscher besitzt er ja keine Immobilien, somit wird sein Gehalt ca. 4500Eur Brutto normal in DE versteuert.. Das deutsche Gehalt kommt ja JEDEN Monat aufs deutsche Konto.
!! Mit seinem Polnischen Ausweis dann in Polen schon damals (allein vor 3 jahren kosteten Immo in Polen ca 300% weniger..) 4 Stück 1zimmer Wohnungen Bar gekauft und alle sofort vermietet. Auf alle diese Super Mieteinnahmen zahlt er nur pauschal 8,5% Steuer (in DE wären es ca 45% dank unserer tollen Gesetze).
Also fließen JEDEN Monat ca. 6000 Zloty auf sein polnisches Bankkonto Miete..
von 6000 Zloty zahlt er nur ca 510 Zloty Steuern, so kann man schnell Kapital aufbauen. Als Deutscher Staatsbürger gibt er in DE an er besitzt keine Wohnungen.
Eine bekannte macht es anscheinend auch so und zahlt tatsächlich auch nur 8,5% Steuern an das Polnische Finanzamt, das deutsche Finanzamt sieht null. Obwohl sie hier in DE lebt+arbeitet+wohnt aber mit Polnischem Ausweis in Polen wohnsitz hat.
Diese Art der Vermietung ist ja eine Traum Rendite, ist das wirklich so ?
Man findet heute 1zimmer Wohnung in Polen bereits für 75000 Zloty(15000Euro)
Viel Lukrativer als unsere Zinsen in DE oder ETF usw?
(Wenn man als Deutscher in Polen eine Wohnung kauft und sofort vermietet dann müssen wir ja hier ca 45% Steuern zahlen auf die Mieteinnahmen, weil im Job verdient man ja bereits ca 55.000Euro Brutto, somit hat er einen Riesenvorteil JEDEN Monat oder sehe ich das falsch? Es läuft so seit Jahren..:/
5 Antworten
(Wenn man als Deutscher in Polen eine Wohnung kauft und sofort vermietet dann müssen wir ja hier ca 45% Steuern zahlen auf die Mieteinnahmen
Und wo steht das?
Die Quelle, die ich in so einem Fall zu Rate ziehe ist das DBA (Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung) mit dem entsprechenden Land, in diesem Fall also Polen.
Dort steht in Artikel 6 Abs. 1, dass die Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen (Immobilien heißen Immobilien, weil sie immobil, also unbeweglich, sind,) in dem Vertragsstaat besteuert werden, in dem sie liegen.
Also selbst wenn ich auf die Idee käme mir eine Immobilie in Polen zu kaufen, würden meine Einkünfte daraus in Polen besteuert und nicht hier.
Sogar der Progressionsvorbehalt entfällt bei Immobilien in einem anderen EU Staat (mit Ausnahme von Spanien).
Du vergisst dabei erforderliche Rücklagen für Reparaturen. Weiterhin gibt es natürlich ein Leerstandsrisiko, das zwar bei entsprechender Lage klein ist, aber es besteht.
In Polen gibt es weiterhin eine Grundsteuer, die für die Immobilien zu zahlen ist.
Spätestens ab diesem Zeitpunkt ist klar, dass Immobilien auch in Polen keine Selbstläufer sein müssen, sondern Kosten verursachen. Die 510 PLN Steuerabzug sind also nicht die einzigen Kosten im Jahr.
Weiterhin darfst Du eine Rendite nur in Relation bezogen auf das Investment berechnen. Kostete jede Wohnung also wirklich nur 100 kPLN, so waren das 400 kPLN. Die jährlichen Einnahmen betragen (abzüglich Steuern, aber nicht Grundsteuer, Versicherungen, Reparaturrücklagen, etc.) 65.880 PLN. Das sind anscheinend ca. 16% Rendite p.a., jedoch gehen da noch ein paar weitere Positionen ab. Das Leerstandsrisiko ist ebenso nicht einkalkuliert. Ich vermute daher, dass man eher bei so ca. 8-10% Rendite (ohne Leerstandsrisiko) herauskommt, was einer soliden Rendite von Wohnimmobilien in begehrten Lagen entspricht. Es gibt geschlossene Immobilienfonds, die Renditen in dieser Größenordnung in guten Marktphasen liefern.
Der Haken dabei ist das Leerstandsrisiko. Dieses würde nämlich die Rechnung sehr schnell in das Negative verschieben - ebenso können umfangreiche Sanierungen und Reparaturen die Kosten drastisch erhöhen.
Bedenke allerdings auch, dass der PLN in den letzten drei Jahren ca. 10% gegenüber dem EUR verloren hat, d.h. in EUR gerechnet ist die Rendite kleiner.
Der Vergleich mit ETF hinkt massiv, denn ETF sind keine Anlageklasse. Dann solltest Du "Investmentfonds" sagen. Es gibt durchaus Investmentfonds, mit denen Renditen in vergleichbarer Höhe und mit vergleichbarem Risikoprofil zu erwirtschaften sind - auch wenn das nicht die üblichen Standard-ETFs auf MSCI World et al. sind.
Als ein Baustein in der Vermögensplanung ist dieses Immobilieninvestment daher sinnvoll und lukrativ - insbesondere, wenn man als Insider den lokalen Markt in Polen kennt. Man sollte jedoch nicht nur den optimistischen Verlauf der Anlagen betrachten, sondern auch Risiken in die Bewertung einbeziehen.
Ich warne jedoch von Vermietungen in einem Land wo man die Sprache nicht kennt. Man darf nicht vergessen, dass es vielleicht auch unzufriedene Mieter gibt die Ärger machen. Ich hatte Mieter in einem 8-jährigen schönen Haus in Deutschland, die mir schlaflose Nächte bereiteten und vermiete deshalb nur noch an Feriengäste, diese schätzen das schöne Haus und die Natur. Heute weiss ich es noch nicht aber wahrscheinlich verkaufe ich das Haus 2026, nach 10 Jahren Haltedauer, damit keine Spekulationssteuer mehr anfällt.
Mein Kollege kann ein 3 Zimmer Wohnung in Frankfurt im obersten 14. Stock nicht verkaufen. Der Makler hat aufgegeben, er hatte 10 Interessenten und war mit 2 Interessenten zum Besichtigen. Beiden Kaufwilligen hat die Mieterin gesagt, sie hätte das lebenslängliche Wohnrecht und es hätte Wasserschäden. Es stimmt beides nicht die Mieterin hat gelogen, da sie wohnen bleiben will. Dann konnte der Makler keinen Besichtigungstermin mehr abmachen, die Mieterin hat keine Telefone mehr abgenommen und keine Mails beantwortet. Als Verkäufer ist man machtlos. Aktien kann ma leichter wieder verkaufen.
Die Staatsangehörigkeit spielt keine Rolle.
Du als Deutscher kannst genau so wie ein Pole in Polen vermieten.
Und du brauchst das hier nicht zu versteuern, ergibt sich aus dem DBA Polen iVm § 32b EStG
Wenn die Immobilien 300% weniger kosten müßte man also Geld vom Verkäufer raus bekommen.
Denselben "Trick" den Du da beschreibst habe ich mit einer Beteiligung an geschlossenen Immobilienfonds in Holland praktiziert. Mein Mieteinkommen daraus ist in Holland versteuert worden und hier in Deutschland habe ich die Einkünfte nur im Wege des Progressionsvorbehalts zu versteuern gehabt. Insgesamt waren das wesentlich weniger Steuern als hier in Deutschland angefallen wären. Ist also ganz legal und von jedem machbar.
Eine Wohnung die Heute in Polen ca. 300.000Zloty kostet, diese gleiche kostete vor 3 Jahren ca. 100.000Zloty, so war es gemeint