Wieviel Prozent (geschätzte Dimensionen) für Mieteinnahmen
Meine Mitbewohnerin/Vermieterin bezieht von mir 130€ Kaltmiete + 150€ Nebenkosten. Also 280€. Sie hat mich gebeten, mal umzuhören, was ihr davon noch bleibt. Ich finde im Internetz nur schwammige Antworten der Marke: "Das hängt von so vielen Faktoren ab", usw. Aber es wird doch möglich sein, einen ungefähren Prozentsatz (Von Warm- oder Kaltmiete) zu nennen. (Z.B. 25%) Oder zumindest grob einen Bereich, in dem sich diese Werte, nach Berechnung der ganzen Faktoren, bewegen würde. (Z.B. 25-35%)
Wie ist dieser Wert und wo kann man das schlüssig nachlesen?
9 Antworten
Nun wissen wir doch schon mehr. Es handelt sich also um ein Haus mit 2 Wohnungen, wovon eine Wohnung vermietet ist. Die Vermieterin ist die Eigentümerin. Nun kann man aber nicht so einfach behaupten, die Vermieterin hätte € 130,- Gewinn, wenn sie € 130,- an Kaltmiete verlangt. Neben den umlegbaren Nebenkosten, die in den € 150,- enthalten sind und einmal im Jahr genau abgerechnet werden (sollten), gibt es noch die Hauskosten, die sie nicht umlegen kann, aber steuerlich absetzen kann. Das sind z. B. Finanzierungskosten, wenn noch Darlehen laufen und alle sonstigen Kosten zur Erhaltung, Modernisierung und Pflege, die einfach notwendig sind, um das Haus in Schuss zu halten. Nicht zu vergessen die Abschreibung (50 Jahre lang ein bestimmter Prozentsatz vom Anschaffungswert.) Alle diese Kosten kann sie nun anteilsmäßig auf die zwei Wohnungen aufteilen. Beispielsweise 2 Drittel auf die selbstgenutzte und 1 Drittel auf die vermietete, wenn die eigene Wohnung doppelt so groß ist, wie die vermietete. Von den Mieteinnahmen (130*12= € 1560,-) sind also erst einmal alle anteiligen tatsächlichen Kosten abzuziehen, die nicht umgelegt werden können und was dann bleibt, ist der Gewinn, der dem sonstigen zu versteuernden Einkommen hinzu zu rechnen ist. Je nach persönlichem Steuersatz, der sich daraus ergibt, ist also jetzt noch die Steuer abziehen, um zu wissen, wieviel von den € 130,- bleibt. Man sieht hier schon, das so vieles eine Rolle spielt, sodass man eigentlich ohne Detailkenntnisse nichts pauschales sagen kann.
Noch ein paar Szenarien: 1. Vermieterin ist eine alte Frau, die nur noch das Haus, eine schmale Rente und die Mieteinnahmen hat. Weil sie kein Geld frei hat, renoviert sie auch nichts. Das Haus ist über 50 Jahre in ihrem Besitz und längst abbezahlt. In diesem Fall bleiben ihr wohl die € 130,- Euro monatlich voll. 2. Vermieterin hat das Haus kürzlich gebraucht gekauft, hat ein ordentliches berufliches Einkommen und sorgt dafür, dass das Haus immer schön in Schuss bleibt und außerdem ist noch allerhand am Haus zu machen, da es etwas herunter gekommen war. Sie hat eine hohe Zinslast, eine hohe Abschreibung, viele nicht umlegbare Kosten und der angenommene 1-Drittel-Anteil, der auf die Mietwohnung entfällt ist immer noch deutlich höher, als die Mieteinnahmen. Erst durch die Vermietung ist sie in der Lage, die hohen Kosten steuerlich abzusetzen. Sie kann also jetzt 1 Drittel ihrer Belastungen von der Steuer absetzen und da diese weit mehr als z. B. 10000 € ausmachen, ist ihr Gewinn nicht nur die Mieteinnahme, sondern die zusätzliche Steuerentlastung, die sich ergibt. Letztlich ist also der Gewinn höher, als die reine Mieteinnahme. (Extremfall) 3. Normale Situation: Neben einem durchschnittlichen Arbeitseinkommen hat die Vermieterin auch noch € 1560,- Mieteinnahmen im Jahr. Da das Haus gut in Schuss, die Zinsbelastung niedrig und auch die Abschreibung nicht besonders ins Gewicht fallen und am Haus nur das nötigste getan wird, macht der Drittel-Anteil ihrer Kosten nur ein paar Hundert Euro im Jahr aus und am persönlichen Steuersatz ändert sich durch die verbleibende Mieteinnahme von ca. 1000 € nach Abzug der Kosten auch nichts. Nehmen wir an, dass sie 20 % Steuern zu zahlen hat, dann wären das 200 €. Somit würden ihr von der Miete rund 800 € netto bleiben, also etwa die Hälfte. Irgendwo zwischen diesen Fällen kannst Du nun "Deinen Fall" vielleicht einordnen.
Für die Kaltmietenhöhe gibts es zur Origentierung den Mietspiegel, für die warmen Betriebskosten rechnet man im Durchschnitt ganzjährig in D € 1,25 und für die kalten Betriebskosten € 1,- jeweils pro qm/monatlich
Wenn Deine 'Mitbewohnerin/Vermieterin' die Mieteinnahmen versteuert, ist das, was ihr bleibt, vom Steuersatz abhängig, und der wiederum ist von ihrem zu versteuernden Einkommen abhängig, also ist es zutreffend, dass man das nicht pauschal sagen kann.
Du solltest etwas konkreter schildern, was Du meinst. Ist die Mitbewohnerin selbst Mieterin oder ist sie die Eigentümerin der Wohnung? Wenn das erst mal geklärt ist, kann man konkreter werden. Interessant auch noch: Wie groß ist die Wohnung, wie alt und in welchem Zustand ist das Gebäude, Lage und wie hoch ist das Mietniveau sonst in Deiner Umgebung. Wieviele m² bewohnst Du eigentlich? Küche/Bad/WC werden wohl gemeinsam genutzt. Wie sieht es mit Balkon/Terrasse aus?
Du hast keinen blassen Schimmer. Also halt Dich am besten raus. Du hilfst der/dem Fragesteller damit überhaupt nicht. Beispiel: Selbst Mieter: Mieteinnahmen zählen zum Einkommen. Eigentümer: Mieteinnahmen zählen zum Einkommen, aber davon können z. B. alle Kosten abgesetzt werden, die nicht umlegbar sind. Beispielsweise Finanzierungskosten, Abschreibung, irgendwelche Erhaltungskosten, die nicht umgelegt werden können und vieles mehr. Da kommt sehr schnell der Betrag zusammen, der z. B. 12 Kaltmieten a 130 Euro entspricht. Was bleibt dann noch zu versteuern?
Pardon, aber DerCAM hat Recht. Sie macht 130€ Gewinn, hiervon muss sie wohl die Steuern absetzen. DerCAM hat mir insoweit geholfen, dass er bat, auf meine Frage zurückzukommen. Nebenher: Ich wohne Mit Ihr in ihrem Haus; Sie ist VERMIETERIN, keine MIETERIN, Auch diese Frage erübrigte sich also. Wobei ich mit dem gewählten Begriff "Mitbewohnerin" offenbar nicht nur dich verwirrt habe. Mea Culpa...
Sorry, aber darueber, was dann steuermaessig mit den 130 Euro geschieht, hatte ich ueberhaupt nichts geschrieben. Koennen wir ja auch gar nicht wissen weil wir die hierfuer relevanten Daten nicht kennen.
Es bleibt aber dabei, dass die 130 Euro kaltmiete hier zum zu versteuernden Einkommen zaehlen (und somit nach Steuerabzug bei der Vermieterin/Untervermieterin verbleiben) und die 150 Euro Nebenkostenvorauszahlungen lediglich einen durchlaufenden Posten darztellen, von dem kein einziger Cent beim Vermieter/Untervermieter haengen bleibt.
Dass die Nebenkosten nicht zählen, brauchst du nicht zu wiederholen. Was steuerrechtlich damit geschieht, kann hier niemand auf den Cent genau wissen, da hast du Recht. Aber ich dachte eigentlich, dass ICH nicht wiederholen bräuchte, dass es mir nur um einen groben Richtwert, die ungefähren, representativen Dimensionen, geht.
Es kann hier keinen groben Richtwert geben. Allein schon bei der Einkommenssteuer kann bei den hier 1.560 Euro Mieteinnahmen/Jahr der Steuerantaeil je nach Hoehe des sonstigen Einkommens zwischen 0 und 702 Euro liegen (zuzueglich 5,5% Solidaritaetszuschlag).
Für die Steuererklärung ist nur die Kaltmiete relevant. Ob und was ihr davon bleibt kann man wirklich nur mit "Das hängt von so vielen Faktoren ab" beantworten.
Wenn sie Glück hat alles, wenn nicht 0,0.
Nebenkosten sind reine "Durchlaufposten".
Ich find allerdings 150 € NK bei 130 € Kaltmieter etwas heftig. Was hast Du denn gemietet?
Bei den Beträgen habe ich mich etwas vertan, naja, spielt ja keine Rolle. Also wir reden, (Um nix durcheinanderzubringen) über denselben Wert wie bisher und bleiben bei dem BeispielBetrag 130€.
Wenn auf eine Mieteinnahme tatsächlich (Oder annähernd) 100% Steuern fällig sind - Abgesehen davon, dass das ja in diesem Fall aus naheliegenden Gründen nicht viel Sinn macht - Was ist denn da für gewöhnlich der Hauptgrund? Vermieter hat 700.000€ aufm BankKonto? Verdient woanders noch 25.000 Miete monatlich? Dann gehen die STEUERN ja auch wieder DAVON ab. Logischerweise...
Das ist doch alles voellig egal. Wir haben hier zu versteuernde Mieteinnahmen in Hoehe von 130 Euro/Monat. Mehr nicht!
Ob der Vermieter nun Eigentuemer oder Mieter ist, spielt nicht die geringste Rolle.