WEG - Wer trägt Instandsetzungskosten der Garagen?
Auf dem Grundstück der WEG befindet sich ein freistehender Garagenbau, der ausschließlich aus konstruktiven Bestandteilen besteht (Wellplatten-Dach, gegossene Bodenplatte, tragende Wände, Garagentore). Damit sind sämtliche Bestandteile Gemeinschaftseigentum.
Die einzelnen Garagen sind Teileigentume, mit denen teilweise auch noch Sondernutzungsrechte an einem angrenzenden Grundstück verbunden sind.
Nachdem jahrzehntelang an dem Garagengebäude keine nennenswerten Instandhaltungen durchgeführt wurden, können sich die Garageneigentümer und die übrigen Miteigentümer nicht einigen, wer die Kosten der inzwischen notwendig gewordenen Instandhaltung tragen muss.
Die Garageneigentümer oder die gesamte WEG?
Die Teilungserklärung sagt dazu folgendes:
Zur Instandhaltung von Gemeinschaftseigentum durch Sonder-/Teileigentümer: "Jeder Wohnungs-/Teileigentümer ist verpflichtet, sein Sondereigentum und das gemeinschaftliche Eigentum, soweit es im Bereich seiner ausschließlichen Nutzung liegt, ordnungsgemäß auf seine Kosten instand zu halten und instand zu setzen, damit dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst."
Speziell zu den Garagen: "Die mehreren auf dem Grundbesitz befindlichen selbständigen Gebäulichkeiten sind in jeder Hinsicht soweit wie nur irgend möglich zu trennen, insbesondere hinsichtlich der Kosten der Instandhaltung bzw. Instandsetzung, der Stimmrechte und der Verwaltung."
Die Garageneigentümer wollen sich nun darauf berufen, dass die Regelung zur "Trennung der selbständigen Gebäulichkeiten" unbestimmt und deshalb nichtig ist. Sie sagen, die Formulierung "so weit wie nur irgend möglich" ist vollkommen schwammig und es wäre überhaupt nicht auszumachen, wo denn die Grenzen dieser "Möglichkeiten" liegen sollen.
Tatsächlich gibt es dazu in der Teilungserklärung keine weiteren Ausführungen. Für die Garagen wurde keine Unter-WEG begründet und es ist auch nirgendwo besonders ausgeführt, welche Kosten genau von den Garageneigentümern zu tragen sind.
Um die Angelegenheit friedlich zu lösen, hat ein gemeinsames Beratungsgespräch beim Haus- und Grundbesitzerverein stattgefunden. Der dortige Anwalt war eher geneigt, sich der Meinung der Garageneigentümer anzuschließen. Auch er hält die Regelung für unbestimmt, wodurch die Kosten von der gesamten WEG zu tragen wären.
Hat vielleicht irgendjemand hierzu noch eine Meinung, eine tolle Idee, ein Beispiel oder einen Link?
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4 Antworten
die Formulierung "so weit wie nur irgend möglich" ist vollkommen schwammig und es wäre überhaupt nicht auszumachen, wo denn die Grenzen dieser "Möglichkeiten" liegen sollen.
Da haben dann die Garageneigentümer solidarisch den Kostenklotz am Bein, wenn die Zuweisung von Kosten für einzelne Garagen nicht irgend möglich ist.
Die übrigen WEG-Mitgleider jedenfalls tragen solche Kosten nicht.
Ja, nach Garagen- MEA.
Haben denn die Nichtgarageneigentümer Zugang zu den Garagen? Hört sich für mich eher nicht so an. Jede Garage wird ja wohl abgeschlossen sein, und nur der Eigentümer hat einen Schlüssel dazu. Für mich wäre damit klar, dass für die Instandsetzung auch nur diejenigen zahlen müssen, die Zugang dazu haben. Ich bin allerdings kein Rechtsexperte, ist nur meine bescheidene Meinung. Allerdings meine ich, auch schon mal etwas gelesen zu haben, was diese Meinung unterstützt.
Von meinem persönlichen Empfinden: Wenn ich als Eigentümer eine Garage habe, warum sollten andere, die keine haben, für mich mit zahlen müssen? Ich würde mich schämen, so etwas zu fordern.
Das ist ein freistehendes, gemauertes Gebäude mit 6 Garagen. Jede Garage bildet ein Teileigentum. Außer dem jeweiligen Eigentümer oder seinem Mieter hat niemand Zugang.
Das Garagengebäude hat keine sondereigentumsfähigen Bestandteile. Es gibt keinen Estrich, keinen Wandputz und Ähnliches. Man würde also ohne jede weitere Vereinbarung davon ausgehen, dass sämtliche Instandhaltungskosten von der gesamten WEG gezahlt werden müssen.
Außer dem jeweiligen Eigentümer oder seinem Mieter hat niemand Zugang.
Das ist für mich das entscheidende. Jemand, der hier keinen Zugang hat, kann auch nicht zur Zahlung heran gezogen werden.
Das verstehe ich nicht: Wenn jede Garage einem Eigentümer zu zuorden ist, warum werden dann bestimmte Teile trotzdem als Gemeinschaftseigentum angesehen?
Aber wenn die gesamte WEG auch für die Garagen mitzahlen sollen, dann haben wohl auch die Nichtgaragenbesitzer ein Mitbestimmungsrecht. Dann könnten die ja z.B. auch den Abriss der Garagen, bzw. des Gemeineigentums fordern, wenn es nicht zu einer Einigung sind für die Instandhaltung kommt. Das sollten die Garagenbesitzer auch einrechnen.
Weil "konstruktive Bestandteile" - also zwingend notwendige Gebäudeteile - lt. Bundesgerichtshof immer Gemeinschaftseigentum sein müssen. Bei Wohnungen ist das nicht anders.
Grundsätzlich ist es eben so, dass für die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums auch die gesamte Gemeinschaft zahlen muss. Es sei denn, es wurde etwas anderes vereinbart - und genau das ist hier die Frage.
Solche Vereinbarungen müssen aber eindeutig sein. Sind sie das nicht, gilt wieder der Grundsatz, dass alle bezahlen müssen.
Außerdem muss man immer auseinanderhalten, wem etwas "gehört" und wer irgendwelche Rechte an diesem Eigentum hat.
In der Tat ist das ungenau, da im ersten Absatz nicht klar ist,ob da nur die Wohngebäude oder Wohn und Garagen gemeint sind.
und das gemeinschaftliche Eigentum, soweit es im Bereich seiner ausschließlichen Nutzung liegt
Dieser Abschnitt kann aber auch so ausgelegt werden, dass das gemeinschaftliche Abschnitt bei den Garagen ja bei den Nichtbesitzer ja ausserhalb derer Nutzung wäre.
In unseren EG sind die Wohngebäude und die Tiefgarage klar getrennt, werden auch getrennt abgerechnet.
Bin mir im Moment aber auch nicht sicher, ob Gemeinschaftliche Kosten dann auch auf alle Besitzer umgelegt werden.
Das mit dem irgend möglich bezieht sich ja auf die Trennung zwischen Wohngebäude und Garagenbau. Zwischen den Garagen ist keine Abgrenzung möglich (außer bei den Toren). Wenn die Garageneigentümer alleine zahlen müssten, würden die das untereinander nach Miteigentumsanteilen verteilen.
Ok. Aber wenn ich das richtig verstanden habe, gehst du eher davon aus, dass die Regelung trotz dem ungenauen "irgend möglich" Bestand hat?!