Wann Maklercourtage bei Immobilienkauf mit Betreuungsgericht?
Es geht um einen Hauskauf, bei dem die Verkäuferin von einem Betreuer vertreten wird. Nach schwierigen Verhandlungen wurde uns vom Makler kund getan, dass eine Kaufpreisanpassung nach unten nur nach einem Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen möglich ist. So wurde ein solches Gutachten erstellt, auch da wir die Aussage vom Makler bekamen, dass dann der Verkauf nicht über das Betreuungsgericht laufen müsse.
Heute waren wir zu einem Vorgespräch im Notariat. Die dortige Amtfrau erklärte uns, dass der notarielle Kaufvertrag vom Betreuungsgericht genehmigt werde muss. Dies wird einen zeitlichen Rahmen von ca. 3 Monaten in Anspruch nehmen, erst dann wird gegebenen Falls ein Käufereintrag ins Grundbuch erfolgen. Was widerum ca. 6 Wochen in Anspruch nimmt. Also alles in allem mindestens 4 Monate.
Es ist nun so, dass uns der Makler zur Eile rief, da mit dem Ableben der Verkäuferin zu rechnen sei. Der tatsächliche Gesundheitszustand ist uns nicht bekannt. Auch Daten des Betreuers wurden uns nicht preisgegeben. Der Makler verhält sich nun wie friss oder nicht.
Nun habe ich recherchiert, dass die Maklerprovision bereits nach Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages fällig wird. In unserem Fall, da ja ein Kauf der Zustimmung des Betreuungsgerichts bedarf, finde ich den Zeitpunkt der Bezahlung als verfrüht an.
Falls die Verkäuferin verstirbt ist unter den gegebenen Umständen ein Kauf als unrealistisch anzusehen da ein Nachlass von den Erben höchstwahrscheinlich ausgeschlagen wird.
Hat jemand Erfahrungen diesbezüglich?
4 Antworten
Die Maklercourtage fällt erst an, wenn der Kaufvertrag infolge Genehmigung des Betreuungsgerichts und Zuleitung der Genehmigung an euch als Käufer bzw. den Notar, der sich dafür regelmäßig eine Vollmacht im Kaufvertrag geben lässt, wirksam geworden ist.
Sobald der Kaufvertrag wirksam geworden ist und ihr mit einer Vormerkung im Grundbuch abgesichert seid, ist ein Versterben der Betreuten für die weitere Abwicklung des Vertrages beinahe vollkommen irrelevant.
So wurde ein solches Gutachten erstellt, auch da wir die Aussage vom Makler bekamen, dass dann der Verkauf nicht über das Betreuungsgericht laufen müsse.
Ich frage mich, woher er diesen Unsinn hat. Die Veräußerung von Grundbesitz eines Betreuten durch den Betreuer muss immer betreuungsgerichtlich genehmigt werden.
Der Verkauf wird wohl tatsächlich scheitern, wenn die Eigentümerin stirbt. Die Aussage des Maklers ist schlicht falsch. Ich vermute für das Objekt fand sich länger kein Käufer und die Betreuerin hat ein Gutachten gefordert und bei der Betreuten laufen bereits die Schulden auf.
Wenn du eine Reaktion der Erben abschätzen kannst, kann dir von denen niemand die Kontaktdaten des Betreuers geben? Der Kontakt wird dir aber wohl auch nicht viel bringen, welche Auskunft erwartest du dir hier?
Ansonsten lass den Vertrag so beurkunden, dass entweder Kaufpreis und Makler erst mit Eintragung der Auflassungsvormerkung fällig werden. Wenn du die Maklerkosten allerdings im Kaufvertrag regelst, steigt vermutlich deine Grunderwerbsteuer.
Letzendlich ist die Arbeit des Maklers bei Beurkundung auch erledigt, er ist nicht für die Rechtswirksamkeit einer Urkunde zuständig. Das ist Aufgabe des Notares.
Wenn es ein Gutachten über den Wert gibt, ist die Wahrscheinlichkeit, dass der Vertrag an der Zustimmung des Gerichtes scheitert ziemlich gering. Was ich aktuell nicht weiß, wie es theoretisch aussieht, wenn die Betreute nach Beurkundung, aber vor der Genehmigung durch das Gericht stirbt. Ich denke die Frage kann der Notar aber beantworten.
Die erforderliche Zustimmung durch das Bertreuungsgericht hat eine aufschiebende Wirkung
Ist der Verkauf vom Gericht genehmigt, bekommt der Betreuer eine Urkunde, die er dann beim Notar vorlegen muss. Dann beginnt nochmal eine Frist von 14 Tagen in der Widerspruch eingelegt werden kann. Erst nach dieser Frist wird der Kaufvertrag rechtskräftig.
https://www.ar-immobilien.de/hausverkauf-betreuer.html
ausser es wäre im Maklervertrag anders geregelt - genau durchlesen, allenfalls prüfen lassen
Die vormundschaftliche Genehmigung steht einer sog. aufschiebenden Bedingung gleich. Gemäß § 652 Abs. 1 S.3 entsteht der Mäklerlohn erst mit dem Eintritt der Bedingung. Wird die Genehmigung nicht erteilt, erhält der Makler keinen Lohn (vgl. BGH 60, 385). Allerdings kann hiervon durch vertragliche Vereinbarung abgewichen werden. Prüfen Sie daher unbedingt die vertraglichen Regelungen.
Einen Vertrag gibt es schon - einen mündlichen, stillschweigenden (denn ihr seid ja bereit die entsprechende Provision zu zahlen) - allerdings ohne abweichende Regelungen (denn auf diese hätte Euch der Makler aufmerksam machen müssen).
So verstehe ich dies auch
Der Provisionsanspruch des Maklers setzt nach § 652 BGB das rechtswirksame Zustandekom-men des Hauptvertrages voraus, nicht aber dessen Durchführung. Der angestrebte Vertrag muss rechtswirksam und endgültig zustande gekommen sein, erst dann entsteht der Provisionsanspruch.
Bei aufschiebenden Bedingungen kann die Provision erst verlangt werden, wenn die Bedingung eintritt (zum Beispiel Erteilung einer Baugenehmigung).
Wieso sollen die ERben ausschlagen?
Ich würde im Kaufvertrag den passus reinsetzen lassen, dass erst wenn alle Genehmigungen zum Kaufvertrag vorliegen die Maklerprovision fällig wird.
Die Verkäuferin lag die letzten 5 Jahre im Heim. Das kostet überschlägig ca. 150.000,--€. Abzüglich der Rente, angenommen 60.000,--€, verbleiben ca. 90.000,--€ Schulden. Die Kinder selbst sind Geringverdiener. Die Immobilie sollte 40.000,--€ bringen, die niemand bezahlen wollte da während des Leerstandes erhebliche Schäden am Haus entstanden sind (u.a. Wasserrohrbruch).
Auch dann kommt das Amt und will das "Vermögen" haben. Die Erben kommen da nicht ran.
Ich konnte schon in Erfahrung bringen, dass bei den Kindern nichts zu holen ist. Sie mussten sich schon gegenüber dem Gericht offenbaren. Warum sollen sie das Erbe annehmen, wenn ein Verzicht die gleiche Wirkung hat?
Zwischen uns und dem Makler gibt es keinen Vertrag. Die Immobilie war im Internet angeboten. Dort war nur der Prozentsatz der Maklerprovision für den Käufer angegeben.
Wenn ich richtig verstehe, ist der Makler erst nach rechtskräftig werden des Kaufvertrages zu entlohnen.