Verspätete Einladung zur Eigentümerversammlung

Handelt es sich hierbei um eine ordentliche oder außerordentliche ETV? Ich frage deshalb, weil Ihr ja schon im Januar eine abgehalten habt.

Sollte es sich bei dieser ETV um eine außerordentliche handeln, so kann gem. § 24 (4) WEG im Falle besonderer Dringlichkeit eine geringere Ladungsfrist angesetzt werden, so daß die Dir zugegangene Einladung eine Woche vor ETV keinen Einberufungsmangel darstellt.

Haltet Ihr Eure ordentliche Versammlung ab, so stellt die Dir verspätete Zustellung zwar einen Ladungs-/Einberufungsmangel dar, jedoch sind die in dieser Versammlung gefaßten Beschlüsse nicht von vornherein ungültig sondern lediglich anfechtbar. Dies gilt sogar für den Fall, Dir wäre die Einladung überhaupt nicht zugegangen (man kann hier also nicht von einem durchgreifenden Einberufungsmangel sprechen).

Eine Anfechtung verspricht allerdings nur dann Aussicht auf Erfolg, wenn Du glaubhaft darlegen kannst, daß Du nur mit einer Vorbereitungszeit von vollen 14 Tagen (bzw. auch längerer Einladungsfrist in der Gemeinschaftsordnung) in die Lage versetzt worden wärest, die Miteigentümer in der Versammlung zu überzeugen, so daß das Beschlußergebnis anders als gefaßt ausgefallen wäre.

Für den Fall, daß es Dir mit einer Vorlaufzeit von 1 Woche nicht möglich wäre, an der Versammlung teilzunehmen, gilt gleiches. Es kommt, grob gesagt, immer darauf an, ob ein Beschluß mit Dir, Deiner Einflußnahme und Deinem Stimmrechtsanteil von der Gemeinschaft anders gefaßt worden wäre, als sie ohne Dich tatsächlich gefaßt worden sind.

Dies alles ist dann bei Anfechtung glaubhaft von Dir darzulegen. Insofern vermute ich, wird der Verwalter nicht auf eine von Dir gerichtete Bitte auf Terminverschiebung eingehen wollen.

Übrigens werden wahrscheinlich über 50% aller abgehaltenen Versammlungen die Einladungsfrist unterschreiten und unter Einberufungsmängeln leiden, da den meisten Verwaltern die Fristberechnung nach § 187 (1) BGB nicht bekannt ist.

ja - im Gesetz und TE sind Fristen festgehalten. Der ET muss seine Adresse mitteilen - auch bei Umzug. Wenn dein Fall vorgekommen ist kannst du die Beschlüssen anfechten. Ob es sinnvoll ist alle Beschlüsse anzufechten musst du selbst entscheiden - es kommt ja darauf an ob deine Stimme am Ergebnis etwas geändert hätte. Das wird dann der Richter prüfen.

wenn es durch einen Fehler der Hausverwaltung dazu gekommen ist, kann man die Beschlüsse wohl anfechten - aber das geht zu Lasten der Eigentümergemeinschaft. Prinzipiell ist das wohl ein sehr dummer Zufall und ich würde nicht prinzipiell alle Beschlüsse anfechten, sondern nur solche, zu denen du dir keine Meinung bilden konntest, weil dich die Einladung zu spät erreicht hat. Oder gegen einen Beschluss, bei dem das Stimmverhältnis anders wäre, wenn du anders oder überhaupt gestimmt hättest. Was eine Verschiebung betrifft, denke ich, es kommt auf die Größe der Eigentümergemeinschaft an, wenn es für die Mehrzahl der Eigentümer kein Problem ist, sollte man das versuchen, aber wenn viele Eigentümer sich umorientieren müssen, fragt man sich, welcher Nutzen durch diesen Aufwand entsteht.

Ist heilbar.

Sofern du durch die verspätete Einladung oder durch die nicht erhaltene Einladung keine Möglichkeit hattest, an der Versammlung teilzunehmen, kannst du alle dort getroffenen Beschlüsse anfechten.

Allerdings gilt es auch hier zu beachten, dass du mit der Anfechtung nur dann erfolg haben kannst, wenn es dir gelingt nachzuweisen, dass mit deiner Anwesenheit ein anderes Beschlussergebnis erzielt worden wäre.

Kannst du dies nicht nachweisen, oder gar an der Versammlung teilnehmen, fehlt dir die Beschwer, also der Rechtsnachteil, weshalb in diesem Fall deine Anfechtungsklag abgewiesen würde.