Eigentümerversammlung mehrmals verschoben, Verwaltung erfüllt Pflichten nicht
Ich brauche eure Hilfe. Ich bin Eigentümer einer Neubauwohnung mit 18 Einheiten. Wir haben große Probleme mit unserer Hausverwaltung. Unsere letzte Eigentümerversammlung war im Sept 2010. Die Versammlung in diesem Jahr wurde auf mehrmaliges Nachfrage auf einen bestimmten Zeitpunkt angedacht, wurde aber immer wieder verschoben. Gründe lagen in fehlerhaften Abrechnungen und Unstimmigkeiten bei den Verteilerschlüsseln. Unsere Verwaltungsbeiräte haben bereits alle Unterlagen zur Rechnungsprüfung erhalten und mussten die Ordner bereits zweimal wieder zurückgeben, da Fehler zu finden waren. Die ordentliche Versammlung ist jetzt im Januar 2012 angedacht. Eine Einladung habe ich jedoch noch nicht erhalten. Außerem bin ich mit der Verwaltung nicht zufrieden, da man auf schriftliche Anfragen oft keine oder sehr spät eine Antwort bekommt. SIe kommt nicht ihren Pflichten nach und kümmert sich nicht um Baumängel (Überwachung des baulichen Zustands, Überwachung von Arbeiten und Abnahme von Arbeiten).
Was kann ich/Eigentümergemeinschaft tun? ISt die Verwaltung verpflichtit einmal im Jahr eine Eigentümerversammlung zu machen? Es gäbe nämlich hier wichtige Fragen zu klären, wegen Mängel am Gemeinschaftseigentum? Muss ich mein Hausgeld noch überweisen? Kann eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen werden?
Vielen Dank für die Hilfe Daniel
2 Antworten
- Der Verwalter muss eine ordentliche Wohnungseigentümerversammlung im Jahr abhalten.
- Der Verwalter muss innerhalb von drei Monaten nach Ende des Wirtschaftsjahres, spätestens jedoch nach sechs Monaten eine Abrechnung vorlegen.
- Baumängel bei Errichtung des Objektes, sind zunächst Sache des Wohnungseigentümers und nicht der Gemeinschaft. Nimmt sich die Wohnungseigentümergemeinschaft aber (durch Beschluss) der Baumängel am gemeinschaftlichen Eigentum an, ist es Aufgabe der Verwaltung diese geltend zu machen, bzw. diese abarbeiten zu lassen.
- Eine Bauüberwachung durch die Verwaltung ist nur dann Sache des Verwalters, wenn dies (z. B. im Verwaltervertrag) vereinbart wurde. Der Verwalter ist Kaufmann und kein Techniker. Daher sollte eine WEG stets einen Architekten, Bauingenieur oder Bauphysiker mit der Bauüberwachung, -betreuung, oder -abnahme beauftragen.
- Das Hausgeld ist in jedem Fall zu zahlen, da der Wohnungseigentümer dieses der Wohnungseigentümergemeinschaft und nicht dem Verwalter schuldet. Ein Zurückbehaltungsrecht hat der Wohnungseigentümer hier nicht.
- Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann den Verwalter aus wichtigem Grund abberufen, weil die Nichtabhaltung der Wohnungseigentümerversammlung, sowie die nicht rechtzeitige Vorlage der Jahresabrechnung ein schweres Pflichtversäumnis, Seitens der Verwaltung darstellt.
Hierzu muss der Verwalter zunächst schriftlich von 25 % der Wohnungseigentümer aufgefordert werden, eine außerordentliche Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen, mit den Tagesordnungspunkten a) Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund und ggf. Neubestellung eines anderen Verwalters; b) Sofortige Kündigung des Verwaltervertrages aus wichtigem Grund und Bevollmächtigung des Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats die Kündigung gegenüber dem bisherigen Verwalter im Namen der WEG auszusprechen.
Weigert sich der Verwalter die Versammlung einzuberufen oder die gewünschten Punkte in die Tagesordnung aufzunehmen, kann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats zur Versammlung laden und diese durchführen.
ist die Verwaltung evt. irgendwie mit dem Bauträger verbandlet???
Der Verwalter muss 1x pro Jahr eine Versammlung abhalten. Ob nu die Abrechnung falsch oder richtig ist - ist egal. Ich verstehe zwar nicht was es an den Verteilerschlüsseln zu deuteln ist, denn die TE gibt doch vor, welche Vschl anzuwenden sind. Das Hausgeld musst du weiterhin zahlen, denn es muss doch genügend Geldmittel da sein um die laufenden Kosten zu zahlen oder willst du noch provozieren, daß Gas, Wasser und Versicherung nicht gezahlt werden kann???????
Wenn 25% der Eigentümer dafür sind, daß eine Versammlung stattfindet muss der Verwalter diese durchführen.
Das scheint mit ja ein toller Fachmann zu sein.
@Tabaluga1961 hat es mit seiner Vermutung schon zutreffend angedeutet.
Da in den meißten Kaufverträgen geregelt ist, dass mit der Schlussrate auch gleichzeitig abgenommen ist, sollte die Schlussrate an den Bauträger noch zurückgehalten werden, wenn Mängel vorhanden sind. Denn die "letzte Rate", von der du sprichst, wird ja an den Bauträger und nicht an den Verwalter bezahlt.
Wenn also Mängel vorhanden sind, müssen diese Mängel zunächst geltend gemacht werden, also dem Bauträger schriftlich angezeigt werden.
Streitet dieser die Mängel ab, gibt es zwei Möglichkeiten:
- Der betroffene Wohnungseigentümer einigt sich mit dem Bauträger auf einen dritten Sachverständigen, der die Mängel auflistet und welche anschließend vom Bauträger abgearbeitet werden.
- Der betroffene Wohnungseigentümer geht zu einem Fachanwalt für Baurecht und läßt ein Beweissicherungsverfahren vor dem zuständigen Amtsgericht durchführen.
Vielen Dank für die gute ANtwort. JA, Verwaltung und Bauträger sind verbandelt... DIese Frage ist sehr gut. Denn ich denke auch, dass hier ein Zusammenhang besteht. Wir haben nämlcih auch große Probleme mit dem Bauträger, der mängel gar nicht oder nicht fachmännisch behebt (z.B Fassadenarbeiten mit Malern im Dezember) und trotz Mängel werden Zahlungsaufforderungen (letzte Rate) gestellt. Was meinen SIe, kann ich irgendwie gegen die Hausverwaltung vorgehen, außer dass man eine neue Verwaltung bestellt: Schadensersatz, Rückforderung von Verwaltungsgebphren...?