Spekulationssteuer bei Immobilienverkauf nach Erbschaft?

Die Haltefrist für die "Spekulationssteuer" beträgt 10 Jahre. Bei 20 Jahren wäre der Wertzuwachs Ihres Anteil längst einkommensteuerfrei, und zwar auch, wenn der Sohn erbt/beschenkt wird. Es würde dann immer noch das Erwerbsdatum zählen, zu dem die Eltern das Objekt erworben haben. Erbschaft zählt nicht als Erwerb. Das ist schonmal die gute Seite. 

Relevant könnte aber je nach Wert der "Elternhälfte" (ich nenne jetzt mal die 50 % der Anlage so, die heute noch den Eltern gehören) die Schenkungssteuer sein. Deren Höhe kann man durch folgende Optionen beeinflussen:

Alternative 1:  Anlage wird erst verkauft. Eltern erhalten ihren Verkaufserlös auf ihr Konto* und vererben dann das Geld dem Sohn. Die Schenkungssteuer richtet sich dann natürlich nach dem verschenkten Geldbetrag. Die Schenkungssteuersätze kann man leicht ergoogeln.

Alternative 2: Die Elternhälfte wird dem Sohn übertragen. Nachteile: Hohe zusätzliche Kosten (Notar, Grundbuch-/Gerichtskosten, Wertgutachten etc.,wenigstens fällt keine Grunderwerbssteuer an). Vorteil wäre aber, dass der ermittelte Wert ggfs. deutlich unter dem möglichen Verkaufserlös liegt, und damit auch die fälligen Schenkungssteuern niedriger ausfallen. Ob sich der Zirkus lohnt, hängt auch davon ab, ob sich der Wert des Ganzen im schenkungssteuerlich relevanten Bereich bewegt oder sowieso innerhalb der Freibeträge liegt.

Achtung: Im Verhältnis der Eltern zueinander lauern auch steuerliche Risiken. Zu beachten: Wem gehört die Elternhälfte der Anlage? Beiden Eltern gemeinsam, d.h. jedem Elternteil 25% der Anlage? Das wäre natürlich ideal, weil dann der Sohn zweimal vom Freibetrag (je 400 TEUR) profitieren würde, wenn jedes Elternteil sein Elternviertel dem Sohn schenken würde.

Wenn die "Elternhälfte" allerdings grundbuchlich genau genommen nur einem Elternteil gehört, muss man aufpassen, dass nicht plötzlich dieser eine Elternteil dem anderen ungewollt eine Schenkung macht. Beispiel: Die Elternhälfte gehört formal eigentlich nur der Mutter. Mutter verkauft die "Elternhälfte" (die also eigentlich eine "Mutterhälfte" ist), und der Verkaufserlös landet aber auf einem gemeinsamen Konto beider Eltern. Dann hat steuerlich eine Schenkung von der Ehefrau an den Ehemann stattgefunden, und zwar in Höhe des halben Verkaufserlöses, und dann müsste der Ehemann Schenkungssteuer bezahlen (oberhalb eines Freibetrags von 500 TEUR). Also aufpassen, wer Kontoinhaber ist! Ich würde grundsätzlich darauf achten, dass jede beteiligte Person ein eigenes Konto hat, und die Verkaufserlöse nie auf einem gemeinsamen Konto landen! Das Gleiche würde übrigens bei geerbten Wertpapieren und einem gemeinsamen Wertpapierdepot gelten. 

Allerdings: Die Schenkung der Hälfte von Mutter auf Vater könnte man wiederum positiv nutzen: Denn dann könnten in einem zweiten Schritt wie oben gesagt beide Elternteile je 400 TEUR an den Sohn verschenken.

Das ist jetzt ein Rechenexempel. Eine Rolle spielt dabei auch, welche anderen Vermögenswerte jetzt oder später auch noch vererbt werden. Denn die Freibeträge gibt es nur alle 10 Jahre, und Schenkungs- und Erbschaftsfall werden in dieser Hinsicht identisch behandelt. Wenn also der Vater bereits bettlägerig todkrank ist (was wir hier nicht hoffen), und seinerseits große Vermögenswerte an den Sohn vererben will, wäre es ggfs. unsinnig, dass jetzt die Mutter einen Teil der Wohnanlage erst an den Vater, und der dann an den Sohn verschenkt.

Ach, und noch was: Wenn die Elternhälfte z.B. nur der Mutter gehört und dieser Kniff angewandt werden soll, d.h. die Mutter die Hälfte ihrer Hälfte erst an den Vater überträgt mit dem Ziel, dass der Sohn im zweiten Schritt den Freibetrag zweimal nutzen kann (einmal vom Vater, einmal von der Mutter), dann sollten diese beiden Schritte zeitlich verzögert erfolgen. Sonst kann nämlich das Finanzamt sagen, das Manöver der Zwischenübertragung an den Vater diente nur der Steuervermeidung, und das Ganze nicht anerkennen.

Eine weitere Möglichkeit, Schenkungs- oder Erbschaftssteuer zu vermeiden, ist natürlich, das Erbe oder die Schenkung auf möglichst viele Glückliche zu verteilen.

Beispielsweise:

Wert der Anlage: 2 MEUR, Anteil Mutter und Vater jew. 500 TEUR.

Wenn beide ihren Anteil dem Sohn vererben (Freibetrag jew. 400 TEUR), würden Steuern in Höhe von 11% des übersteigenden Anteils fällig:

2 x 11% x 100 TEUR = 22.000 EUR

Wenn jedes Elternteil aber dem Sohn nur 400 TEUR und 100 TEUR einem Enkel (Freibetrag 200 TEUR pro Großelternteil/Enkel) schenkt, werden gar keine Schenkungssteuern fällig. 

Ich bin kein Steuerberater, aber ggfs. wäre es sinnvoll, diesen Fall von einem solchen optimieren zu lassen. Und: Steuernsparen sollte nie das einzige Motiv für eine Schenkung oder Erbschaft sein.  

Meine Frau und ich besitzen seit etwa 20 Jahren die Hälfte einer Wohnanlage mit insgesamt 8 (4+4) Eigentums-Wohnungen

Wenn sie euch (und nicht den Bewohnern) gehören, dann sind es m.E. doch Miet- und keine Eigentumswohnungen, oder?

Ist es denn wirtschaftlich aussichtsreich, den Komplex gewinnträchtig im Ganzen zu veräußern, bspw. an einen Investor?

Oder wäre nicht jede Wohnung einzeln erfogreicher zu "versilbern" (nach über 20 Jahren dürfte darin nur die priv. Vermögensverwaltung und kein gewerblicher  Grundstückshandel zu sehen sein) ?

Wir sind nicht gewillt hier eine Menge Steuern zu bezahlen

Nicht ihr sondern der Sohn wäre u.U hiervon betroffen.

Es gibt in Deutschland keine Spekulationssteuer, Einkünfte aus Spekulationsgewinnen können aber einkommensteuerpflichtig sein (§ 23 Einkommensteuergesetz). Da sich die Gebäude mehr als 10 Jahre in eurem Eigentum befinden, ist das nicht der Fall. Allerdings ist eine Schenkung schenkungsteuerpflichtig, für Kinder gibt es aber hohe Freibeträge (§  16 Erbschaftsteuergesetz).

Bei solchen Werten solltest ihr auf jeden Fall die Hilfe eines Steuerberaters in Anspruch nehmen. Der verdient in diesem Fall sein Honorar selbst.

Ihr könnt eurem Sohn alle 10 Jahre 180.000 Euro steuerfrei schenken. Lasst die Immobilie bewerten, nehmt einen vereidigten Sachverständigen die setzen niedrigere Werte an, und schenkt ihm 1-2 Wohnungen. In 10 Jahren nochmal und es ist im besten Fall kein Euro Steuern fällig.