Kann man von einem Hausbesetzer Miete verlangen?
In einer Erbengemeinschaft - bestehend aus 5 Erben - wurden zwei alte Häuser versteigert. Die Häuser sind in einem katastrophalen Zustand. Der Gutachter sagt, man kann diese Häuser nicht mehr vermieten - nur das Grundstück ist etwas wert.
Also Abriss und Neubau!
Einer von den Miterben wohnte sein Leben lang in eines dieser Häuser - ohne dafür Miete oder Mietnebenkosten zu zahlen. Es wurden Unterlagen gefunden, worin die Behörden dem Erblasser untersagt haben, das andere Haus zu vermieten - es bestehe Einsturzgefahr! Das alte Haus wurde daraufhin von den anderen Geschwistern leer geräumt und den alten Mietern wurde gekündigt - das war vor ungefähr 10 Jahren.
Aus irgendeinem Grund warf zu Lebzeiten der Erblasser seinen Sohn aus seiner alten Wohnung. Der Sohn drang daraufhin in das andere alte leer stehende Haus ein und vermietete die Räumlichkeiten illegal - also schwarz. Er gab sich als Eigentümer aus und kassierte die Mieten in bar.
Zwischenzeitlich wurden die beiden Häuser von dem neuen Eigentümer zwangsgeräumt und die anderen Geschwister verklagten den Miterben daraufhin, weil er seinen Anteil an den Nebenkosten nicht bezahlt hatte. Das waren aber lediglich ein paar tausend Euro - ist also kaum der Rede wert.
Aber, jetzt kommt der Hammer, aus irgendeinem Grund verlangten die Geschwister jetzt auch noch anteilig die Mieten - die der Miterbe in diesem Haus kassiert hat? Der Oberhammer war, dass das Landgericht den Streitwert auf sage und schreibe 150.000 Euro erhöht hat - für 1 Jahr Miete? Also, das heißt im Klartext, dass für diese vergammelte Bruchbude eine monatliche Miete von über 12.500 Euro angesetzt wurde? Ich bin aus allen Wolken gefallen, als ich das gehört habe... Selbst im teuren München wäre für einen Neubau solche horrenden Mieten nicht zu erzielen.
Außerdem müsste ich dafür auch noch nachträglich Steuern zahlen. Ich muss dem Verfahren zustimmen - sollten die anderen Geschwister den Prozess gewinnen. Ich würde dann ebenfalls einen Anteil von ca. 30.000 Euro bekommen.
Das hört sich zwar gut an, bin aber im Zweifel, ob das überhaupt rechtens ist. Denn wenn jemand illegal in ein Haus eindringt und irgendwelche illegalen Mietverträge macht, dann ist das höchstens eine Sache für den Staatsanwalt. Man kann doch nicht von jemanden Miete verlangen oder anteilig, wenn dieser Miterbe gar keinen Verwaltungsauftrag von der Erbengemeinschaft erhalten hat? Das ist nämlich zwingend notwendig bei einer Erbengemeinschaft - sonst geht da gar nichts!
Außerdem steht es ja auch im Gutachten, dass das Anwesen nicht mehr vermietet werden darf - es ist ein Abbruchgebäude! Ich beteilige mich doch hier nicht an Schwarzgelder - die sich hier jemand ergaunert hat. Ich habe so das Gefühl, dass der Staat da mit abkassieren will und natürlich auch die Rechtsanwälte.
Wie seht Ihr das? Kann der oder die Eigentümer von einem Hausbesetzer Miete verlangen?
7 Antworten
Nein.
"Miete" heisst das nicht, weil kein Mietvertrag geschlossen wurde. Man hat aber Anspruch auf Schadenersatz in Höhe der Miete :)
Hat für den "Vermieter" den Vorteil, dass er zwar den Anspruch auf die Kohle hat, aber an keinerlei Pflichten gebunden ist und eben auch munter nebenher die Räumung betreiben darf. Er hat auch keinerlei Gewährleistungspflichten.
Er hat ja nicht illegal kassiert. Wer seinen Besitz unerlaubt nutzt, fügt ihm damit einen Schaden zu.
Strittig kann da nur die konkrete Höhe des Anspruchs sein. Selbst wenn das Ding noch so heruntergekommen ist, muss es einen minimalen Wert haben. Den beweisen die Einbrecher/Besetzer ja selbst. Sie wollten das ja unbedingt nutzen.
auch etwas haben von diesen Mieten, die der "Hausbesetzer" da illegal kassiert hat?
Die Mieten sind nicht illegal. Der "Vermieter" durfte nicht vermieten. Tat er es doch, war das zwar nicht rechtmäßig - keine Ahnung welche Konsequenzen das hat (strafrechtlich oder Bußgeld etc.), aber die Mieten, die er dafür kassiert hat, dass jemand Haus/Wohnung/Zimmer genutzt hat, sind nicht illegal.
Wieviel über die Jahre kassiert wurde, was mit dem Geld zwischenzeitlich passiert ist und ob man sich davon einen Anteil erstreiten kann oder sollte, steht auf einem ganz anderen Blatt. Die Miterben wurden nicht wirklich geschädigt, dass sie nichts von der Miete abbekommen haben, denn sie mussten im Gegenzug auch niemandem was zahlen oder andere Verpflichtungen erfüllen.
Ein Schaden hat man ja nur dann, wenn irgendetwas an dem Haus vermietet werden darf.
Genau das wäre richtig, aber in dem Fall eben nicht.
Dennoch hat man es kaum in der Hand, wenn einer der Erben meint, dazu einen Rechtsstreit anzetteln zu müssen.
Das ist richtig! Der Hausbesetzer und Miterbe wollte von Anfang, dass alles so bleibt wie es ist - das Erbe sollte nicht auseinandergesetzt werden. Dann wollte er den Hausverwalter spielen - dazu braucht es jedoch die Zustimmung von sämtlichen Erben. Das hätte er in 100 Jahren nicht bekommen - von keinem der Miterben. Daraufhin hätte er alles vermietet - so wie es ist und hätte die Mieten von beiden Häusern kassiert und veruntreut.
Im Grunde sehe ich da durchaus einen Anspruch der Geschwister.
Hier handelt es sich um eine Erbengemeinschaft. Das heißt, Mieteinnahmen stehen, sofern nichts anderes vereinbart wurde, der Erbengemeinschaft zu. Unabhängig davon, ob die anderen Geschwister einen Verwaltungsauftrag erteilt haben.
Danke für die Antwort! Das ist mir schon klar, dass die Miterben einen Anteil an den Mieterträgen erhalten - auch wenn jemand von den Erben im Haus wohnt, besteht der Anspruch... Ich habe mich viele Jahre lang mit einem Rechtsanwalt im Erbrecht darüber unterhalten, über die rechtlichen Hintergründe bei meiner alten Erbengemeinschaft (mütterliches Erbteil).
Damals war es so, dass der Vater von sämtlichen Miterben einen Verwaltungsauftrag bekommen hat. Die Erbengemeinschaft bleibt solange bestehen, bis jemand eine Erbauseinandersetzung verlangt oder beantragt beim Amtsgericht. Dann kommt es meistens zur Teilungsversteigerung und sie können dann vom Verwalter Ihren Anteil der Mieterlöse über die Jahre verlangen - aber meistens werden die Gelder veruntreut!
Und wenn Sie dann den Verwalter verklagen, dann muss alles vor Gericht bewiesen werden - ein extrem aufwändiges Verfahren über einen sehr langen Zeitraum. Und das kostet ein Schweinegeld! Da haben schon manche Erben ganze Schlösser nur für die Anwaltskosten verbraten und nur der Anwalt kassiert - nicht die Erben!
Deshalb sollte man sich immer nur auf die Auszahlung des Versteigerungserlös auf die Erbquote einigen - niemals die anderen Ansprüche vermengen mit dem Versteigerungserlös - denn sonst zahlen Sie Unsummen, nur wegen ein paar tausend Euro an Mieten oder irgendwelchen Nebenkosten. Denn der Streitwert bezieht sich bei jedem Verfahren immer auf die Summe, was beim Amtsgericht hinterlegt worden ist.
Beispiel, Sie haben Ansprüche aus Mieterträgen von einigen tausend Euro, aber die hinterlegte Summe aus der Versteigerung ist 500.000 Euro. Wenn Sie nun den gesamten Betrag blockieren, weil Sie sagen, ich bekomme doch noch die paar tausend Euro für die anteilige Mieten, dann setzt der Anwalt nicht ein paar tausend Euro an, bei einem Klageverfahren, sondern diese 500.000 Euro und etwas mehr. Das heißt also im Klartext, dass Sie an den Anwalt 100.000 Euro zahlen müssen für dieses eine Verfahren! Und nur deshalb, weil sie die paar tausend Euro Miete haben wollen?
Und genau das haben die Geschwister vor! Die blockieren also die Auszahlung von 500.000 Euro nur wegen einigen tausend Euro, was an Nebenkosten angefallen sind? Die Anwälte sind natürlich daran interessiert, dass es nicht zur Auszahlung kommt - weil die dann ganz anders abrechnen können! Alles klar?
Die Anwaltskosten habe ich bewusst aussenvor gelassen, da diese je nach Fallkonstellation stark variieren können.
Solange es lediglich um die Herausgabe der anteiligen Mieteinnahmen geht, beschränkt sich auch der Streitwert ausschließlich auf die Mieteinnahmen.
Der von dir geschilderte Fall tritt nur ein, wenn dieser Anspruch mit der Aufteilung des Erbes verbunden wird.
Das ist richtig! Ich habe das nur etwas ausführlicher beschrieben, damit die Leser, die etwas ähnliches haben in der Richtung, das auch richtig umsetzen. Man muss da bei einer Erbengemeinschaft immer selbst Entscheidungen treffen - die in die richtige Richtung gehen - ansonsten zahlt man nur an die Anwälte und es kommt nichts dabei heraus. Und lieber mal auf etwas Geld verzichten!
Obwohl es die Geschwister eigentlich wissen sollten - aufgrund der alten Erbengemeinschaft - sind die jetzt durch ihren Anwalt erneut in diese Falle getappt. Aber ich habe es denen schon gesagt - ob die bereit sind über 100.000 Euro an Anwaltskosten zu verbraten? Deren Anwalt war natürlich stinksauer!
Ich bin natürlich daran interessiert, dass das hinterlegte Geld sofort ausgezahlt wird! Es wird also jetzt sehr spannend, was die Geschwister machen werden!
Völlig unabhängig davon, ob die Vermietung hätte stattfinden dürfen und die Mietverträge vielleicht ungültig waren, so ist doch tatsächlich Geld geflossen. Und da die Erben eine Bruchteilgemeinschaft nach §§741 ff BGB bilden, sind auch die Erlöse dementsprechend aufzuteilen. Deshalb ist der Anspruch der Erben berechtigt.
Man könnte nun ein schlechtes Gefühl haben wegen der vermeintlich "schmutzigen" Gelder, muss man aber nicht, denn andererseits könnte man es auch positiv sehen, wenn das Geld vorhanden ist, man heran kommt, und so nach Abzug aller Kosten trotzdem noch etwas übrig bleibt. Und dieser Anteil für jeden Erben ist dann rechtmäßig, da es ihm zusteht. Ein schlechtes Gewissen sollte allein derjenige haben, der die Einnahmen für sich behalten wollte.
Nur allein weil das Gebäude nicht zum Wohnen geeignet ist bedeutet das nicht, dass der Mietvertrag illegal ist und man es nicht vermieten dürfte. Man tut sich nur als Vermieter keinen Gefallen, wenn die Mieter aufgrund behördlicher Anordnung ausziehen müssen und man dann schadenersatzpflichtig wird. Das beides darf man nicht gleich setzen.
Das war die hilfreichste Antwort - Danke! Aber das was mich hier herumtreibt ist die Höhe der Summe, was das Landgericht da angesetzt hat? 150.000 Euro im Jahr wären 12.500 Euro im Monat für diese vergammelte Bruchbude? Das sind nur Zimmervermietungen, wo das Gemeinschafts- Badezimmer irgendwo im Innenhof ist - das ist ein Haus aus den 1950er Jahren, wo noch nie etwas saniert worden ist. Der Boden sind aus Holzbalken - vermutlich wurmstichig. Das heißt, der kann durchbrechen. Es stinkt im Haus, vermutlich Schimmel oder Hausschwamm. Es gibt nur zwei Wohnungen im Haus mit eigenem Badezimmer. Nichts ist isoliert, die Fenster sind einfach Verglasung - also nur eine dünne Scheibe. Überall zieht es durch und man kann nicht richtig heizen...
Die Großmutter, die alte Eigentümerin, hatte damals für das gesamte Haus ungefähr 3.000 DM, also umgerechnet in Euro 1.500 Euro erhalten an Miete im Monat. Ich selbst war jetzt nicht bei den Verhandlungen, aber der Hausbesetzer hat anscheinend irgendwelche Angaben gemacht, dass angeblich über 14 Mieter im Haus gewohnt haben sollen. Das hört sich zwar viel an, aber wenn jeder von denen nur 100 Euro für ein Zimmer zahlt, dann ist alles beieinander. Mehr ist das auch nicht wert. Für die eine Wohnung mit Bad vielleicht 800 Euro und die andere kleine Mansardenwohnung noch einmal 500 Euro. Macht also 2.700 Euro für das ganze Haus. Wie kommen die also auf solche aberwitzigen Summen von über 12.500 Euro für so en Haus? Da müsste ja jeder der 14 Mieter über 892,85 Euro zahlen? Für ein Zimmer mit Badbenutzung im Innenhof? Das wäre dann auch noch Mietwucher!
Das kann ich dir auch nicht sagen, da ich nicht weiß, auf Basis welcher Angaben das Landgericht den Streitwert bestimmt hat. Der Vermieter (von dir Besetzer genannt) hat vielleicht schon Angaben gemacht, wieviel Miete tatsächlich geflossen ist. Wahrscheinlicher ist aber, dass es einfach nur eine Schätzung des Gerichts ins Blaue hinein ist. Und das ist auch zulässig, genauso wie das Gericht dann später nach Vorliegen von Fakten des Streitwert gemäß §63 III GKG wieder ändern kann.
Das ist richtig! Der Vermieter, Hausbesetzer und Miterbe war so naiv und hat darüber Angaben gemacht vor Gericht. Sie müssen ja zunächst einmal eine Auskunftsklage bei Gericht einreichen. Daraufhin hat der Vermieter irgendetwas vorgelegt - teilweise wurden Mietverträge gefälscht und nachträglich gemacht.
Er hat das Anwesen vorher ersteigert - aber nicht bezahlt. Daraufhin haben wir erneut eine Zwangsversteigerung beantragt. Der Vermieter und Miterbe war also kurzeitig zu 100 % Eigentümer. Dann durfte er auch legal vermieten... Allerdings sind solche Mietverträge, die nachträglich gemacht werden, nichts wert. Denn in der Erbengemeinschaft hatte er keine Mietverträge gemacht!
Der Mann ist zudem nach seinen eigenen Angaben psychisch krank! Er besucht regelmäßig einen Psychiater. Ein traurige Geschichte! Aber ich hänge da voll mit drin und der Miterbe kann uns alle ruinieren - mit seinem Verhalten!
Außerdem weigert er sich auch noch, die Löschungsbewilligungsurkunde bei einem Notar zu unterzeichnen. Die neuen Eigentümer der Grundstücke haben längst alles bezahlt - auch die Grundschuld. Die neuen Eigentümer wollen ihn jetzt auch noch verklagen auf Zustimmung, damit die alte Grundschuld gelöscht werden kann.
Die Anwälte sagen, so etwas haben die noch nie gehabt!
Irgend wann ist immer das erste Mal. Es gibt auf dieser Welt alles, auch wenn man es sich kaum vorstellen kann. Ich interessiere mich auch psychologisch ein wenig über so manche Hintergrüde eines Verhaltens, und da kann es schon erschreckend sein, wie mancher in einen großen Sumpf gerät. Ich wünsche euch jedenfalls einen guten Verlauf, dass es für alle Beteiligten am Ende einen guten Ausgang hat. Und wie gesagt, der Streitwert lässt sich korrigieren, wenn dem Gericht dann die Fakten bekannt sind, das ist das kleinste Problem an der Sache.
Psychologisch ist der Fall hoch interessant. Da haben Sie recht. Mein Vater - also der Erblasser - war ein furchtbarer Tyrann, der die ganze Familie in den Wahnsinn getrieben hat. Ich selbst bin deshalb ziemlich früh aus dem Elternhaus ausgezogen. Meine Mutter verstarb sehr früh an Krebs - da war ich gerade 17 Jahre alt. Der Vater hatte sich damals das mütterliche Erbteil unter den Nagel gerissen - die Mutter war die Vermögende!
Ich zog nach München und lebte mein Leben - während zwei der Brüder, der jüngste und der älteste Sohn meines Vaters, im Elternhaus geblieben sind. Wenn Sie sich den jüngsten Sohn (meinen jüngsten Bruder) anschauen würden, dann glauben Sie, dass ist ein 70 Jähriger. Ich bin um 10 Jahre älter als mein jüngster Bruder und die Leute schätzen mich aber um mindestens 10 Jahre jünger ein, als ich tatsächlich bin. Also, so um die 40 Jahre alt. Also, auch der jüngste Sohn ist mit den Nerven am Ende. Das ist heute ein Wrack! Der Vater und Erblasser hat sich mit allen angelegt... Das er kein Testament gemacht hat, hat mich sehr gewundert. Aber so war er nun mal...
Und der älteste Sohn ist derjenige, der es sich einfach gemacht hat. Also das schwarze Schaf in der Familie. Die Schule hat ihn nicht interessiert. Ausbildung sowieso nicht - weil er geglaubt hatte, er erbt sowieso einmal alles? Das war ein gewaltiger Irrtum! Dann drehte er einige krumme Dinger und wurde daraufhin fristlos gefeuert... Wer stellt schon jemanden ein, der keinen einwandfreien Leumund hat?
Ein Richter wird die Sache ausurteilen.
Die unterlegenen Partei trägt die Verfahrenskosten.
zb In Hamburg war es möglich von den hausbesetzern miete zu bekommen aber das waren keine Abbruchhaüser! Wo keiner merh wohnen durfte!
Aber das vermieten ist ja untersagt worden und es war von den erben das ja nie erlaubt worden ! Also sollst du dich und die Anderen an einen Anwalt Wenden den ist wahrscheinlich was Falsch gelaufen ! Aber das kann euch nur ein Anwalt Erlkären!
Danke für die Antwort! Ich habe Erfahrungen mit Anwälten in Erbengemeinschaften, weil ich selbst über 10 Jahre in einer alten Erbengemeinschaft völlig sinnlos herum prozessiert habe. Am Ende meinte der Anwalt: "Ist doch mir Wurscht, was da bei einem Verfahren herauskommt - ich habe ja mein Geld!"
Am Ende müssen sich die Erben immer irgendwie einigen - also irgendein Vergleich kommt dabei heraus - und Sie sitzen dann auf den Rechtsanwaltskosten. Das zahlt Ihnen kein Mensch! Derjenige, der sich bei einer Erbengemeinschaft einen Anwalt nimmt, ist immer der Dumme. Denn die anderen Miterben profitieren davon, aber zahlen muss das Verfahren derjenige, der sich einen Anwalt nimmt.
Sie können bei einer Erbengemeinschaft selber alles machen - das Amtsgericht ist dabei behilflich. Allerdings, wenn Sie irgendeinen Quertreiber in der Familie haben - der partout keine Erbauseinandersetzung haben will - dann ist es schwierig. Dann bleibt nur noch die Teilungsversteigerung übrig. Das haben wir bereits alles hinter uns und jetzt geht es darum, dass die Geschwister da irgendwelche Mieten kassieren wollen. Die blockieren jetzt die Auszahlung einer hinterlegten Summe von über 500.000 Euro. Die Rechtsanwalts- und Gerichtskosten sind enorm bei der Summe! Die Anwälte reiben sich schon jetzt die Hände... Aber es kommt nichts dabei heraus!
So Einen Anwal muss man der Anwaltkammer melden der Der kamm seiinen Pflichten nicht nach! Aber hier ist sicher kiener der Anwalt ist!
Vielen Dank, dass ist eine sehr interessante Antwort! Das ist natürlich schon richtig, was Sie sagen... Aber es ist ja kein Schaden entstanden! Das ist doch der Witz an der ganzen Geschichte. Weil der vom Amtsgericht vereidigte Gutachter sagt, die Immobilie kann man nicht mehr vermieten! Es ist ein Abbruchgebäude - das heißt, der Ersteigerer der Immobilie muss neu bauen. Das wollen die sowieso... Das sind Investoren, also Bauträger!
Die sind nur an dem Grundstück interessiert. Ich habe mit Architekten darüber gesprochen und die haben gesagt, eine Sanierung kommt da teurer als der Abbruch und der Neubau.
Also, weder die Erbengemeinschaft durfte da irgendetwas vermieten noch der Ersteigerer der Immobilie. Und wenn jetzt irgendjemand in so einem verfallenen alten Haus einbricht, tauscht die Schlösser aus und haust da mit irgendwelchen anderen Bewohnern, dann kann doch niemand von den Eigentümern sagen, ich will da jetzt auch etwas haben von diesen Mieten, die der "Hausbesetzer" da illegal kassiert hat?
Weil, wenn das Haus eine Zeit lang leer steht - hat ja die Erbengemeinschaft oder der neue Eigentümer auch keine Mieteinahmen - er hat nur Ärger damit und kann eigentlich nur die Zwangsräumung beantragen oder die Polizei rufen, damit die Hausbesetzer das Haus räumen müssen oder ähnliches. Ein Schaden hat man ja nur dann, wenn irgendetwas an dem Haus vermietet werden darf. Aber genau das ist hier NICHT der Fall. Es ist sogar so, dass die Behörden noch zu Lebzeiten des Erblassers ausdrücklich verboten haben das Haus zu vermieten - es besteht Einsturzgefahr!
Deshalb habe ich oben die Frage gestellt - kann man von einem >Hausbesetzer< Miete verlangen?