Recht auf Abrechnung bei Eigentümerwechsel?
Während der Abrechungsperiode fand ein Eigentümerwechsel (Ende November) einer vermieteten Wohnung statt.
Aus der Hausgeldabrechnung (Hausgeld Bewirtschaftung) resultiert ein Guthaben.
Aus der Nebenkostenabrechnung eine Nachzahlung des Mieters.
Im Kaufvertrag steht die Klausel:
In Anbetracht des Auszugs aus dem KV - Stehen dem alten Eigentümer anteilig das Guthaben der Hausgeldabrechnung zu oder auch das Guthaben der Nebenkostenabrechnung vom Mieter? Oder steht im überhaupt was zu?
2 Antworten
ich sehe das wie Renick, so gesehen kann beim Mieter weder Guthaben noch Nachforderung entstanden sein, da sich dies erst nach dem Abrechnungszeitraum 12 Monate ergibt - der Mieter ist nur den Bedingungen des Mietvertrages verpflichtet, beim Kaufvertrag ist er keine Vertragspartei und der Mietvertrag mit all seinen Pflichten und Rechten geht auf den neuen Eigentümer über, an ihn muss er dann entweder Nachzahlung leisten oder er bekommt von ihm ein Guthaben zurück.
Die Abrechnung zwischen Käufer und Verkäufer einereits und die Nebenkostenabrechnung des Mieters andererseits muss man getrennt anschauen, das sind rechtlich unterschiedliche Dinge.
Für die Abrechnung zwischen Käufer und Verkäufer gilt das im Kaufvertrag Beschlossene. Beide haben entsprechend untereinander abzurechnen.
Für den Mieter ändert sich nichts.Dieser muss zwingend eine Nebenkostenabrechnung erhalten, die über 12 Monate geht, und dabei ist seine gesamte Vorauszahlung zu berücksichtigen, egal an welchen der beiden Eigentümer diese gezahlt wurde.
Die Pflicht zur Erstellung der Nebenkostenabrechnung entsteht erst ab dem Tag nach Ende des Abrechnungszeitraums. Das bedeutet, es muss der Eigentümer die Abrechnung erstellen, der zu diesem Tag rechtmäßiger Eigentümer war. Maßgebend ist der Zeitpunkt der Grundbuchänderung oder das Datum des Lasten-Nutzen Übergangs gemäß Vertrag.
Je nach Bestimmung im Kaufvertrag kann es auch sein, dass der Käufer einen Teil der Nachzahlung des Mieters an den Verkäufer abgeben muss. Ich wollte nur heraus stellen, dass es zwei getrennte Vorgänge sind. Für den Mieter darf sich nichts ändern. Er hat Anspruch auf eine Gesamtjahresabrechnung als wie wenn es keinen Eigentümerwechsel gegeben hätte. Und dann rechnen die Eigentümer untereinander ab so wie es beschlossen war im Kaufvertrag.
Die Hausgeldabrechnung funktioniert dann analog einer Mieterabrechnung, wenn es einen Mieterwechsel gegeben hat. Man ermittelt, welche Kosten bis zum Stichtag des Lasten-Nutzen Übergangs angefallen sind.
Also was aus der NK-Abrechnung des Mieters resultiert obliegt alleine dem neuen Vermieter und er hat auch das alleinige Recht auf eventuelle Nachzahlungen?
Während die Hausgeldabrechnung zwischen Käufer und Verkäufer geklärt wird, wobei das Hausgeld ab dem Eigentumsübergang Ende letzten Jahres vom Käufer getragen wurde?