Nochmal: Mietrecht, defekter Herd?
Bei Einzug in meine Mietwohnung befand sich ein Gasherd in der Küche, dieser ist nun defekt. Der Herd wurde von der Vermieterin angeschafft als meine Vormieterin hier wohnte. Der Herd wird nicht im Mietvertrag aufgeführt, auch nicht als Ausschluss. Ich habe den Herd also nicht von der Vormieterin abgekauft/ übernommen. Die Hausverwaltung lehnt eine Reparatur/Austausch ab. Begründung: "Gemäß den uns vorliegenden Unterlagen gehört die Küche nicht mit zur Mietsache. Im Mietvertrag findet die Küche keinerlei Erwähnung (keine Angaben über mitvermietete Einrichtungen). Die Instandsetzung und Instandhaltung der Küche, obliegt daher Ihnen."
Einige sagen, dass ich die Reparatur selbst zahlen muss, da der Herd nicht im Mietvertrag gelistet ist und somit kein Mietgegenstand ist. Er sei mir nur zur Nutzung überlassen worden.
Andere und die Homepage des Dt. Mieterbundes besagt, dass alle Einrichtungsgegenstände, die sich bei Beginn des Mietverhältnisses in der Wohnung befinden und nicht vom Vormieter übernommen oder gekauft wurden, grundsätzlich mitvermietet sind. Ganz egal, ob laut Vertrag ausdrücklich mitvermietet wird oder nicht oder ob ein Passus im Vertrag mit „Verleih“ oder „kostenloser Überlassung“ steht.
Ich habe die Hausverwaltung gebeten den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung umgehenst wieder herzustellen. Hierzu habe ich auf den Deutschen Mieterbund verwiesen (siehe vorheriger Absatz).
Die Hausverwaltung antwortete: "insofern eine Küche Bestandteil der Mietsache ist, ist der Eigentümer auch dazu verpflichtet diese Instand zu setzen (insofern erforderlich) . Aus Ihrem Mietvertrag und den uns vorliegenden Unterlagen geht leider nicht hervor, dass eine Küche zu der Mietsache gehört. Deshalb ist die Küche für uns auch nicht existent. Gerne kümmern wir uns um die Instandsetzung der Küche insofern Sie uns ein Dokument einreichen können, aus dem hervorgeht, dass die Küche ein Bestandteil der Mietsache ist."
Kann mir jemand den ensprechenden Gesetzestext nennen, der die Aussage des Mieterbundes belegt? Mittlerweile bin ich verwirrt und weiss nicht mehr was richtig oder falsch ist.
6 Antworten
Bei Einzug in meine Mietwohnung befand sich ein Gasherd in der Küche...
Wurde während der Wohnungsbesichtigung nicht über den Gasherd gesprochen?
Wurde der Gasherd nicht im Übernahmeprotokoll erwähnt?
Du schreibst:
Kann mir jemand den ensprechenden Gesetzestext nennen, der die Aussage des Mieterbundes belegt? Mittlerweile bin ich verwirrt und weiss nicht mehr was richtig oder falsch ist.
Am Einfachsten wäre es, wenn du den Deutschen Mieterbund kontaktierst und dich informierst, bzw. beraten lässt, inwieweit die Aussage des Mieterbunds auf deinen Sachverhalt Anwendung findet.
Meine persönliche Meinung ist:
Maßgeblich für den Anspruch auch Schadenersatz ist, dass der Herd nach § 535 vermietet wurde!
Miete: Gebrauch einer Sache gegen Geld
§ 536a Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels(1) Ist ein Mangel im Sinne des § 536 bei Vertragsschluss vorhanden oder entsteht ein solcher Mangel später wegen eines Umstands, den der Vermieter zu vertreten hat, oder kommt der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug, so kann der Mieter unbeschadet der Rechte aus § 536 Schadensersatz verlangen.
(2) Der Mieter kann den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn
1. der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist oder
2. die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist.
Du schreibst:
Der Herd wurde von der Vermieterin angeschafft als meine Vormieterin hier wohnte.
Davon ausgehend, dass Vermieter in der Regel keine Gasherde verschenken und der Herd nach dem Auszug der Vormieterin in der Wohnung verblieb konntest du als Mieterin durchaus annehmen, dass der Herd zur Mietsache gehört. War der Herd bei deinem Einzug bereits angeschlossen, würde dieser Umstand die Annahme noch unterstreichen.
Tipp:
Investitionen kann der Vermieter steuerlich geltend machen (Abschreibung).
Gerne kümmern wir uns um die Instandsetzung der Küche insofern Sie uns ein Dokument einreichen können, aus dem hervorgeht, dass die Küche ein Bestandteil der Mietsache ist."
Mein Tipp:
Ein solches Dokument wirst du natürlich kaum einreichen können.
Deshalb sollten folgende Fragen deutlich gestellt und beantwortet werden:
- Zu welchem Zweck wurde der Gasherd durch die Vermieterin angeschafft und zur Verfügung gestellt?
- Wurden die Anschaffungskosten steuerlich geltend gemacht?
Sollte es diesbezüglich keine Unterlagen im Besitz der Hausverwaltung geben, soll die Hausverwaltung sich Auskunft bei der Vermieterin besorgen.
Tipp:
Du musst dem Vermieter (ggf. vertreten durch die Hausverwaltung) eine angemessene Frist zur Beseitigung des Sachmangels setzen.
Der Grund:
Verläuft diese Frist fruchtlos, hast du den Vermieter in Verzug gesetzt!
Das heißt, ab diesem Zeitpunkt kannst du auch einen Rechtsanwalt hinzuziehen und die Kosten, deinem Vermieter als sog. Verzugsschaden in Rechnung stellen.
Zudem kannst du nun auch selbst einen Fachbetrieb mit der Reparatur beauftragen und der Vermieter muss die Kosten hierfür tragen.
Fazit:
Persönliche Tipps und allgemeine Informationen können eine anwaltliche Rechtsberatung nicht ersetzen.
Eine kompetente Fallbewertung durch den Deutschen Mieterbund ist deshalb empfehlenswert. Insbesondere dann, wenn davon auszugehen ist, dass deine Ansprüche einklagen musst.
Zu berücksichtigen sind sicher auch Umfang und Kosten der Reparatur. Für den Austausch eines defekten Schalters und 50,- EUR Kosten, lohnt sich der Stress eine gerichtlichen Auseinandersetzung vielleicht nicht.
Viel Erfolg!Bei der Übergabe wurde mündlich vereinbart, dass der angeschlossene Herd und die Kombispüle mitvermietet werden.
Meine mittlerweile 85 jährige Vermieterin hat bis vor einigen Jahren alles selbst erledigt.
Wenn ich das richtig verstanden habe, wurde der Mietvertrag zwischen dir und der Vermieterin geschlossen. Als du die Wohnung bezogen hast, gab es dementsprechend noch keine Hausverwaltung - richtig?
Du schreibst:
Ein Übergabeprotokoll gibt es nicht. Mein Fehler.
Gut zu wissen:
Ein Übergabeprotokoll ist nicht zwingend vorgeschrieben. Ebenso wenig, dass der Vermieter eine Mietkaution verlangen muss.
Du schreibst:
Bei dem Herd funktionieren 2 (von 4 Kochfelder) und der Backofen nicht mehr. Es wird wohl teurer..
Eine derart umfangreiche Reparatur wird sich wirtschaftlich kaum rechnen, da das gute Stück offensichtlich auch schon einige Jahre auf dem Buckel hat.
Das der Gasherd mit vermietet wurde, steht für mich außer Frage. Zu klären wäre, ob du den Schaden nicht schon früher hättest reklamieren müssen. 2 Kochfelder und der Backofen sind wahrscheinlich nicht zusammen kaputt gegangen.
Mein Tipp:
Vielleicht lässt sich eine Win-Win Lösung finden, von der beide Seiten profitieren können.
Die Idee: Der Hagebaumarkt z.B. bietet aktuell einen Gasherd von ursprünglich 329,- EUR zum Angebotspreis von nur 179,- EUR an. Das macht einen Preisnachlass von 150,- EUR.
Vielleicht kann man sich einigen, dass du den Herd bezahlst und der Vermieter die Anschlusskosten übernimmt.
Gasherd mit Elektrobackofen PKM GH4-50 EO 50 cm weißDas Angebot, sowie eine detaillierte Produktbeschreibung findest du hier:
Wäre das eine Option für dich?
Vielleicht ist aber auch die Vermieterin bereit einfach einen neuen Herd zu finanzieren. Auch diese Möglichkeit halte ich für durchaus gegeben. Wahrscheinlich kennt die Vermieterin den Sachverhalt noch gar nicht?
Wenn ich das richtig verstanden habe, wurde der Mietvertrag zwischen dir und der Vermieterin geschlossen. Als du die Wohnung bezogen hast, gab es dementsprechend noch keine Hausverwaltung - richtig?
Korrekt.
2 Kochfelder und der Backofen sind wahrscheinlich nicht zusammen kaputt gegangen.
Leider doch. Ich hatte den Ofen länger nicht in Benutzung und habe ihn just in dem Moment getestet, als die 2 Kochfelder nicht mehr gingen.
Vielleicht ist aber auch die Vermieterin bereit einfach einen neuen Herd zu finanzieren. Auch diese Möglichkeit halte ich für durchaus gegeben. Wahrscheinlich kennt die Vermieterin den Sachverhalt noch gar nicht?
Ich habe zuerst direkt mit der Vermieterin gesprochen, da sie mit im Haus wohnt. Sie hat mich beauftragt den zuständigen Gas-Wasser-Installateur zu kontaktieren, um einen neuen Herd zu bestellen. Sie ging davon aus, dass sich aufgrund des Alters und der von mir beschriebenen Mängel eine Reparatur wohl nicht mehr lohnen würde. Auf meine Nachfrage, ob ich die HV informieren solle, sagte sie Nein. Ich habe also die Firma kontaktiert. Ich sollte die Mängel beschreiben und das genaue Modell des Herdes durchgeben. Die Firma wollte anhand der Daten prüfen, ob sich eine Reparatur noch lohnen würde (Gerätealter, Kosten der Ersatzteile, ggf. gäbe es keine Ersatzteile mehr). Da ich 1 Woche keine Rückmeldung der Firma erhielt, kontaktiert ich sie. Es wurde ein Kostenvoranschlag an die HV geschickt. Diese haben den Auftrag abgelehnt, da der Herd nicht im Mietvetrag steht und es demzufolge meiner sei. Ich habe erneut die Gas-Wasser-Firma angeschrieben und um eine Kopie der Rechnung des defekten Herdes gebeten. Dieser wurde von der Firma damals im Auftrag der Vermieterin angeschafft. Meine Bitte wurde aus datenschutzrechtl. Gründen abgelehnt.
Der HV passt es offensichtlich nicht, dass ich mit der Vermieterin kommuniziere: "wir sind von der Eigentümerin Frau X mit der Verwaltung beauftragt. Sämtliche Kommunikation ist daher mit uns zuführen. Vereinbarung können entsprechend auch nur mit uns geschlossen werden."
Ich werde nochmal mit meiner Vermieterin reden. Vielleicht ist sie dazu bereit einen Zweizeiler aufzusetzen aus dem hervorgeht, dass sie den Herd für die Wohnung erworben hat.
Ich kann mir nach dem jetzigen Stand nicht vorstellen, dass sich die HV auf Kostenteilung einlässt. Also Deine Idee, dass sie die Anschlusskosten übernehmen. Altgerätentsorgung käme auch noch dazu.
Nach Rechtslage gehört der Herd zur Mietsache. Deshalb hat der Vermieter für seine Funktionstauglichkeit auf seine Kosten Sorge zu tragen.
Was ist zu tun: Schriftlich (Einwurfeinschreiben) eine angemessene Frist (bis zum 15.4.21) setzen und ankündigen, dass du bei Verzug selbst die Instandsetzung beauftragen und die Kosten ab übernächstem Monat mit der Miete aufrechnen wirst.
Adressat ist der Vermieter und nicht die HV. Der kann dann die HV beauftragen. Dein Vertragspartner ist der Vermieter (lt. Mietvertrag!?).
Ab Inkenntnissetzung (nachweisbar) des Vermieters vom Mangel darfst du sogar angemessen die Miete mindern.
Amtsgericht Neukölln, Urteil v. 14.11.2017, Az.: 18 C 182/17
Hier wird deinem Mietverein widersprochen, für den Fall, dass die Küche nur überlassen wurde. Entsprechend würde ich auf diese Informationsquelle nicht all zu viel geben.
Es ist in deinem Fall wohl strittig, ob der Herd mitvermietet wurde. Hierbei kommt es auf die Vertragsauslegung an und auf die Details des Einzelfalls.
Du könntest Recht bekommen, einen Rechtsstreit aber auch verlieren. Entsprechend solltest du dir überlegen, ob du hier die Konfrontation suchst. Ein Gesetzt, das dies eindeutig regelt, gibt es nicht.
Steht dort nicht im Mietvertrag, dass die Küche etc. zur Nutzung überlassen wurde? Das ist bei mir nicht der Fall.
Gilt dann nicht, dass Gegenstände als mitvermietet gelten, die sich bei Übergabe in der Wohnung befanden?
Außer sie wurden z.B. vom Vormieter drin gelassen.
"Der Herd wurde von der Vermieterin angeschafft als meine Vormieterin hier wohnte. Der Herd wird nicht im Mietvertrag aufgeführt, auch nicht als Ausschluss. Ich habe den Herd also nicht von der Vormieterin abgekauft/ übernommen."
Der Vermieter könnte sich auf den STandpunkt stellen, er hat den Herd der Vormieterin gekauft und hat danach keinen Anspruch mehr darauf erhoben. Und schon ist er aus der Sache raus.
Ich habe noch Kontakt zur Vormieterin und sie hat keinerlei entsprechende schriftliche Vereinbarungen dazu getroffen.
Dazu braucht es keine schriftliche Vereinbarung. Du musst hier beweisen, dass der Vermieter dir eine Wohnung mit Herd vermietet hat.
Ist er nicht.
Du hast es richtig dargelegt. So ist die Rechtslage tatsächlich.
Da spricht der wahre Experte. Über die Frage kann man eindeutig streiten. Aus der Ferne ist hier kein zuverlässiges Urteil zu fällen. Wenn du dem FS sicher recht gibst, dann reitest du ihn unter Umständen in sein Unglück.
Recht haben und Recht bekommen sind manchmal 2 verschiedene Dinge!
Prüfe nochmal den Mietvertrag, das Übergabeprotokoll und den Schriftverkehr dazu. Sollte hier nichts über eine Einbauküche erwähnt sein, hast Du leider verloren. Auch wenn Du Recht hast, kannst Du das nicht nachweisen. Das heißt, Du musst den Herd auf eigene Kosten ersetzen.
Nur zur Info: die Hausverwaltung ist nicht Dein Vertragspartner. Was sagt denn der Vermieter dazu?
Sollte hier nichts über eine Einbauküche erwähnt sein, hast Du leider verloren.
Das Gegenteil ist der Fall
Was sagt denn die Vermieterin dazu? Wenn sie Küche und Herd mitvermietet hat, kann sie dir das mit einem Zweizeiler bestätigen, und die Hausverwaltung wird aktiv...
Siehe oben: "Der Herd wurde von der Vermieterin angeschafft als meine Vormieterin hier wohnte. Der Herd wird nicht im Mietvertrag aufgeführt, auch nicht als Ausschluss. Ich habe den Herd also nicht von der Vormieterin abgekauft/ übernommen."
Das ist DEINE Darstellung, und selbst da wird nicht klar, ob der Herd mitvermietet, zur Verfügung gestellt, geschenkt oder einfach nur von der Vormieterin dort vergessen wurde.
Die einzig wichtige Frage habe ich dir dreimal gestellt, beantworten willst du sie anscheinend nicht.
Frohe Ostern!
Die Hausverwaltung hat mich quasi dafür gerügt, dass ich mit meiner Vermieterin gesprochen habe. Sie hat mich gebeten bei der Gas-Wasser-Firma anzurufen, um einen neuen Herd zu ordern oder den hiesigen reparieren zu lassen. Ich sollte die Hausverwaltung nicht informieren. So ihre Worte zu mir. Bis vor einigen Jahren hat sie noch alles selbst gemacht, aber sie ist nicht mehr die Jüngste. Ihre Verwandeten scheinen sie auch nicht mehr für ganz voll zu nehmen.
Die einfache Frage bleibt weiterhin: Wurde dir der Herd vermietet oder nicht? Daraus ergibt sich die Zuständigkeit, alles Weitere tut nichts zur Sache.
Vielen Dank für Deine ausführliche Antwort!!
Bei der Übergabe wurde mündlich vereinbart, dass der angeschlossene Herd und die Kombispüle mitvermietet werden. Ein Übergabeprotokoll gibt es nicht. Mein Fehler. Meine mittlerweile 85 jährige Vermieterin hat bis vor einigen Jahren alles selbst erledigt. Da ich eine Freundin einer langjährigen Mieterin bin, hat sie auf einiges verzichtet, z. B Kaution. Das rächt sich jetzt.
Bei dem Herd funktionieren 2 (von 4 Kochfelder) und der Backofen nicht mehr. Es wird wohl teurer..
Nochmals vielen Dank!!