Müssen Mieteinnahmen ohne Gewinnerzielungsabsicht unter Darlehensnehmern versteuert werden?
Guten Tag, da mir bisher kein Steuerberater mit einer eindeutigen Aussage weiterhelfen konnte, wende ich mich nun an euch.
Ich habe letztes Jahr ein Haus gekauft und wohne dort nun mit meinen Kindern und meiner Frau im OG. Meine Mutter und ihr Mann wohnen im EG.
Meine Mutter, mein Stiefvater und ich sind Darlehensnehmer. Wir haben ein gemeinsames Konto und jeder zahlt monatlich die Hälfte des Darlehensbetrags.
Es existiert kein Mietvertrag, Nebenkosten werden gehälftet. Gilt die monatliche Zahlung meiner Mutter zur anteiligen Tilgung und Zinszahlung als Miete? Muss ich diese in der Steuererklärung angeben?
Eine Gewinnerzielungsabsicht liegt ebenfalls nicht vor, da die „Miete“ bzw. die monatliche Zahlung analog zur Darlehensrate sinken wird. Oder kann die Tilgung des Darlehens als Gewinnerzielung gesehen werden?
Wenn ich eine „Bierdeckel“-Rechnung mache, würde ich sogar aufgrund der Vermietung meine Steuerlast schmälern.
Allerdings sehe ich das Ganze nicht als Mietverhältnis und habe auch keine Lust auf den Aufwand bzgl. der Belege, der Nebenkostenabrechnung und der damit verbundenen Steuererklärung.
Eventuell kann mir hier jemand helfen. Vielen Dank und viele Grüße Fabian
5 Antworten
Ich fasse zusammen:
Du bist Eigentümer der Immobilie (Du bist im Grundbuch eingetragen)
Das Darlehen wurde gemeinsam aufgenommen (Du, Mutter, Stiefvater)
Mutter und Stiefvater beteiligen sich, vermutlich, mit 2/3 an der Rate
Mutter und Stiefvater zahlen anteilige Nebenkosten ansonsten unentgeltlich
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Meine Einschätzung
Darlehensrate
Die Zahlung der Darlehenanteile für das Haus selbst ist steuerlich nicht relevant - hier wird die Rate z. B. von Dir in voller Höhe überwiesen und die Mutter/der Stiefvater zahlt ihren Anteil an Dich - das ist kein steuerrechtlicher Vorgang, da die Mutter gleichzeitig auch (Mit-)Schuldnerin der Rate ist.
Nun ist aber so, daß die Mutter und der Stiefvater ja nicht Eigentümer des Hauses geworden sind; sie haben Dir den Darlehensbetrag geschenkt; das kann man daraus auch ableiten, daß sie selbst ihren Teil des Darlehens ja an die Bank zurückzahlen - diese Schenkung wäre im Rahmen des Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz insofern steuerfrei, da sie wohl unter den Freibeträgen bleibt (400.000 €/Jahr für Schenkungen an Kinder/Stiefkinder).
Die Schenkenden (Mutter und Stiefvater) sind tatsächlich und rechtlich entreichert (das Darlehen floß in den Hauskauf) und der Empfänger ist entsprechend bereichert (Du bist rechtlicher Eigentümer des Hauses).
Überlassung Wohnraum
Es ist zulässig an nahe Angehörige Wohnraum unentgeltlich zu überlassen. Es handelt sich dabei nicht um ein Mietverhältnis, da auch die Angehörigen nicht die Rechte eines Mieters haben. Zivilrechtlich ist das ein Leihvertrag (z. B. OLG Dresden)
Steuerrechtlich wird aber auf die Gewinnerzielungsabsicht abgestellt.
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt, wer ein Grundstück gegen Entgelt zur Nutzung überlässt und beabsichtigt, auf die voraussichtliche Dauer der Nutzung des Grundstücks einen Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen.
Da nach den geschilderten Umständen davon auszugehen ist, daß hier keine Gewinnerzielungsabsicht vorliegt (lediglich tatsächlich anfallende Kosten werden anteilig verteilt), sind die Zahlungen der anteiligen Nebenkosten nicht zu versteuern.
In diesem Fall kann von einem Mietverhältnis ausgegangen werden. Ein Mietvertrag muss nicht unbedingt schriftlich geschlossen sein. Und viele Vermieter zahlen mit der Miete ihre Kredite ab.
Du solltest Dir überlegen, eine entsprechende Steuererklärung zu machen. Du kannst dann auch anteilige Renovierungs- bzw. Sanierungskosten absetzen. Wenn etwas Größeres ansteht, kann sich das bemerkbar machen. Und die Anlage ist nicht so schwer.
Ich verstehe manchmal wirklich nicht, warum man einerseits 6-stellige Summen mit leichter Hand für Immobilien ausgibt, aber offenbar zu geizig ist, sich für so ein Abenteuer (und für die meisten Menschen dürfte es die größte Investition ihres ganzen Lebens sein) rechtzeitig fachlichen Rat zu suchen.
Nachdem es in dem beschriebenen Fall offenbar keine Gewinnerzielungsabsicht gibt, sind m.E. Darlehensraten einer- und Finanzierungsmethoden andererseits steuerlich für und gegen alle Beteiligten irrelevant. Absetzbare Investitionen sind nach Eigentumsanteilen unter den Beteiligten der WEG aufzusplitten. Abschreibungsmöglichkeiten über den Rahmen der lt. EStG zulässigen Regelungen (haushalltsnahe D. bzw. Handwerkerkosten) gibt es hier nicht.
Fazit: Bitte einen StB aufsuchen.
Würde ich steuerrechtlich als Mietverhältnis einordnen. Die monatlichen Zahlungen erfolgen ja nur, weil, sie dort wohnen. Warscheinlich wird sich durch die Abschreibung ein Verlust aus der Vermietung ergeben.
Wer steht als Eigentümer des Hauses im Grundbuch?
Mieten kann nur jemand, der nicht Eigentümer ist.