Kann man einen Mietvertrag rechtlich nach 24 Stunden wieder Kündigen?
Meine Schwester (63 Jahre) hat gestern einen Mietvertrag mit gegenseitigen Ausschluss einer Kündigung für vier Jahre abgeschlossen. Sie hat sich die Wohnung innerhalb von 3 Tagen zweimal angesehen und nach stundenlangen Gesprächen mit demvermieter diesen dann gebeten, Ihr die Wohnung zu geben. Somit bestand keinerlei Druck hinsichtlich des Vertragsabschlusses seitens des Vermieters. Im Gegenteil: Dieser hat meine Schwester gewarnt und aufmerksam gemacht, dass die Miete im Verhältnis zum Einkommen eigentlich zu hoch für sie sei (eine 4 ZKDB-Wohnung von 117 qm) - dennoch hat meine Schwester sämtliche Bedenken des Vermieters mit dem Hinweis zerstreut, dass sie ein Haus verkauft habe und soviel Geld angelegt habe, dass die von ihr neben der Rente benötigten monatlichen Zuzahlungen locker über 30 Jahre vom angelegten Kapital und den monatlichen Zinsen tätigen könne. Mit diesen Aussagen hat sie den Vermieter überzeugt ihr die Wohnung zu geben. Nunmehr (über Nacht) hat sie Bedenken, dass auch aufgrund der Syrienkrise und den Aktienverlusten der letzten Tage ihr Kapital schneller aufgebraucht sein könnte als angenommen und möchte den vor 24 Stunden geschlossenen Mietvertrag wieder kündigen. Hierüber hat sich der Vermieter in einem ersten Telefonat wenig erfreut gezeigt. FRAGE: Gibt es rechtliche Möglichkeiten einen Mietvertrag wieder innerhalb einer bestimmten Frist zu kündigen - wenn "nur" oben angeführte Bedenken der Auslöser sind ?? Der Vermieter würde vielleicht gegen einen "Abstand" für entstandene Kosten und späterer Vermietungschancen (Monatsende) für 3 Monatsmieten zu einer Vertragsauflösung bereit sein. Soll meine Schwester hierauf eingehen ?? Für kompetente und zeitnahe Ratschläge (bitte keine Häme oder wenig hilfreiche Tipps) bin ich sehr dankbar.
14 Antworten
Hier liegt ein MV mit gegenseitigem Kündigungsverzicht für 4 Jahre vor. Das bedeutet, dass dieser Vertrag rechtswirksam ist. Nun kommt es drauf an, wie exakt der Wortlaut des Kündigungsverzichtes lautet. Sollte er so sein, dass erst nach Ablauf der 4 Jahre gekündigt werden darf, wäre die allgemein zulässige Zeitspanne von 4 Jahren überschritten. Dadurch wird die Verzichtserklärung unwirksam und der Vertrag wäre ein Vertrag der von Beginn an (ab Unterzeichnung) mit Dreimonatsfrist gekündigt werden darf. Lies also genau nach und prüfe, möglicherweise ist das das Mauseloch, durch welches deine Schwester aus dem Vertrag raus könnte. Es wäre dann allerdings für die Zeit der Kündigungsfrist die volle Bruttomiete zu zahlen wie auch die evtl. vereinbarte Kaution.
Naja, Quatsch ist das sicher nicht, denn immerhin beruht dieses Urteil auf der aktuellen Gesetzeslage, und an die müssen sich auch andere Gerichte halten, auch wenn es in Deutschland keine Präzedenzfälle gibt. Gerichte legen Gesetze aus, aber machen keine...
Der Text zum Mietverhältnis von "UNBESTIMMTER DAUER" lautet wie folgt: "Das Mietverhältnis beginnt am 01.11.2013. Die Parteien verzichten BEIDSEITIG für die dauer vonvier (4) Jahren auf ihr Recht zur Kündigung des Mietvertrages. Die Kündigung mit der gesetzlichen Frist ist frühestens zum Ablauf des Zeitraumes statthaft. ....." IST DAGEGEN ETWAS MACHBAR ?????
" IST DAGEGEN ETWAS MACHBAR ?????
Leider nein. Stünde da nach Ablauf wäre die Klausel unwirksam.
Oder steht da noch etwas ähnliches wie ab Miet-/Vertragsbeginn?
Wobei dieser Satz widersprüchlich.
für die dauer vonvier (4) Jahren auf ihr Recht zur Kündigung des Mietvertrages. Das würde nämlich 4 Jahre + 3 Monate bedeuten.
@MosqitoKiller
Wie siehst Du das?
Auch ein beiderseitiger, zeitlich begrenzter Kündigungsausschluss in einem Formularmietvertrag ist grundsätzlich wirksam (BGH, Urteil vom 30. Juni 2004 - VII ZR 379/03 und auch Urteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04).
Solche Vereinbarungen sind aber unwirksam, wenn die Dauer des Ausschlusses oder Verzichts mehr als vier Jahre beträgt (ständige Rechtsprechung, BGH, Urteil vom 23.11.2005 - VIII 154/04 s.u.). Der BGH hat diesen Grundsatz in seinem neuen Urteil zum Kündigungsverzicht vom 08.12.2010 - VIII ZR 86/10 - nochmals bestätigt, gleichzeitig aber sehr genau präzisiert und damit eine scharfe Grenze gezogen: Unzulässig ist ein Kündigungsverzicht dann, wenn keine Kündigung vor Ablauf der 4-Jahres-Frist erfolgen darf, denn dann würde das Mietverhältnis frühestens nach 4 Jahren + Kündigungsfrist (im günstigsten Fall 2 Monate) enden. Es muss die Möglichkeit verbleiben, dass vorzeitig so gekündigt wird, dass das Mietverhältnis auch tatsächlich nach Ablauf von 4 Jahren seit Vertragbeginn endet! Rein rechnerisch bedeutet dies folgendes: 4 Jahre entsprechen 48 Monaten. Zieht man die Kündigungsfrist von maximal 3 Monaten ab, verbleiben noch 45 Monate. Man kann also wechselseitig (Mieter und Vermieter)** längstens für die Dauer von 45 Monaten (ab Vertragsbeginn)** auf das Recht zu einer ordentlichen Kündigung des Mietvertrags verzichten.
Schwierig, da die Klausel nicht eindeutig formuliert ist. Im Sinne von im Zweifel für den Mieter halte ich diese Klausel für unwirksam, da man hieraus eine Mietdauer von 4 Jahren und 3 Monaten ableiten kann. Folge ist, dass der Vertrag jederzeit mit 3 Monaten Frist gekündigt werden kann, jetzt also zum 30.11. ...
Man kann also wechselseitig (Mieter und Vermieter)** längstens für die Dauer von 45 Monaten (ab Vertragsbeginn)** auf das Recht zu einer ordentlichen Kündigung des Mietvertrags verzichten.
Korrektur: Nicht ab "Vertragsbeginn", sondern ab VertragsABSCHLUSS, denn in einem anderen Urteil hat der BGH bereits entschieden, dass die maximal 4 Jahre ab Vertragsabschluss zu rechnen sind, da man ja auch ab Vertragsabschluss bereits kündigen kann...
sorry ja stimmt natürlich -:)
Der Kündigungsverzicht ist mit diesem Wortlaut felsenfest und unwiderruflich. Hier ist nur einvernehmlich (evtl. mit einer Abstandszahlung) eine Auflösung möglich.
der Vertrag den sie unterzeichnet hat ist von "Haus und Grund" (Formularmietvertrag - Vordruck) - somit also mit Sicherheit an der aktuellen Judikatur orientiert und als "rechtssicher" anzusehen.
Zu prüfen wäre dennoch, ob der Kündigungsverzicht tatsächlich nur 4 Jahre beträgt, denn auch die H & G-Verträge sind nicht frei von Fehlern...
Bei Formulierungen wie "ab Beginn des Mietvertrags" oder "darf der Mieter erstmals nach 4 Jahren kündigen" o.ä. wäre der Kündigungsverzicht nämlich unwirksam, da die tatsächliche Dauer von Unterschrift des Vertrags bis zum möglichen Kündigungstermin 4 Jahre übersteigt...
Das wäre die einzige Möglichkeit, relativ schnell ohne den Vermieter aus dem Vertrag rauszukommen...
Meine Schwester (63 Jahre) hat gestern einen Mietvertrag mit gegenseitigen Ausschluss einer Kündigung für vier Jahre abgeschlossen.
Was GENAU steht denn dazu im Mietvertrag?
Gibt es rechtliche Möglichkeiten einen Mietvertrag wieder innerhalb einer bestimmten Frist zu kündigen - wenn "nur" oben angeführte Bedenken der Auslöser sind ??
Wenn man die Kündigung für 4 Jahre ausgeschlossen hat, kann man logischerweise den Vertrag weder nach 24 Stunden noch in den nächsten 4 Jahren kündigen...
Also da ist man doch auch selbst schuld. Wenn der Vermieter sie noch extra gewarnt hat. Denn euer Vermieter ist der Dumme und muss einen neuen Mieter finden wenn sie den Vertrag kündigt.
Widerrufsrecht gibt es nur in folgenden Fällen.
Haustürgeschäft, Fernabsatzvertrag, Teilzeit-Wohnrechtevertrag (Ferienhäuser und sowas, Darlehen, Ratenlieferungm Fernunterricht und Versicherungvertrag
Vertrag ist Vertrag, sie soll das Angebot annehmen.
Verträge sind dazu da, eingehalten zu werden, selbstverständlich von beiden Seiten. Ein gegeseitiger Kündigungsausschluss für 4 Jahre ist rechtens. Hier kann sie nur auf das Entgegenkommen des Vermieters hoffen. Ein Rücktrittsrecht gibt es im Mietrecht nicht. Der Vermieter kommt ihr schon sehr entgegen. Wenn sie aus dem Vertrag wieder raus will, dann sollte sie schleunigst das Angebot des VM annehmen.
Ein gegeseitiger Kündigungsausschluss für 4 Jahre ist rechtens.
Vorsicht Falle: Ein Kündigungsverzicht von 4 Jahren AB BEGINN DES MIETVERTRAGS ist formularvertraglich nicht rechtens, wenn der Vertrag nicht am selben Tag beginnt...
Der Vermieter würde vielleicht gegen einen "Abstand" für entstandene Kosten und späterer Vermietungschancen (Monatsende) für 3 Monatsmieten zu einer Vertragsauflösung bereit sein.
Nur so kommt sie aus dem Vertrag raus.
Wenn der Vermieter das macht ist er sehr kulant.
Das mit den vier Jahren ist Unsinn, ein BGH hats da mal gegeben aber die ändern ständig ihgre Meinung und eine Art Präzedenzfall oder Grundsatzurteil gibts im Deutschen Rechtsraum garnicht.
Kündigen kann man den Vertrag nicht sofort wieder bzw. kündigen schön aber nicht für unwirksam erklären