Kann man als Mieter einen Handwerker auch dann bestellen, wenn man dem (Privat-)Vermieter nicht schriftlich zur Instandsetzung aufgefordert hat?
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Leider, weil es immer wieder vor kommt, dass irgendwelche Leute wirre Vermutungen und Anschuldigungen formulieren anstatt wirklich Antworten auf die Frage zu schreiben, gleich folgende Informationen vorsorglich vorweg (!):
Mir sind die Möglichkeiten der Mietminderung bekannt. Ich kenne auch einige Gerichtsurteile dazu. Ich bin im Besitz des Mieterlexikons! Ich war auch mal in einem Mieterverein! Ich weiß welche Pflichten der Vermieter hat.
Nun kommen wir aber zur realen Situation:
Der Vermieter ist ein Privatvermieter (Rentner, ein Haus, wohnt im selben Haus). Ich bin der einzige Mieter. Und aus diversen Gründen bin ich ein sehr pragmatischer Typ, der keine Lust auf großen Streit hat. Daher juristische Schritte nicht angedacht, auch weil das Mietverhältnis einige Vorteile hat.
Sowohl mein Mietvertrag als auch die übliche Rechtssprechung geben es her, dass ich einen Handwerker bestelle und ihn erst einmal bezahle, dann aber die Miete dafür einbehalte (verrechne).
Im Mieterlexikon steht jedenfalls: "Der Mieter kann selbst die Handwerker bestellen und Ersatz der Kosten verlangen. ... Dann kann er die Kosten des Handwerkers mit der Miete verrechnen... Achtung: Erst die Handwerker bestellen, wenn der Vermieter "in Verzug" ist, also ihn immer erst schriftlich auffordern die Wohnung umgehend in Ordnung zu bringen".
Hierbei stellt sich für mich die Frage, ob der Teil "also ihn immer erst schriftlich auffordern" eine glasklare Forderung/Handlungsdevise seitens der Rechtssprechung (vlt. auch des Gesetzgebers/Gesetzes?) an den Mieter ist, die man unbedingt immer einhalten muss oder ob es auch mündlich geht.
Denn (!), was man nun beachten muss in meinem Falle ist Folgendes (!): Dem Vermieter ist grundsätzlich alles, was schriftlich ist, zuwider. Er würde auf eine schriftliche Mängelanzeige extrem aggressiv reagieren. Er wohnt im selben Haus. Und ich als Mieter habe kein Interesse daran den Haussegen zu zerstören oder mich gar einer Gefahr einer Kündigung auszusetzen (auch wenn sie noch so unwahrscheinlich ist in diesem Falle). Ich kenne diesen Menschen. Er rastet wirklich extrem aus, wenn er irgendetwas schriftlich bekommt, was für ihn dann wie eine "Anordnung" wirkt.
Es ist nun so, dass der Mangel dem Vermieter absolut bekannt ist und ich ihm diesen Mangel auch mehrfach gemeldet habe - aber eben nur mündlich. Aber (!) es gibt auch Zeugen für das alles. Es ist praktisch allgemein bekannt, dass der Mangel vorhanden ist und dass der Vermieter das weiß. Immerhin ist auch eine Flickschusterei des Vermieters dokumentiert und der Vermieter hat mündlich mehrfach gesagt, er wolle das in Ordnung bringen. Bis heute, seit über 1 Jahr, nichts passiert.
Ich würde meinen, er ist so oder so "in Verzug". Oder etwa nicht?
Wie würdet ihr handeln?
9 Antworten
Entweder du sch... auf das Geld und reparierst es auf eigene Kosten.
Oder du gehst den sicheren Weg und meldest es schriftlich an mit einer zeitlichen Begrenzung in welcher er etwas getan haben muss. Andernfalls kürzt die Miete bis der Mängel behoben ist bzw bestellst den Handwerker selbst und ziehst die Kosten von der Miete ab.
Es ist egal wie es ihm passt. Es ist eine Anordnung und als Vermieter hat er halt eben auch Pflichten.
Hausfrieden hin oder her, du kannst eine ganz normale Aufforderung schreiben, kopieren und ihm die Kopie geben.
Schreibste rein was kaputt ist und du nach mündlichen absprachen noch keinen Handwerker gesehen hast ihm jetzt eine Frist gibst und dann selbst n Handwerker ran bringst auf kosten von Vermieter.( ist dein gutes recht)
Wäre mir sowas von egal ob der Typ ausrastet wenn er n Zettel bekommt.... wenn er sowas nicht abhaben kann sollte er niemanden was vermieten.
Die von dir angedachte Art der Instandsetzung nennt sich Ersatzvornahme oder Selbstbeauftragung und ist nur bei gravierenden Mängeln auf Kosten des Vemieters ohne Mangelmeldung und Fristsetzung der Mangelbehebung möglich.
Nur wenn du den Vermieter beweisbar in den Verzug setzen kannst, das heißt, er überschreitet oder erfüllt die Frist nicht, kannst du juristisch sicher gegen die Miete nach zwei Monaten aufrechnen.
Setzt du die Frist nicht, entsteht kein Verzug ! Nimm also einen Zeugen mit beim Gespräch mit dem Vermieter und sage ihm das in verständlicher Form. Oder lass dir unter Zeugen die Vollmacht zur Beauftragung eines Handwerkers erteilen. Dein Handeln wäre also durch das BGB § 536a gedeckt.
Ich habe gerade in einem derartigen Gerichtsverfahren gegen den Mieter gesiegt.
und der Hausfrieden geht nicht kaputt, wenn der Vermieter einfach seine Miete nicht mehr bekommt?! Da wäre ich als Vermieter aber ganz schön angepisst.
Gesiegt: Der Mieter hat eine Ersatzvornahme gestartet ohne zuvor mir eine Frist zur Abhilfe zu nennen . Daher war ich nicht im Verzug und der Mieter musste die einbehaltenen Mietanteile an mich nachzahlen.
Im § 556 b (2) BGB wird verlangt, dass der Mieter seine Instandsetzungsabsicht dem Vermieter in Textform 1 Monat zuvor anzeigt. Daher kann eine Aufrechnung erst im 2. Monat nach Instandsetzung erfolgen.
Den zu ersetzenden Heizkörper samt Ventile kannst du selbst kaufen. die Instandsetzungsleistung wird dadurch kostengünstiger und zeitversetzt.
Die Mängelanzeige und Fristsetzung solltest du unter Zeugen beim Vermieter aufgeben, das spart das Schriftliche. Um die Textform der Anzeige der Ersatzvornahme kommst du nicht herum, wenn der Vermieter nicht einwilligt oder nichts einleitet.
Um etwas zu beweisen, muss es etwas Schriftliches geben. Da spielt es keine Rolle, ob das dem Vermieter zuwider ist. Bestellst du ohne schriftliche Anmahnung einen Handwerker, kann das nach hinten losgehen.
Zeige den Mangel schriftlich an und setze eine Frist von zwei Wochen. Tut sich dann weiter nichts, zahlst du die nächste Miete "unter Vorbehalt" und kündigst an, danach bei nicht unerheblichen Mängeln, die nicht selbst verursacht wurden!, eine Mietminderung, die auch rückwirkend erfolgen kann, seit der Mangel angezeigt wurde, vorzunehmen.
Welcher nicht selbst verursachte Schaden welche Mietminderung rechtfertigt, sollte man sich besser rechtskräftig bei mietskundigen Stellen vor Ort erklären lassen.
Um etwas zu beweisen, muss es etwas Schriftliches geben.
Nö, auch Zeugenaussagen sind Beweise.
Bedingt. Kann ja auch der Kumpel sein der einfach was erzählt.
Nein, nicht bedingt, sondern unbedingt. Die Glaubwürdigkeit bewertet dann der Richter.
Eben deshalb bedingt wenn es der Kumpel ist. Ein Richter wird genau diesen Punkt nämlich durchaus berücksichtigen in der Glaubwürdigkeit.
Er wird nicht dadurch unglaubwürdig, dass er ein Kumpel ist.
Habe ich auch nicht behauptet.
Natürlich behauptest du implizit, dass die Aussage eines Kumpels weniger wert sei.
Tu ich eben nicht. Einfach mal richtig lesen.
Wenn die nicht weniger wert sein soll,ist dein bedingt schlicht Blödsinn.
Diese Vorgehensweise ist leider schwer praktikabel in dem Falle und auch mit Aufwand verbunden, auch etwas kompliziert. Da müsste ich mich viel bewegen, müsste mir sicher sein und der Hausfrieden würde stark leiden.
Ich überlege aber wie ich eine Mängelanzeige am freundlichsten formulieren könnte, ohne irgendetwas einzubüßen, einfach nur um meine "rechtliche Schuldigkeit" getan zu haben, damit mein Vorgehen eben nicht als "eigenmächtig"/verbotenes Handeln oder was auch immer eingestuft werden kann.
Grundsätzlich ist das ein schwieriges Problem, da es bei einer so kleinen Hausgemeinschaft zwischenmenschlich anders zu geht.
Was Du jetzt nicht geschildert hast, um welche Art des Schadens es sich handelt.
- Sollte der Schaden die Substanz des Hauses gefährden, kann man hier über Gefahr im Verzug nachdenken, und eigenständig handeln, wenn der Vermieter seiner Verpflichtung nicht nachkommt. Dies wäre zum Beispiel bei einem Haarriss in der Wasserleitung der Fall.
- Sollte der Schaden die Nutzung der Wohnung in der gewollten und vermieteten Form beeinträchtigen, so kannst Du eigenständig diesen Mangel beheben. Dies wäre zum Beispiel der Fall, wenn der Durchlauferhitzer für Warmwasser ausfällt, oder das WC einen Defekt hat.
- Sollte es sich bei dem Schaden lediglich um einen optischen Schaden an der Mietsache handeln, dann kann es natürlich zu Streit kommen, da hier oftmals die Frage der Verschuldung, sowie die Vereinbarung zur Renovierung diskutiert wird.
Ich würde in dem geschilderten Fall folgende Strategie vorschlagen, ohne das hierzu ein rechtlicher Grund gegeben ist.
Der Vermieter als Rentner, hat sicherlich ein erfülltes Leben gehabt und sich Eigentum geschaffen. Dies besagt aber nichts über seine derzeitige finanzielle Situation aus. Gerade Rentner die mal selbständig gewesen sind, sitzen heute in der Rentenfalle bei bescheidenen Bezügen. Dies wäre zudem Deinem Hinweis geschuldet, dass der Mann bei Forderungen und Schriftwechseln aggressiv reagiert. Wenn Du schreibst, dass Du dort gerne wohnst, auch wegen anderer Vorzüge der kleinen Gemeinschaft, dann scheint mir der Vermieter kein schlechter Mensch zu sein, aber vielmehr ein Mensch der vom Leben frustriert wurde, und einfach seine Ruhe haben will.
Die Strategie wäre in einem solchen Fall das Gespräch bei einem Glas Wein oder Bier. Erzähle ihm wie gerne Du dort wohnst, und dass Du Dich bei der Instandhaltung des Hauses, respektive Deiner Wohnung mit einbringen möchtest, und dies in einem kleinen Rahmen mit der Miete verrechnen willst und er im Gegenzug auf künftige Mieterhöhung verzichtet.
Dieses Gespräch kann man in einfachen Worten in einem Zweizeiler mit beiderseitiger Unterschrift dokumentieren. Dazu reicht für Dich das Argument, dass Du dies für die Steuer brauchst.
Die Dokumentation ist im dem Fall wichtig, da der Vermieter versterben kann, und nachfolgende Erben die Vereinbarung bestreiten.
Merke:
Bauliche Veränderungen gehen in den Besitz des Eigentümers über!
Ich schreibe dies deshalb weil ich Fälle kenne, wo Mieter auf eigene Kosten eine Badsanierung durchgeührt haben, ohne das die Erben dies später würdigten. Stattdessen wurde ihnen sogar für ihre eigene Leistung eine Mieterhöhung gedrückt, da sich die Qualität des Wohnraums verbessert hatte.
Das jedenfalls wäre so der Idealfall für mich; Wenn es eine Behörde gäbe, die meine Vorgehensweise aus den genannten Gründen und unter Berücksichtigung der Umstände "absegnet", weil so diese üblichen Verfahrensweisen, die eben im Mietrecht normal wären, Arbeit für die Justiz viel wahrscheinlicher werden lassen können. Ich denke, auch ein Amtsrichter muss doch irgendwo die besondere Situation berücksichtigen, wenn man praktisch jeden Tag mit dem Vermieter zu tun hat und so dicht zusammen wohnt und wenn der so störrisch und "speziell" ist, dass man da einfach um des Friedens willen jeden Konflikt vermeidet. Zumal der Vermieter eben die gesetzlichen Grundlagen und etwaige Gerichtsurteile sowieso nicht versteht.
Die Antwort ist gut und interessant. Jedoch ist es so, dass selbst so ein Gespräch nicht praktikabel ist. Er weiß wo ich mein Geld her bekomme. Das mit dem Argument "Steuer" würde er entweder nicht akzeptieren oder nicht verstehen. Das Haus hat er geerbt und nie was dran gemacht. Er hat zwar sein Leben lang gearbeitet, aber scheinbar nur, weil er dachte, weil Andere es von ihm erwarten, weil man "muss". Dieses Gespräch bei Wein oder Bier ist schon deshalb nicht praktikabel, weil er nicht richtig zuhören kann oder das Anliegen "mauert" und sofort sagt "Ich kümmer' mich drum." und sein Standardsatz, der immer kommt ist "müssen wir mal gucken". Und dann passiert nie etwas. Zudem; er trinkt keinen Alkohol; er hat sein Leben lang genug Alkohol getrunken, ist von Kneipe zu Kneipe gezogen und hat irgendwie auch nichts anderes zu erzählen als Geschichten aus der Kneipe. Ich trinke ebenso keinen Alkohol, aber eher noch weniger. Ich habe es nie angefangen und will es auch gar nicht.
Selbst, wenn das Gespräch an sich möglich wäre, würde er spätestens bei dem Vorschlag wieder austicken oder ihn zumindest sofort ablehnen. Dafür kenne ich ihn einfach zu gut.
Er würde sich provoziert fühlen.
So richtig gerne hier wohnen, naja. Tendenziell vielleicht, ja. Aber auch nicht wirklich gerne. Aber im Vergleich zu dem, was sonst "möglich" wäre am Markt auch absolut nicht ungerne. Die Lage ist extrem gut, die Miete ist sehr günstig, die Wohnfläche ist für H4-Niveau fast fürstlich. Und ich habe einen Mietvertrag und weitere Dokumente, die so vorteilhaft für mich sind, dass man beinahe sagen kann, dass ich hier "sicher" bin und man mich nicht raus kriegt aus der Wohnung. Darum geht mir das einfach auch, dass ich gewisse rechtliche Sicherheiten habe und Vereinbarungen, die ansonsten auf dem Wohnungsmarkt undenkbar wären. Wer hat schon ein Mietverhältnis, wo es grundsätzlich nie eine Nebenkostenabrechnung gibt und wo man immer eine Pauschalmiete bezahlt? Wer hat schon ein Mietverhältnis, wo man eine Wohnfläche hat, die trotzdem so günstig ist wie eine Wohnung, die nur ein Drittel der Wohnfläche hat?
Nun ist es aber so, dass noch ein bis zwei Zimmer in einem schlechten baulichen Zustand, jedenfalls stark renovierungsbedürftig sind. Und die größte Baustelle ist das Wohnzimmer. Dort ist auch der "akute" Defekt.
Dort ist der größte Heizkörper in der Wohnung. Und der ist defekt. Da ist ein Loch drin. Und dort tritt jeden Tag Wasser aus. Das schon seit über einem Jahr. Der Vermieter hat hier Flickschusterei versucht... Wenn das ein Handwerker sieht, der lacht sich schrott. Weil auf diese Ideen kann man eigentlich nicht kommen, selbst wenn man kein Handwerker ist. Und er ist kein Handwerker und ich bin wahrlich auch keiner. Aber ein bisschen technisches Verständnis habe ich dann doch schon.
Er hat mit Brunnenschaum versucht das Loch an der Heizung zu "füllen".
Hoffe das sagt schon alles.
Es steht eine Schale unter der Heizung, die ich jeden Tag leeren muss. Die ganze Heizungsanlage wird doch auch dadurch in Mitleidenschaft gezogen, dass in diesem Heizkörper ein Loch drin ist.
Nun kann mir aber keiner sagen ob und wie "akut" das ist. Ich mein', ich habe mich nach einem Jahr irgendwie daran gewöhnt. Aber normal ist das ja nicht.
Inzwischen habe ich die Nase voll davon und würde einfach gern das Problem lösen, selbst wenn ich dafür erst einmal selbst bezahlen müsste, was schwierig wäre. Aber so hätte ich theoretisch auch wieder nur ein Argument auf meiner Seite. Für den Fall der Fälle. Ich kann z.B. auch so schon sagen, dass ich es war, der stets größere Wasserschäden am Haus abgewendet hat. So und das wäre dann eben auch so ein Ding, was ich im Streitfall vortragen kann, weil sowas hier jeder verstehen kann. Jeder weiß: Heizkörper defekt; ich hätte ihn dann ausgetauscht; also alles wieder neu und ich hätte es im Zweifel sogar bezahlt. Dann stünde mein Vermieter aber ganz doof und angeschmiert da.
Hier muss man vielleicht auch wissen, dass der Vermieter 2 Söhne hat, die sich seit geraumer Zeit auch um "Haus-"Sachen "kümmern" und Vermieterpflichten übernehmen.
Also, ich weiß nicht genau. Jedes Gespräch kann zu unverhältnismäßigem Unfrieden führen und selbst jede einzelne Unterschrift ist fast unmöglich zu bekommen. Der Vermieter hat damals schon sehr genervt reagiert, als er den Mietvertrag unterschreiben musste bzw. auch die Wohnungsgeberbestätigung für die Meldebehörde. Er ist ja im Grunde dann wohl auch so faul wie man sich das eigentlich kaum vorstellen kann. Ich mein', wenn man von ihm verlangt etwas zu unterschreiben oder eine Seite zu lesen, dann ist das für ihn scheinbar so, als würde ich jetzt von dir verlangen ein 120-Seiten starkes Buch zu lesen und einen Aufsatz zu schreiben.
Ich habe nun die Idee die Angelegenheit einem Rechtspfleger am Amtsgericht vorzutragen, um vielleicht sogar mit seiner oder mit Hilfe des Gerichts vorsorglich etwas auszuknobeln, dass ich "geschützt" einfach meinen Plan umsetzen kann, ohne etwas schriftlich zu machen.
Inwiefern "gesiegt"? Was waren die Gründe für den Sieg?
Und was meinst du mit "juristisch sicher gegen die Miete nach zwei Monaten aufrechnen"?
Bedeutet es, dass ich die Rechnung erst nach 2 Monaten mit der Miete verrechnen kann/darf?
Das würde ich jetzt nicht verstehen, da ich dazu nirgendwo eine Zeile finden konnte.
Effektiv habe ich kein Geld für den Handwerker. Ich müsste, wenn der Handwerker sich darauf einließe, mit dem Handwerker eine Ratenzahlungsvereinbarung machen und 3 bis 4 x eine Zahlung leisten.
Ansonsten sähe das so aus, dass ich 3 Kostenvoranschläge einhole, dann den günstigsten auswähle, den Handwerker z.B. am 27. April kommen lasse und dann am 1. Mai direkt voll bezahle, nämlich genau mit dem Betrag, den ich sonst als Miete an den Vermieter überweisen würde. So würde ich das machen. Das Schriftliche (eine Mängelanzeige) vorausgesetzt mit inbegriffen, wobei ich aber ja genau das gerne vermeiden wollen würde, weil der Hausfrieden dann längerfristig oder dauerhaft kaputt gehen kann. Denn, dieser Vermieter versteht das einfach nicht, für ihn wäre das ein Angriff.