Kann eine Teilungserklärung nachträglich geändert werden?
Das Gebäude, in dem wir eine Eigentumswohnung gekauft haben, wurde 11cm niedriger gebaut. D.h. unsere Maisonette DG Wohnung wird am Ende weniger qm haben, wie uns versprochen wurde.
Der Bauträger möchte wohl nach Fertigstellung die Wohnfläche neu berechnen und dann auch die Teilungserklärung ändern.
Ist dies überhaupt noch möglich?
4 Antworten
Grundsätzlich möglich ist das. Die Frage, die du vermutlich eigentlich stellen willst: Müsst ihr das akzeptieren? Ich nehme mal an, es ist ein Neubau?
Da ist die Antwort ganz klar nein. Das stellt einen Baumangel dar und der ist zu korrigieren. wenn die Korrektur nicht möglich ist, da die Baumaßnahmen zu weit fortgeschritten sind, steht euch eine Minderung oder ggf. auch ein Vertragsrücktritt zu. Wie man da vorgeht, liegt bei euch.
Eine Frage wäre da aber noch: Die Wohnung hat Schrägen o.ä.? Geht es um die obere Etagen, die dann mit Dachschrägen ist? Ist die zu niedrig? Denn meinem Wissen nach wird für die Grundfläche ja nur dann etwas abgezogen, wenn es Schrägen sind. Und damit einhergehend die Frage, was exakt versprochen wurde beim Kaufvertrag.
User mepeisen hat eben nur bedingt recht.
Nur, wenn du mich bewusst falsch verstehst. Ich habe nicht den Anspruch, eine universell auf jede Situation passende Antwort geben zu wollen und das ist nicht das Kriterium einer hilfreichsten Antwort.
Dass sich die 11cm gravierend auswirken MÜSSEN, habe ich auch nie behauptet. Deswegen habe ich gezielt nach gefragt, ob sich das auf die Schrägen auswirkt und ob das bedeutet, dass beispielsweise die Badewanne verschoben werden musste usw. Auch meine gezielte Rückfrage, was nun exakt im Bauvertrag versprochen wurde, ist wichtig... Denn da hätte dann die von dir angesprochene Toleranz kommen müssen als Antwort.
Ja, es lohnt sich wirklich, die Antworten mit zu lesen. Wenn deine Kritik nur daran lag, dass du nicht die weiteren Antworten von mir und dem TE gelesen hast, ist das schade. Denn diese weiteren Antworten gehören mit dazu, wenn man sich überlegt, was die hilfreichste Antwort ist.
Oft genug geht es nur so, dass man Rückfragen stellt, um eine Situation besser zu beurteilen und dann auch bessere Antworten zu geben. Aber danke, dass du das eingeräumt hast...
Ich hab diese Antwort nicht als hilfreichste Antwort ausgezeichnet, da sie mir am richtigsten schien, sondern da sich der Hilfesteller am meisten Zeit genommen hat sich mit meinem Problem auseinander zu setzen.
So eine falsche Antwort und dafür so eine Bewertung, dann ist ja alles gut!
Was genau ist denn falsch an meiner Antwort?
Warum "hilfreichste Antwort"? Weil sich die Antwort so schön gelesen hat?
Vielleicht weil sie und hilfreich richtig ist und dem TE nicht unterstellt, dass er Unsinn schreibt?
Wir gehen von einer Minderung des Kaufpreises aus. Der Bau ist schon zuweit fortgeschritten.
Und ja, es handelt sich um Schrägen. Im Kaufvertrag wurde eine Toleranz von 2% festgehalten. Ich gehe aber davon aus, dass diese um 2-3 qm über- bzw unterschritten wird. Deshalb gehe ich davon aus, dass wir am Ende weniger zahlen müssen.
Eine Änderung der Teilungserklärung, bei der wir dann weniger Anteile haben, wäre in unserem Interesse.
Eine Änderung der Teilungserklärung, bei der wir dann weniger Anteile haben, wäre in unserem Interesse.
Und wird auch kaum zu verhindern sein. Denn ansonsten könnten die anderen Miteigentümer darauf bestehen und das gerichtlich erzwingen. Zur Berechnung der Stimmanteile und der Kosten/Umlagen wird die Grundfläche ja fast überall mit herangezogen und keine Kopf-Quote.
Es bleibt wirklich nur bei der Frage, ob man das dann bezahlt bzw. vom Vertrag zurücktritt. Die entscheidende offene Frage ist, um wie viel gemindert werden kann. Da würde ich das Gespräch mit dem Bauträger suchen. Denn so etwas von einem Gericht feststellen zu lassen, kann am Ende ernüchternd sein.
Gravierend wird es, wenn durch den Mangel Räume nicht mehr so nutzbar sind, wie es vorgesehen ist. Wenn beispielsweise eine Badewanne im Obergeschoss nicht so eingebaut werden kann, wie geplant, weil die Schrägen zu niedrig wären. 11cm ist nicht gerade wenig bei Schrägen. je nach Raumschnitt.
Leider hatten wir genau das Problem :( Wir hatten im oberen DG ein Bad bereits geplant. Zum Glück haben wir es rechtzeitig gemerkt und konnten noch umplanen. Trockenbauständewänden wurden dann anders gesetzt. Hat viele Nerven gekostet. Und es hat genervt, dass es wohl schon lange bekannt war, dass das Gebäude 11cm niedriger ist, es uns aber nicht gesagt wurde und auch der Bauleiter keine Veranlassung sah, das Bad oben umzuplanen.
Das heißt, dass euch durch die Umplanung auch noch bei anderen Räumen einiges an Grundfläche abhanden kommt? Das ist dann durchaus schwerwiegend. In Zahlen wird man das als Laie nur schwer ausdrücken können.
Ein Gerichtsverfahren kann deswegen ernüchternd sein, weil das auch ein Richter nicht weiß. Dazu werden dann ggf. Sachverständige gehört und das kann teuer werden. Wenn man dann um beispielsweise 1000€ streitet und verliert, kann das mit einem Gutachten oft teurer werden, als man gewollt hat.
Das obere Stockwerk war ein Studio (ein Raum). Wir selber wollten hier ein zusätzliches Bad haben. Wir hätten dann auch verzichten können.
Was die Minderung angeht, hätte ich jetzt ganz naiv gesagt:
(versprochene qm - toleranz - tatsächliche qm)*qm preis?
Bin ich da auf dem völlig falschen Dampfer?
Wir hätten dann auch verzichten können
Das ist egal, ob ihr hättet können- Es ist nicht wie versprochen und vertraglich vereinbart. Fertig aus. :-)
Bin ich da auf dem völlig falschen Dampfer?
Da bin ich überfragt. Man müsste mal recherchieren nach Gerichtsurteilen zu Baumängeln verbunden mit der Quadratmeterzahl.
11 cm? Also ich schätze, das wirkt sich garnicht aus. Dass dadurch das Bad "neu" geplant werden muss, kann ich mir auch nicht vorstellen. Wie gross ist denn da die Grundfläche des Raumes, dass sich 11 cm so gravierend auswirken sollen? Ab 2m wird voll gerechnet, ob der Raum da 2,30 oder 2,40 Höhe hat ist dann irrrelevant. Die zu erreichende qm-Zahl durch die geringere Neigung bewegt sich da dann eher im cm²-Bereich. Ein Bauträger hat natürlich vorsichtshalber eine gewisse Toleranz im Vertrag stehen, die ihn vor solchen "Abweichungen" (etwas) schützt. Gibt es aber keinen Nachteil, wird das klagen schwierig.
Zur Teilungserklärung/Aufteilungslan: Der Bauträger nutzt in diesem Fall die Möglichkeit einer Vollmacht, die Sie ihm im KV sicher gegeben haben, um Änderungen (notwendige) vorzunehmen, ohne die WEG fragen zu müssen.
Zu den Anteilen: Die Anteile werden und müssen wohl nicht geändert werden. Zu den Anteilshöhen gibt es auch keine vorgeschriebene (gesetzliche) Vorgabe. Der Bauträger kann die Anteile frei nach Gutdünken verteilen. Natürlich orientiert er sich zumeist an den Wohnflächen (zzgl. TG-Platz), er möchte es ja auch nachvollziehbar und "fair" (für den Käufer) verteilen. Er könnte aber auch z.B. einer 1-Zi-Whg. 990 Anteile und den evtl. restlichen 10 Wohnungen je 1 Anteil zuschreiben. Ob er es dann aber auch verkauft bekommen würde, ist anzuzweifeln.
11cm bei einem Dachgeschoss Studio mit Dachschrägen und Neigung 36°.
Da machen 11 cm eine MENGE aus. Die 2 Meterlinie wandert um 8 cm in den Raum. Der Bereich über der Dusche (Kopfbrause usw) ist plötzlich 11cm geringer. Die Dusche ist unter der Dachschräge, und der Raum über Kopf, war eh schon knapp. Jetzt war es unmöglich.
Nehmen wir eine Stockwerkbreite von 6m an. Nun wandert die 1m Linie um 8cm in den Raum, ebenfalls wandert die 2m Linie 8cm in den Raum.
2*0,08m*6m Fläche, welche sich vorher im Bereich 1m-2m befand, fällt nun aus der Wohnflächenberechnung raus.
2*0,08*6m Fläche, welche sich vorher im Bereich 2m-First befand, wandert nun in den Bereich 1m-2m, und zählt zur Hälfte. Mit Einschränkung passiert das nun auf 2 Stockwerken, da im unteren Stock auch noch Schrägen vorhanden sind.
Es gehen also 1,92qm verloren. Das ist die Theorie und das wäre auch noch in der Toleranz.
Meine Beobachtung ist aber, dass es nicht 8cm sind, welche die 2m Linie wandert. Es sind eher 20cm (warum auch immer).
Genaue Messungen kann ich aber erst vornehmen, wenn der Fertigfußboden verlegt wurde. Ich hoffe nämlich, dass ich mich irre.
Bei 20cm wären es dann 4,8 qm die verloren gehen würden. Das wären dann knapp 4,5% Unterschied. Im Kaufvertrag sind 2% Toleranz festgelegt.
Ich hoffe sehr, dass ich mich bei den 20 cm irre.
kleine Randnotiz: Für mich würde es sehr wohl einen Unterschied machen, ob ein Raum 230cm oder 240cm hat. Handelsübliche Kleiderschränke (auch der, den ich besitze) würden nicht in 230cm passen.
Wobei ja Männer oft genug 8cm für 20cm halten ;) vllt werde ich Opfer meines eigenen Geschlechts ;D
11cm bei einem Dachgeschoss Studio mit Dachschrägen und Neigung 36°
36° oder 36%? Das ist nämlich ein erheblicher Unterschied. Bei 36° hätten die Schrägen ein Gefälle von rd. 72%. 36% hingegen entsprächen nur 19°. Ich frage deswegen, weil bei einer Neigung von 36% eine Verschiebung zur Raummitte i.H.v. rd. 20cm herauskäme. Ein Dachgefälle von 72% ist zwar möglich, aber das wäre dann schon heftig.
In den vermaßten Plänen steht "DN 36°". Mir kommt das gar nicht so heftig vor. Sogar eher flach. Ich dachte sowas um die 40°-45° wären normal.
Als ich mich informiert habe, wie man am besten ein Bad unter Dachschrägen unterbringen kann, war immer von größeren Winkeln die Rede.
In den vermaßten Plänen steht "DN 36°"
Entschuldigung, ich habe einen Fehler eingebaut in meine obige Aussage. Die Dachneigung wird ja im spitzen Winkel zur Horizontalen von der Dachfläche aus kommend gerechnet. Damit wären 36° ein reichlich flach verlaufendes Satteldach, während alles über 60° reichlich steil würde (das wären dann Formen zum Beispiel etwa im Stil eines Krüppel-Walmdaches, oder eines sehr steilen Dachgiebelaufbaus im historischen Stil).
Mir kommt das gar nicht so heftig vor. Sogar eher flach.
Ist es auch (siehe oben). So schwache Gefälle baut man dann, wenn man im DG eine maximale Wohnfläche erreichen will, aber die Höhenvorgabe laut Baugenehmigung nicht mehr hergibt.
Ich dachte sowas um die 40°-45° wären normal.
Stimmt. Die Angabe passt dann aber mit der Verschiebung der Raumhöhe um ca. 20cm zur Raummitte hin ziemlich präzise überein - je flacher, desto weiter wandert die 2m Linie nach innen.
Die zu erreichende qm-Zahl durch die geringere Neigung
Habe ich jetzt beim nochmaligen Durchlesen erst gesehen. Wieso gehst du davon aus, dass die Schräge bzw. das Dach eine geringere Neigung hat? Weißt du mehr als wir? Bist du derjenige, der dieses Haus gebaut hat?
Dir kommt nicht in den Sinn, dass die Wand einfach 11cm zu niedrig geraten ist? Und dass damit die Dachschräge deutlich weiter unten anfängt als versprochen?
Ab 2m wird voll gerechnet, ob der Raum da 2,30 oder 2,40 Höhe hat ist dann irrrelevant
Wenn es nur ein Problem mit einer zu niedrigen Decke des Raumes gewesen wäre in dem Bereich, hätte der TE wohl kaum in den Antworten geschrieben, dass aufgrund der Schrägen nun die Badewanne versetzt werden musste und damit die Wand und damit Raumfläche der anderen Räume "verloren" ging.
Du unterstellst dem TE, dass er Unsinn schreibst, machst andere Antworten madig, schreibst aber selbst auch etwas zusammen, was nicht auf den Fall passt? Nette Diskussionskultur, die du hast...
Nur weil du dir das nicht vorstellen kannst, bedeutet das noch lange nicht, dass der TE Unsinn schreibt.
Das Gebäude, in dem wir eine Eigentumswohnung gekauft haben, wurde 11cm niedriger gebaut.
Das stellt einen nicht behebbaren Sachmangel dar, dem nur entweder durch Kaufpreisminderung oder Rücktritt abzuhelfen ist.
Der Bauträger möchte wohl nach Fertigstellung die Wohnfläche neu berechnen und dann auch die Teilungserklärung ändern.
Das muss er sogar. Geht allerdings nur mittels einstimmigem Beschluss der Eigentümer, denn dafür ist die WEG als Ganzes zuständig. Bezüglich der Höhe der Minderung (siehe Antwort von @mepeisen) ist dringend der Rat eines Fachanwalts zu suchen, da der Erwerber hier regelmäßig gegenüber dem Bauträger fachlich benachteiligt ist.
leider falsch ... Gruss vom Bauträger.
Äh - und was jetzt?
Die vom OP berichtete Flächenminderung kann ja nur in 3 Varianten auftreten:
a) Der Kniestock fällt niedriger aus, oder
b) die Dachneigung hat sich verringert, oder
c) eine Kombination aus a) und b).
In allen 3 Fällen wandert der Bereich mit einer Raumhöhe über 2m in die Raummitte. Und da es sich um ein Studio handelt laut OP, dürfte diese Verschiebung auf mehreren Seiten stattfinden, also mindestens auf Vorder- und Rückseite des Gebäudes. Das kann - je nach Falllage - durchaus 5 - 6 m² weniger ausmachen. Denn betroffen ist ja nicht nur der Bereich über 2m Raumhöhe. sondern auch der darunter.
Ich war im Affekt leider auch etwas schnell mit einer "Erklärung". Die Neigung verändert sich ja im Normalfall garnicht, denn diese ist vom Baurechtsamt vorgegeben. Daher ändert sich eigentlich auch nichts im darunter liegenden Stockwerk. Um eine exakte Aussage zu treffen, bräuchte man den Plan dazu, aber wir haben leider nur eine recht ungenaue, mit Annahmen angeführte Aussage vom Fragesteller. Fällt die abweichende Größe in die Toleranz, wäre der erste Teil (Sachmangel) nicht korrekt. Hier wäre auch zu klären, ob das Bad Bestandteil des Vertrages ist oder erst später geplant wurde. Beim Zweiten Teil ihrer Antwort (Das muss er sogar.) ist es eben so, dass der Bauträger sich üblicherweise im Vertrag (für die Bauphase) eine Vollmacht geben lässt, um eben dies zu "umgehen". Zudem kann ein Miteigentumsanteil völlig frei vergeben werden.
Das Bad war nicht Vertragsbestandteil. Das bad wäre dann auch nicht Grundlage in einem Streitfall.
Jedoch hat der Bauleiter das Bad mit uns zusammen geplant und er wusste, dass es knapp geplant war. Er hat den letzten Entwurf entworfen.
Wenn ihm dann also bekannt wird, dass das Dach niedriger als geplant wird, dann hätten wir erwartet, dass er uns umgehend informiert, so dass wir die Planung ändern können.
Zum Glück ist es uns(Laien) auf der Baustelle selbst aufgefallen, als die Treppe in das obere Stockwerk eingebaut wurde, und wir nach oben konnten. Wir haben uns hingestellt und sofort gemerkt, dass was nicht stimmen kann. Als wir dann nachgemessen haben, haben wir dann gemerkt, dass Höhe fehlt. Haben den Bauleiter informiert und auch gar keine Anstalten gemacht, dass wir uns irren könnten.
Erst 1 Monat später haben wir von anderen Käufern mitbekommen, dass das mit dem Dach schon längst bekannt war und erst Anfang der Woche hat uns der Bauleiter darüber informiert, was eigentlich Sache ist und warum das Gebäude niedriger ist.
1) Ich bin verärgert, dass wir nicht informiert wurden. Mit dem Bad ging es aber noch einmal gut
2) Jetzt bleibt die Frage, wie viel Wohnfläche wir verlieren, ob das ganze in der Toleranz bleibt oder eben nicht.
erst Anfang der Woche hat uns der Bauleiter darüber informiert, was eigentlich Sache ist und warum das Gebäude niedriger ist.
Und warum ist es nun niedriger?
Auf Details möchte ich nicht eingehen. Grundwasser .... aber alles mit den Behörden geklärt
Wegen Grundwasser? Jetzt bin ich echt am rätseln warum das Gebäude dann niedriger sein "muss". Da hätte ich eher etwas höher vermutet um "aus" dem Grundwasser zu kommen. Selbst eine "weiße Wanne" führt normalerweise nicht zu einer Änderung der Bauhöhe. Hier scheint mir eher ein Architekten- bzw. Ausführungsfehler vorzuliegen. Wir als Bauträger haben auch schonmal "geschummelt", aber eben höher als niedriger, zu Gunsten der Käufer. Die Stadt war nicht begeistert ;-), haben es aber geduldet.
Denkfehler ;) klar weiße Wanne. Aber weil man unten etwas hoch kam, aber oben nicht höher werden durfte, fehlen oben nun 11cm. Das Gebäude an sich ist 11cm niedriger, aber die Spitze des Gebäude ist da, wo sie ursprünglich geplant war.
glaub meine Vokabelwahl war unglücklich. Das Gebäude ist an sich nicht niedriger. Die enthöhe über null ist die selbe.
Was die Minderung angeht, hätte ich jetzt ganz naiv gesagt:
(versprochene qm - toleranz - tatsächliche qm)*qm preis?
Bin ich da auf dem völlig falschen Dampfer?
Leider ja. Die gerichtliche Festlegung eines Minderungswertes richtet sich nämlich nicht zwingend danach, ob es sich um m² im Sinne der Wohnflächenverordnung handelt. Immerhin steht euch die Fläche ja weiterhin zur Verfügung, nur eben zählt sie nicht zur Wfl. Ich würde hinsichtlich der Minderung eher auf die Kosten für Umplanung und Minderung der vorgesehenen Nutzung abheben, statt auf den Preis pro m² gem. KV.
Ich hab noch einmal über "Immerhin steht euch die Fläche ja weiterhin zur Verfügung" nachgedacht.
Wie das denn? Nicht nur die 2m und 1m Linie wandern nach innen, auch der Dachabschuss bzw die Dachschnittkante mit dem Boden wandert nach innen, da die Neigung gleich bleibt.
D.h. wir verlieren Wohnfläche und Grundfläche. Oder hab ich einen Denkfehler?
Die 11cm fehlen ja nicht oben, sondern eher unten (DN bleibt gleich)
.... nein, eine im Umlauf befindliche Urkunde kann nicht geändert werden.
Sie kann ergänzt/berichtigt werden. Hiezu sind die Unterschriften aller ET und Geldgeber in notarieller Form nötig.
Berichtigt werden muss zudem auch die Abgeschlossenheitserklärung, nicht vergessen.
Ich bin etwas verwirrt wer wen und wie meint. Ich schreibe mal pauschal. Eine vorläufige TE ist eben "vorläufig" und stellt im Falle eines Falles eben nur bedingt den tatsächlichen Zustand des Gebäudes beim Kauf und nach der Fertigstellung dar. Gleichlaufend nutzen Bauträger die Möglichkeit eines Nachtragsbaugesuchs. Der Käufer hat dann bei Notartermin zwar Urkunden in der Hand, gibt dem Bauträger aber gleichzeitig im Vertrag eine Vollmacht, dass er etwaige Änderungen vornehmen kann. Somit besteht tatsächlich Möglichkeit die ursprüngliche, beim Notartermin erhaltene, Urkunde "abzuändern", natürlich in Form eines "Nachtrags". Aufgrund dieser Vollmacht, ist der Bauträger auch nicht gezwungen, die anderen Käufer zu fragen, er kann das alleinigst vornehmen. Selbstverständlich dürfte sich der "Zustand" einer gekauften Wohnung nicht verändern, aber tut sie das nach etwaigen Änderungen nicht maßgeblich, entscheidet der Richter im Streifall darüber, ob das hinzunehmen ist oder nicht.
Was haben denn die Geldgeber mit der Teilungserklärung zu tun?
... die haben das Pfandrecht an der Bude und wenn dort etwas geändert wird, müssen die eben zustimmen. Alles ganz einfach.
Aber das ist mir und dir sicherlich auch nach so einer Bewertung auch egal.
Die Geldgeber der Käufer oder die des Bauträgers? Du unterstellst also, dass der Verkauf im Grundbuch schon längst vollzogen ist? Wie kommst du zu dieser Annahme?
Und wieso wird meine Antwort dadurch automatisch falsch? Ich habe nirgendwo geschrieben, welche Voraussetzungen es geben muss, damit das geändert werden kann. Ich habe nur geschrieben, dass Änderungen grundsätzlich möglich sind.
Das nächste Mal richtig lesen, bevor du hier laut zeternd schreist, weil du das Sternchen nicht bekommen hast. Unglaublich.
... andere sehen es ähnlich und wofür das Lob vergeben wurde steht ja nun da. Ausdrücklich nicht für die Richtigkeit der Antwort, sondern für die Zeitverplemperung. Auch eine Möglichkeit.
Zudem, Auszug aus der Frage: ... in dem wir eine Eigentumswohnung gekauft haben,
Und das alles ohne Finanzierung soll es geben, aber vielleicht haben weitere Käufer diese Möglichkeit ja nicht, und somit völlig richtig, wenn deren GB notariell zustimmen müssen.
Nochmals: Was exakt ist an meiner Antwort falsch? Wieso kannst du nicht klar schreiben, was falsch ist?
Ich hab auch ihre Antwort gesehen und mit einem Danke bewertet. Das was sie geschrieben haben, mit den Geldgebern, hatte ich nämlich auch schon befürchtet. Jedoch macht es keinen Sinn, hier wegen Vermutungen über zu kleine Wohnfläche (und zur Zeit sind es nur Vermutungen und noch keine Fakten), irgendwelche Geldgeber zu informieren.
Für mich als Laie ist es unmöglich genau zu bewerten, welche Antwort nun 100% richtig ist und welche nicht. Auch Sie und AchIchBins sind sich nicht genau einig, was richtig ist. Was ich aber tun kann, ist, alle Antworten als Anhaltspunkt für weitere Vorgehensweisen zu nehmen. Deshalb bin ich für (fast) jede Antwort dankbar gewesen, auch ihre.
.... viel Glück und bedenke, die Kosten dieser Orgie sollte der Verursacher tragen!
Ich hoffe immernoch, dass es zu keiner Orgie kommt und alles gut wird.
Schon mal was von vorläufiger Teilungserklärung gehört?
Das mit Kommentar ein- und ausklappen ist furchtbar, leider übersieht man manchmal auch Antworten.
@alexbababu ... Eine Antwort sollte als "hilfreichste" ausgezeichnet werden, weil es die "richtigste" Antwort ist. Danach richten sich ja auch Andere die ein ähnliches Problem haben.
User mepeisen hat eben nur bedingt recht. Klar, 11 cm können! sich extrem auswirken, muss es aber nicht. Es wurde nun fleißig gerechnet bzgl. der Neigung, aber keiner hat daran gedacht, dass die Neigung sich ja eigentlich garnicht ändern darf, denn die ist durch die Baugenehmigung vorgegeben. Ich hatte im ersten Gedanken auch eher an eine Badewanne gedacht und nicht an eine Dusche. Hier kann das Fehlen von 11 cm natürlich mehr als relevant sein. Ich weiß aber auch aus Erfahrung, ein "mitdenkender" Handwerker kann da manchmal etwas "retten".