Immobilienwert für Nachlassverzeichnis: Berücksichtigung von Wertminderungen?

Grundsätzlich erfolgt die Wertermittlung im Nachlassverfahren von Amts wegen. Das FA geht üblicherweise von den Durchschnittswerten gemäß örtlich zuständigem Gutachterausschuss aus, die kannst du dir selbst auch einholen. Ein seprates Wertgutachten auf eigene Kosten würde ich hier nur im Widerspruchsverfahren beauftragen, falls die angesetzten Werte des FA deiner Auffassung nach deutlich über dem tatsächlich erzielbaren Wert lägen.

Im Haus ist seit BJ 1982 nichts renoviert wurden außer die Zentralheizung.

Immerhin.

Das Haus hat keinen Energieausweis,

Der ist auch nicht vorgeschrieben, solange keine Vermietung vorliegt bzw. keine Eigentumsübergang erfolgte. Selbst bei Erwerb von Todes wegen ist selbiger regelmäßig nicht erforderlich, wenn der Erwerber selbst einzieht.

keine Vollwärmedämmung (Ziegelhaus),

Das ist Standard bei dem BJ (und sie wäre zudem je nach Bauweise auch nicht zwingend von Vorteil).

kein Photovoltaik,

Ein nicht vorhandenes Extra ist keine Minderung.

Doppelverglaste Isolierglasfenster

Normalzustand.

(sind undicht und fällig!),

Kuntstofffenster halten eigentlich sehr lange. 40 Jahre sind noch unter dem Minimum; ws soll denn da undicht werden?

keine Wasseruhren (ergo nicht vermietbar)

Kein Mangel, da nicht vorgeschrieben. Baut zudem der Versorger auf Antrag kostenfrei ein.

und im 2. Stock sind Stockflecken und modriger Geruch.

Das könnte auch schlicht auf mangelnde Belüftung hinweisen; Vorschäden sind natürlich möglich. Ein Bausachverständiger dürfte hier anzuraten sein, aber weniger in Bezug auf die Wertermittlung als vielmehr auf die künftigen Renovierungs- und Instandhaltungskosten.

Ich vermag zumindest mal abgesehen von der Eventualität eines Wasserschadens im OG hier keine Minderungsgründe erkennen.

Der Wert des Anwesens wird von einem Gutachter ermittelt. Das heisst, der Istzustand ist massgebend. Den Gutachter bestellt nicht das Nachlassgericht meines Wissens, sondern die Erben.

Du musst also keine separaten Gutachten für alle reparaturbedürftigen Stellen im oder am Haus in Auftrag geben. Ein Gesamtgutachten dient zur Wertermittlung.

Du kannst ja mit dem Gutachter durchs Haus gehen und ihn auf die Punkte ansprechen die du für reparaturbedürftig hältst, obwohl das ein guter Sachverständiger selber sieht.

Was bringen die Kostenvoranschläge für Fenster, wenn das Gebäude Grundsaniert werden muß? Einfachster Weg ist die Hausbank. Deren Immobilienabteilung kann Dir recht kurzfristig eine Wertermittlung für das Gebäude samt Grundstück erstellen. Dauert ca 1 Woche ab Besichtigungstermin.

Das Gericht wird dieses Gutachten auch ohne großes Wenn und Aber berücksichtigen bzw anerkennen!

Übrigens ist Vollwärmeschutz und PV garantiert nicht das Non plus Ultra!

wenn es um die Erbschaftssteuer geht, wird der Wert vom Finanzamt/Nachlassgericht geschätzt oder deine realistische Angabe übernommen. Wenn die der Wert zu hoch ist, kannst du Widerspruch einlagen. es macht keinen Sinn vorher schon Geld für irgendwelche Gutachten auszugeben. Wenn es an der Grenze vom Freibetrag liegt, hätte man vor 10 Jahren schon reagieren können

keine Wasseruhren

Baut der Versorger ein. Kein Einfluss auf den Wert. Für die Angabe im Nachlassverzeichnis reicht ein grober Wert. Nimm den m²-Preis für die Wohnfläche und zieh 10 % für die Fenster ab. Damit bist du gut aufgestellt.