Hausverkauf: Wohnrecht steht nicht im Grundbuch, aber im Testament
Hallo zusammen
Folgende Situation3 Personen wollen ein Haus + freistehendes Grundstück verkaufen, welches durch ein Erbe an sie gefallen ist.A und B sind die Eigentümer, C hat (laut Testament!) lediglich lebenslanges Wohnrecht und will sich vom Verkaufspreis 33% einstreichen.
A und B haben nun die Papiere besorgt, damit der Wert des Hauses ermittelt werden kann. Dabei ist den Beiden aufgefallen, dass das Wohnrecht von C gar nicht im Grundbuch eingetragen wurde. Soweit A und B informiert sind, gelten anderslautende Vereinbarungen aber nicht, wenn sie nicht im Grundbuch stehen.
Der Grundbucheintrag steht nun also im Konflikt mit dem Testament, wo C besagtes Wohnrecht vermacht wurde.
Da C bisher keine Gelegenheit ausgelassen hat, um sich so unkooperativ wie möglich zu verhalten und darüber hinaus durch konsequentes Nichts-tun den Wert des Hauses Tag für Tag mindert (es verfällt!), sind A und B daran interessiert, C "an die frische Luft" zu setzen und 50/50 zu machen - statt C für das Nichts-tun auch noch zu belohnen.
Besteht da eine Möglichkeit? Bevor A und B sich einen teuren Anwalt nehmen, wären sie an einer - wenn auch rechtlich nicht bindenden Auskunft von euch interessiert.
A und B bedanken sich freundlich im Voraus...und ich auch :P
Update an alle Interessierten, 5 Jahre später: A und B haben vor Gericht tatsächlich gewonnen, C hat dagegen bekommen, was er für das Herunterwirtschaften des Hauses verdient hat: Nichts.
6 Antworten
C hat aufgrund des Testaments einen Anspruch auf Einräumung eines Wohnrechts gegen die Erben. Ist dieser Anspruch nicht erfüllbar (weil die Erben das Haus verkauft haben) hat C Anspruch auf Wertersatz. Was soll das heißen: "anderslautende Vereinbarungen" gelten nicht, wenn sie im Grundbuch nicht eingetragen sind" ? Für die Erben ist jedenfalls das Testament bindend. Es mutet schon etwas seltsam an, wenn A und B das Testament zwar hinsichtlich der Erbeinsetzung akzeptieren, nicht aber hinsichtlich der Vermächtnisanordnung.
Grundsätzlich hat der Wohnrechtsberechtigte für das Haus gar nichts zu tun, er kann es durchaus verkommen lassen. Insofern macht C mit seinem "konsequenten Nichtstun" genau das richtige.
Grundsätzlich muss C dem Verkauf nicht zustimmen. Unter welchen Voraussetzungen er sein Wohnrecht aufgibt, ist allein seine Sache bzw. verhandelbar,.
Ich wäre da VORSICHTIG.Siehe mein Beitrag
Habe ich gelesen, vielen Dank. Leider kann man nicht 2 mal auf "hilfreichste Antwort" klicken, deine Antwort ist auch nice.
Ich werde versuchen so zu verhandeln, dass es nicht über die 33% hinaus geht, am besten gar nichts von dieser Sterbetabelle erwähnen - solange er nichts davon weiß. Falls er doch mehr will, kann ich selbst damit drohen, nicht mehr verkaufen zu wollen - im Gegensatz zu mir braucht er das Geld vom Verkauf nämlich unbedingt. Mein einziges Druckmittel...
Gut ist: Dank euch weiß ich schon im Vorfeld, dass es extrem dämlich wäre, ihn in irgendeiner Weise zu verärgern, dann würden die 33% sicher in die Höhe schießen.
Danke euch!
Das ein Anspruch auf Ausgleich besteht, dürfte klar sein. ABER: Wohnrechte werden und kann man, erst recht unter den geschilderten Umständen, VERKAPITALISIEREN lassen. Heißt: Die Länge des nutzbaren Wohnrechtes richtet sich nach der jeweils gültigen Sterbetabelle. -z.Zt. männl. 73 Jahre, weibl. 78 Jahre-
Wenn demnach der/die noch sehr jung ist, ist die zu erwartende Entschädigung auch entsprechend hoch. Demnach ist das aus "MEINER Sicht nicht unbedingt mit den 33 % abgetan. Es KÖNNTE dazu führen, das der Wohnrechtsinhaber den größten Anteil am Verkaufserlös erhalten wird!!!
Ein Rechtspfleger beim Amtsgericht wird da sicher, bezogen auf die Abfindungshöhe in verbindung mit einem Wohnrecht, Auskunft erteilen.
Viel Erfolg
Sowas hab ich mir auch schon gedacht, war mir aber nicht sicher. Dann hoffen wir mal, dass er nicht auf die Idee kommt oder gebracht wird und es bei 33% belässt.
Ansonsten weigere ich mich einfach zu verkaufen - ÄH ich meine A weigert sich zu verkaufen ;D C will es ja selber verkaufen, weil er die Dollars schon förmlich vor sich sieht. Wenn A (oder B) sich aber weigert, gehen alle leer aus - abgesehen davon, dass C für den Rest seines Lebens die Grundabgaben zu tragen hat - tja Eigentor.
Danke für eure Tipps :)
Die Grundabgaben wiederum gehen auf die Eigentümer A und B .... !!!, wenn es im Testament nicht anders geregelt ist!!
Hallo nochmal.
Grundsätzlich muss sich kein Beteiligter auf eine Kapitalisierung nach der statistischen Restlebenserwartung einlassen. Genau so, wie der Wert des Hauses "objektiv" bewertet werden kann, aber trotzdem niemand verpflichtet werden kann, das Haus zu diesem Preis zu verkaufen.
Ich kann mir nicht vorstellen, wie der Rechtspfleger etwas zum kapitalisierten Wert des Wohnrechts sagen kann oder wird. Erste Voraussetzung dafür wäre der Jahreswert, den er zunächst einmal nicht kennen kann.
Ist aber nur meine persönliche Meinung...
Der Rechtspfleger wird und kann, anhand der Altersangaben des Wohnrechtsinhabers, Auskunft über den Kapitalwert des Wohnrechtes Auskunft erteilen. Das hat mit dem Wert der Immobilie NICHTS zu tun. Konkret hier ist mein Ansatz. Ob die Immobilie verkauft wird oder nicht spielt ZUNÄCHST mal keine Rolle. Es geht hier ausschließlich um den Wert des Wohnrechtes und der macht sich nun mal an der Sterbetabelle, zumindest auf den "möglichen" Nutzungszeitraum und der Wohnungsgröße fest.
Der Nutznießer KÖNNTE die Wohnung auch vermieten. Er muss Sie nicht selbst bewohnen.
Der Erblasser hat Person C das Wohnrecht im Testament vermacht. Es handelt sich hier auch nicht um ein Erbe sondern um ein Vermächtnis. Die Erben haben zu veranlassen, daß das lebenslange Wohnrecht im Grundbuch eingetragen wird.
Ob Person C überhaupt einen Anspruch in Höhe von 35% bez. des Verkaufspreises hat ist meiner Ansicht nach fraglich. Ebenso muß geprüft werden, ob Person C überhaupt das lebenslange Wohnrecht verkaufen kann.
http://www.123recht.net/Wohnrecht-auf-Lebenszeit---oder-ETW-erben-__f45403.html
Was sagt denn der Notar zum Procedere?
Zusatzinfo:
Der Vermächtnisnehmer hat lediglich einen schuldrechtlichen Anspruch gegenüber dem Erben (vgl. § 2174 BGB), d.h. der Vermächtnisnehmer muss den Vermögensvorteil vom Beschwerten ("dem Erben") einfordern. Der Anspruch des Vermächtnisnehmers verjährt nach 3 Jahren und beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Berechtigte hiervon Kenntnis erhalten hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste.
Quelle und weitere Infos zum Vermächtnis: http://www.finanztip.de/d/erbrecht/Vermaechtnis.htm
Danke für die Info, das ist die bisher beste Antwort.
Das deckt sich auch ziemlich genau mit meinen eigenen Recherchen, ich wollte nur sicher gehen, ob ich nichts falsch verstanden oder übersehen habe.
Dann kriegt der Hausdrache eben die 33%...
Vielen Dank :)