Was passiert mit Grundschuld bei Hausverkauf?

Zu Fall A:

Um die Löschung der Grundschuld im Verkaufsfall bemüht sich der Notar, der den Kaufvertrag protokolliert. Er wird die Bank schriftlich informieren und um die Zusendung der Löschungsbewilligung bitten. Das wird die Bank in der Regel tun und mit der Zusendung der Löschungsbewilligung an den Notar die Bedingung stellen, dass die Restschuld, in diesem Fall T€ 22, bezahlt wird. Der Notar wird dann den Käufer anweisen, T€ 22 an die Bank zu zahlen und T€ 23 an den Verkäufer. Wenn sowohl die Bank, als auch der Verkäufer dem Notar bestätigt habe, dass die jeweilige Summe bei ihnen eingegangen ist, wird er beim Amtsgericht den Antrag auf Löschung der Grundschuld und Umschreibung des Eigentums auf den Käufer stellen.

Das war jetzt etwas vereinfacht ausgedrückt, ich bin z. B. nicht auf die steuerliche Seite eingegangen, aber für eine Schilderung des grundsätzlichen Ablaufs mag es reichen.

Zu Fall B:

Hier habt Ihr ein Problem. T€ 22 an die Bank zzgl. Wert des Wohnrechtes T€ 25, damit seid Ihr bei T€ 47 und Euer Käufer will nur T€ 45 ausgeben. Ihr müßtet also noch T€ 2 aus eigener Tasche drauflegen.

Der Vollständigkeit halber schildere ich jedoch die grundsätzlichen Möglichkeiten, die es beim Verkauf eines mit einem Wohnrecht belasteten Hauses gibt. Zunächst sollte der Eigentümer mit dem Wohnberechtigten sprechen, ob er überhaupt bereit ist, gegen Zahlung von, in diesem Fall, T€ 25 auf sein Wohnrecht zu verzichten. Wenn er damit einverstanden ist, geht er mit zum Notar, die Löschungsbewilligung für das Wohnrecht wird protokolliert und wie bei Fall A fordert der Notar den Käufer auf, die T€ 25 an den Wohnberechtigten zu zahlen. Erst wenn das erfolgt ist, wird er die Löschungsbewilligung beim Amtsgericht vorlegen.

Wenn der Wohnberechtigte ablehnt, habt Ihr keine Möglichkeit, ihn zu zwingen und das Wohnrecht bleibt bestehen. Jetzt liegt der Ball im Spielfeld des Käufers. Meistens wird er ganz abspringen. Ich habe aber auch schon Fälle erlebt, dass der Käufer dabei geblieben ist, den Kaufpreis um die T€ 25 reduziert hat und sich darüber im Klaren war, dass er das Häuschen erst in 5, 10, 15 Jahren beziehen kann. Es ist schon eine Überlegung wert, wenn man ein Haus das T€ 60 (oder T€ 45) wert ist, für T€ 20 bekommt, auch wenn man ein paar Jahre bis zum Einzug warten muß. Wenn Du T€ 20 anlegen würdest, wie lange würde es dauern, bis Du T€ 25 Zinsgewinn erzielt hättest?

Es würde mir allerdings zu denken geben, wenn der Arzt des Wohnberechtigten Euch ein solches Angebot macht :-)

Mit der Grundschuld passiert grundsätzlich erst einmal nichts, da sie auf dem Grundstück lastet.

Die Grundschuld wird ja schlecht auch nach dem Verkauf draufbleiben können, der Kredit ist ja schließlich dem Verkäufer zuzuordnen.

Ja der Kredit, aber nicht die Grundschuld. Die Grundschuld ist - anders als eine Hypothek - nicht dinglich mit einer Forderung verknüpft, sondern nur schuldrechtlich.

Bei einem Grundstückskaufvertrag wird das Darlehen, was durch die Grundschuld gesichert wird, aber (fast) immer durch den Kaufpreis abgelöst. Die Bank erteilt eine Löschungsbewilligung und damit wird die Grundschuld im Zuge der Abwicklung zur Löschung gebracht. Manchmal wird die Grundschuld auch für Finanzierungszwecke an die Bank des Käufers abgetreten.

Wie läuft da dann der Verkauf und das rundherum ab?

Das Wohnungsrecht muss ebenso abgelöst werden wie die Grundschuld, wobei der Berechtigte des Wohnungsrechts natürlich die Wahl hat, ob er nicht lieber das Wohnungsrecht behält. In diesem Fall wird sich wohl kein Käufer finden.

Weil ja Grundschuld+Wohnrecht vom Wert her den Verkaufspreis übersteigen würden.

Wie wäre da die Situation?

Dann wird der Wohnungsberechtigte wohl kaum auf sein Recht verzichten und der Verkauf platzt.

Wenn man ein Haus welches 60.000 € wert ist, für 45.000 € verkauft, benötigt man schon gute Argumente.

Gehen wir von den 45.000 € aus, verpflichtet sich der Käufer den von der Bank für die Freistellung geforderte Betrag an die Bank zu zahlen, der Rest geht an den Verkäufer.

Der Wert des Wohnrechtes: ist für den Rechteinhaber wichtig, ist aber auch abhängig von dem Verhältnis zwischen Eigentümer und Rechteinhaber.

Was bringt mir das Bestehen auf der Auszahlung für meine Löschungsbewilligung, wenn ich gleichzeitig gegenüber dem Eigentümer unterhaltspflichtig bin. Der Rechteinhaber kann auch für Null löschen ( sofern er nicht von Sozialleistungen lebt).

Wenn der Eigentümer das Darlehen nicht mehr bedienen kann, stellt sich die Frage ob ein Versteigerungserlös noch nach Abzug der Kosten noch was für den Rechteinhaber abwirft.

Könnte man den Teil des Eigentümers evtl auch vermieten?

Oder man findet einen Käufer, welcher das WohnRecht übernimmt.

A) Der Kredit wird vom Verkaufspreis abgezogen. Der Käufer bekommt das Haus nur, wenn vorher die 22.000€ zurück zahlt.

D) Mit einem Wohnrecht wird die Immobilie kaum zu verkaufen sein.

Ja, die Bank wird dem Verkauf nur zustimmen, wenn die Schuld getilgt wird.

Er kann die Schuld auch mitkaufen, wenn die Bank auch will, dann gibt es eben nur 23k oder so was.

Bei b wird es ziemlich schwierig. Es wird gar keiner kaufen wollen.

Wenn es bei b in die Zwangsversteigerung geht, verfällt das Wohnrecht, wäre vielleicht eine Option, dafür kommt da gar kein Geld rum.