Gewohnheitsrecht oder Sondernutzungsrecht?
Ich habe mir eine Eigentumswohnung im 1. Stock einer Wohnanlage (Baujahr 1983) gekauft. Die Vorbesitzerin hat die dazugehörige Terrasse, die sich auf den Lagerräumen der darunter sich befindenen Geschäfte befindet und auch nur von unserer Wohnung aus zugängig ist, vor über 15 Jahren um ca. die doppelte Fläche, die vorher nur mit Kies aufgeschüttet war, erweitert. Ein Sondernutzungsrecht hatte sie hierfür nicht eingeholt. Die Hausverwaltung sowie die Eigentümergemeinschaft haben diese Erweiterung bis zu unserem Einzug geduldet und keinen Einspruch eingelegt. Nun haben wir die Eigentumswohnung gekauft im guten Glauben, dass wir die Terrasse, die nicht zum Sondereigentum gehört, aufgrund "Gewohnheitsrechts" weiterbenützen dürfen. Nun gibt es allerdings insofern Probleme, dass Teile der Eigentümergemeinschaft ein Sondernutzungsrecht für die weitere Nutzung der kompletten Terrasse einfordern.
Meine Frage: Müssen wir ein Sondernutzungsrecht für die Benutzung der gesamten Terrasse beantragen oder haben wir mit dem Kauf der Eigentumswohnung auch das "Gewohnheitsrecht" der Vorbesitzerin übernommen? Kann man in diesem Zusammenhang überhaupt von "Gewohnheitsrecht" sprechen?
6 Antworten
Beim Kauf Deiner ETW hast Du genau das erworben, was in den Grundbuchakten hinterlegt (TE / Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitserklärung usw.) und als Sondereigenum /-nutzungsrecht eingetragen ist sowie einen Anteil am Gemeinschaftseigentum - nicht mehr u. nicht weniger.
Allein durch Zeitablauf geht durch bauliche Veränderungen annektierte Fläche/Gemeinschaftseigentum niemals in ein Sondereigentum o. Sondernutzungsrecht über, deshalb verbleibt die bebaute Fläche auch im Eigentum aller WEer.
Zwar kann die Gemeinschaft von Dir als sog. Zustandsstörer den Rückbau nicht verlangen und allein nach § 1004 BGB wäre der Rückbauanspruh der Gemeinschaft verjährt (max. 10 Jahre). Aber: sie könnten z.B. eine Untersuchung des Daches beschließen, wobei die auf Gem.Eigentum (ohne SNR) befindlichen Platten aufgehoben und anschließend entsorgt würden. Der ursprüngl. Zustand würde wieder hergestellt. Dieses hast Du zu dulden und würdest anteilsmäßig an den hierdurch anfallenden Kosten beteiligt. Dann ist die Terrasse futsch.
Denkbar wäre auch, die WEer forderten die Herausgabe des Gem-ET (ohne SNR) zurück, Anspruchsgrundlage hierzu wären: § 985 BGB, § 902 BGB, § 1004 BGB.
Der Trick an der Sache: durch § 902 BGB ist die Verjährungsfrist des § 1004 BGB 'geknackt', denn eingetragene Rechte sind unverjährbar.
Wenn dieser Anspruch vor Gericht erfolgreich durchginge, wäre wohl auch in diesem Falle die Terrasse, so wie sich derzeit darstellt, futsch.
Da finde ich das Angebot der Gemeinschaft, den Zustand zu legalisieren, indem Dir die Möglichkeit zur Verdinglichung (in's Grundbuch eintragen) des SNR gegeben wird, sehr tolerant.
Überlegt Euch genau, was Ihr haben wollt und fällt Eure Entscheidung.
Ein Gewohnheitsrecht kann man nicht übernehmen, nur erwerben. Ihr müsst euch also mit der Eigentümergemeinschaft erneut einigen. Und wahrscheinlich auch dafür bezahlen. Guck doch mal, was in eurer Teilungserklärung steht. Da ist festgelegt, was euch gehört und war der Eigentümergemeinschaft. Und das ist bindend.
In der Teilungserklärung steht nichts. Wenn ich aber das, was ich jetzt alles gelesen habe, richtig verstehe, darf die Terrasse von uns im Rahmen des Gemeinschaftseigentums mitbenutzt werden.
Schwierige Frage , www.frageinenanwalt.de kann dir für 20 Euro eine gute Auskunft geben.
Ihr könnt das Gewohnheitsrecht nicht mit übernehmen! Ihr könntet es Euch besten falls durch Gewohnheit erwerben. Dagegen haben aber wohl einige Leute etwas.
Du hast das gekauft, was im Kaufvertrag steht. Vermutlich steht dieses Stück Terrasse nicht mit drin.