Genießt ein Gartenhaus in einer Bauverbotszone Bestandsschutz?
Guten Morgen allerseits,
In einer Reihenhaussiedlung wurden in den 1990er Jahren mehrere Gartenhäuser errichtet, die alle am äußeren Rand der Grundstücke stehen. Dieser Rand grenzt an eine Landstraße. Die Grundstücke liegen außerhalb der Ortsdurchfahrt. Nach der Errichtung der Gartenhäuser wurde ein Bebauungsplan aufgestellt, in dem auch die Bauverbotszone (20 m von der Straße) aufgenommen wurde. Die Bauverbotszone wurde allerdings auch schon 1963 durch die Festlegung der Ortsdurchfahrtsgrenze festgesetzt. Mindestens ein Grundstückseigentümer hat sich das Aufstellen des Gartenhauses durch die zuständige Bauaufsichtsbehörde genehmigen lassen. Die Bauaufsichtsbehörde hat die Errichtung ohne Auflagen (also 20 m von der Straße) genehmigt. Vermutlich, da die bestehende Bauverbotszone dort auch nicht präsent war. Wenn schon das Bauamt nichts von der Bauverbotszone wusste, kann man vom Bürger doch nicht verlangen, das er von der Bauverbotszone wissen musste, oder?
Genießt das Gartenhaus, dass nun innerhalb der Bauverbotszone einer Landstraße errichtet wurde Bestandsschutz? Und gilt dann nicht auch für die anderen Gartenhäuser Bestandsschutz, da der Gleichbehandlungsgrundsatz gilt?
Ich hoffe, ich konnte es einigermaßen nachvollziehbar darstellen!
Schöne Grüße
Halbwissender
3 Antworten
Diese Frage ist ohne eingehendes Aktenstudium nicht zu beantworten.
Grundsätzlich besteht immer außerhalb geschlossener Ortschaften und entlang von Landes- oder Bundesstraßen eine Bauverbotszone, deren Tiefe allerdings m.W. im Zuge des örtlichen Bebauungsplanes und auf Grundlage des Landesplanungsrechts variieren kann (üblich sind wohl Tiefen von 15 - 20m).
Die Bauverbotszone wurde allerdings auch schon 1963 durch die Festlegung der Ortsdurchfahrtsgrenze festgesetzt.
Korrekt.
Mindestens ein Grundstückseigentümer hat sich das Aufstellen des Gartenhauses durch die zuständige Bauaufsichtsbehörde genehmigen lassen.
Das wäre im Einzelfall juristisch zu prüfen - vor allem dahingehend, welche Art der Bebauung die Genehmigungsbehörde hier seinerzeit zuließ (und warum). Für fliegende Bauten mag das durchaus sein, was aber bereits bei Bestehen eines Fundaments respektive fixer Anschlüsse etc.pp. einen Schwarzbau nahelegen würde.
Die Bauaufsichtsbehörde hat die Errichtung ohne Auflagen (also 20 m von der Straße) genehmigt.
Sofern das Objekt 20m von der Straße entfernt liegt, wäre es ja auch außerhalb der Bauverbotszone?
Vermutlich, da die bestehende Bauverbotszone dort auch nicht präsent
war.
Das ist kaum anzunehmen, denn entsprechende Regelungen gibt es AFAIK bereits bundesweit seit den Anfängen der BRD.
Wenn schon das Bauamt nichts von der Bauverbotszone wusste, kann
man vom Bürger doch nicht verlangen, das er von der Bauverbotszone
wissen musste, oder?
Das bedeutet aber nicht, dass der Bürger als Betroffener sich auf seine Unkenntnis berufen könnte. Sofern entsprechende Regelungen aktiv verletzt werden/wurden, hat die Aufsichtsbehörde das Recht, enstprechende Bescheide zum Rückbau respektive zur Entfernung des ungenehmigten Zustandes zu erlassen, notfalls unter Zuhilfenahme von Zwangsgeld und Abbruchanordnungen.
Genießt das Gartenhaus, dass nun innerhalb der Bauverbotszone einer
Landstraße errichtet wurde Bestandsschutz?
Sofern das Objekt zum Zeitpunkt seiner Errichtung nach formellem und materiellem Recht korrekt erstellt wurde, ist eine spätere Ausdehnung einer Bauverbotszone diesbezüglich wegen Bestandsschutz zunächst unerheblich.
Und gilt dann nicht auch für die anderen Gartenhäuser Bestandsschutz, da der Gleichbehandlungsgrundsatz gilt?
Nur in dem Maße, wie diese Objekte dieselben Anforderungen an die Rechtmäßigkeit zum Zeitpunkt ihrer Errichtung erfüllen können. Das aber setzt nach meiner Auffassung ebenso zwingend voraus, dass ein Bestandsschutz nur unter der Bedingung erfüllt wäre, wenn für weitere Objekte ebenfalls seinerzeit nach altem Recht eine Genehmigung beantragt und erteilt worden wäre. Ist dies seinerzeit nicht erfolgt, kann sich der Eigentümer heute nicht auf eine früher mögliche Rechtslage berufen, sondern die Genehmigung üsste nach heutigem Stand neu beantragt und erteilt werden. Da dies aber der geltenden Rechtslage wohl widerspricht, ist hier keine Gehemigung möglich und es gilt auch kein Bestandsschutz.
Die Frage wäre - nachdem es hier wohl um mehrere Betroffene geht - sinnvollerweise einem gemeinsam zu beauftragenden Fachanwalt für Verwaltungs- und Baurecht vorzulegen. Allerdings ist das Kostenrisiko hir extrem hoch, weswegen man sich juristische Schritte gegen die negativen Bescheide sehr gut überlegen sollte. Prozesse vor den Verwaltungsgerichten tendieren zu Laufzeiten, die gerne 10 Jahre +X beanspruchen - was logisch ist, da diese dem Beklagten kaum Kosten verursachen (Im Gegensatz zum Kläger), und daher fast immer durch mehrere Instanzen geführt werden.
Das Bauamt hat dieses Gartenhaus genehmigt, ohne darauf hinzuweisen, dass es außerhalb der Bauverbotszone errichtet werden muss.
Das wäre ggfs. ein Formfehler. Ist aber ein sehr dünnes Brett, wenn die Bauverbotszone ansonsten planungsrechtlich bekannt war. Denn letztlich ist immer der Bauherr für die Einhaltung sämtlicher geltenden Vorschriften verantwortlich.
Ich war schon bei einem Fachanwalt
Gut.
und habe mich beraten lassen, Der schätzt die Kosten für ein Verfahren auf ca. 1600 pro Instanz
Lachhaft. Das deckt gerade mal die Gerichtskosten und das bißchen Vorlauf ab, aber in keinem Fall die Honorare des eigenen Anwalts. Unter € 5000.-- je Instanz brauchst Du hier gar nicht anfangen.
und wir sollten uns überlegen, ob uns das für ein Gartenhaus im damaligen Wert von 2500 DM wert ist...eher nicht, aber so einfach abreißen will ich das Gartenhaus auch nicht.
Umsetzen ist keine Option?
Leider nein. Da es sich um ein sehr kurzes Grundstück handelt, endet die Bauverbotszone etwa 3m vor dem Wohnzimmerfenster.
Das ist natürlich besch...eiden.
Ich würde es lassen. Erfahrungsgemäß erweisen sich die Aufsichtsbehörden als ausgesprochen hartnäckig was die Durchsetzung entsprechender Formvorschriften anbelangt - klar, das kostet sie ja auch keinen Cent. Die eigenen Anwälte des Landes / der Kommune sind ohnehin festangestellt, und genau dafür da. Liegt denn schon eine Entfernungs- / Abbruchverfügung vor?
Wir haben eine Frist bis zum 15.03. bekommen. Alternativ gäbe es noch die Möglichkeit den Ortsdurchfahrtsstein zu versetzen, da sich die Bebauung seit 1963 doch stark verändert hat. Dann wäre ggf. eine andere rechtliche Bewertung möglich. Der Herr vom Bauamt hat auch schon signalisiert, dass er erstmal auf den Rückbau verzichten würde, wenn die Gemeinde signalisiert, dass sie die Ortsdurchfahrt verändern möchte. Der Mann vom Gemeindebauamt ziert sich allerdings noch, da dann wohl Arbeit auf ihn zukommt. Ggf. ja auch zusätzliche Kosten für die Gemeinde. Bleibt erstmal nur zu hoffen, da in Niedersachsen 2016 ja Kommunalwahlen sind, dass da eine Partei mit aufspringt.
OK, da würde ich auch erstmal abwarten. Etwas politische Schützenhilfe seitens der Kommune sollte da durchaus möglich sein. Übrigens ist es ausgesprochen fair, wenn der Vertreter des Landkreises (denn von dessen Bauamt dürfte der aufgrund der Lage außerhalb der Ortsdurchfahrt wohl sein) das immerhin so signalisiert. Das ist leider nicht so oft der Fall.
NB.: Eine Versetzung der Ortsdurchfahrt würde zudem Dein Grundstück beträchtlich aufwerten.
Oh,solche Dinge gibt es immer mal wieder.Bestandsschutz kann auch nur heißen:Muß nicht abgebaut ,abgerissen werden.Genaues kannst Du nur erfahren,wenn Du mit Deiner örtlichen Baubehörde und ggf,der überörtlichen (Landkreis ) sprichst.Im Unrecht gibt es kein Recht.Du kannst Dich nicht darauf berufen,das andere Datschen geduldet werden,und Deine nicht.Ich würde einen Fachanwalt beauftragen.Liebe Grüße.
In Bayern sind solche Nebengebäude genehmigungsfrei, so fern sie bestimmte Maße einhalten und der Brandschutz gewährleistet ist.
Es ist doch kein Wohnraum, das im Sperrgebiet errichtet wurde. Bauverbot bezieht sich auf Wohnraum, um sich gegenseitig vor Lärm und Emmisionen (Staub) zu schützen.
Ich sehe diese Sache recht locker. Bestandschutz gibt es zwar nicht, aber wenn einer es genehmigt bekommen hat, dann gibt es hier einen Bezugsfall. Das es trotzdem Schwarzbauten sind steht im Raum. Das könnte dann nur ein Bauantrag wieder heilen. Wenn es nicht laufen will, dann wird es wohl nur noch über den Klageweg gehen.
MK
Maurermeister
Danke für die komplexe Antwort. Ich habe mich wohl an einer Stelle falsch ausgedrückt. Das Bauamt hat dieses Gartenhaus genehmigt, ohne darauf hinzuweisen, dass es außerhalb der Bauverbotszone errichtet werden muss. Dieses Gartenhaus steht jetzt 7,5 m von der Straße entfernt. Mit "dort nicht präsent war" meinte ich eigentlich, dass man im Bauamt wol keine Kenntnis von der bestehenden Bauverbotszone hat. Ich war schon bei einem Fachanwalt und habe mich beraten lassen, Der schätzt die Kosten für ein Verfahren auf ca. 1600 pro Instanz und wir sollten uns überlegen, ob uns das für ein Gartenhaus im damaligen Wert von 2500 DM wert ist...eher nicht, aber so einfach abreißen will ich das Gartenhaus auch nicht.