Garage - fristlos gekündigt - was tun?

Ist ein Mieter mit der Zahlung der Miete im Rückstand, so ist der Mieter zunächst einmal automatisch im Verzug. Eine Mahnung des Vermieters ist hierfür nicht erforderlich. Da sich der Mieter im Verzug befindet, muss der Mieter auch alle Kosten ersetzen, die dem Vermieter dadurch entstehen, dass er seinen Rechtsanspruch auf den Mietzins verfolgt. Dies betrifft die Kosten eines Rechtsanwalts, der die rückständige Miete geltend macht, ebenso wie die Kosten einer Klage.

Nach § 543 Abs. 2 BGB kann der Vermieter bei Verzug des Mieters mit der Entrichtung des Mietzinses oder eines nicht unerheblichen Teils des Mietzinses an zwei aufeinanderfolgenden Terminen fristlos kündigen. Handelt es sich beim Mietobjekt um eine Wohnung, ist der Rückstand nur dann erheblich, wenn er eine Monatsmiete übersteigt (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB). Ein weiterer Grund für eine fristlose Kündigung liegt nach Abs. 2 Nr. 3b desselben Paragraphen vor, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Mietzahlungstermine erstreckt, mit der Entrichtung des Mietzinses in Höhe von mindestens zwei Monatsmieten im Rückstand ist. Wichtig ist, dass der Vermieter den Mieter vor der Kündigung aus den genannten Gründen nicht erst abmahnen muss.

Nach§ 543 Abs. 2 BGB kann kann eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs abgewendet werden, wenn der Mieter selbst oder das Sozialamt den rückständigen Mietzins vor Ausspruch der fristlosen Kündigung zahlen. Hat der Vermieter schon gekündigt, wird die Kündigung durch die Zahlung des Mietrückstandes unwirksam. Nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB kann ein Räumungsurteil wegen Mietrückstand abgewendet werden, wenn binnen 2 Monaten nach Klagezustellung der Rückstand (d.h. Mietzins zuzüglich der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB) vom Mieter voll bezahlt wird oder das zuständigen Sozialamt sich zur Zahlung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn innerhalb der letzten zwei Jahre vor der neuen Kündigung schon einmal wegen Mietrückstands gekündigt und diese Kündigung durch Zahlung des Rückstands unwirksam geworden ist.

**Hat der Mieter den Rückstand zu verschulden, so kommt auch eine ordentliche Kündigung nach § 573 BGB in Betracht. In diesem Fall wird dem Mieter die andernfalls bestehende Möglichkeit genommen, die fristlose Kündigung durch Zahlung der rückständigen Miete unwirksam werden zu lassen. ** Auch wiederholte verspätete Mietzahlungen können zur Kündigung berechtigen, sofern eine entsprechende vorherige Abmahnung erfolgte, die die Kündigung für den Fall weiterer Verspätungen klar angekündigt hat.

Garage ist im gleichen Gebäude wie die Whg, aber es bestehen 2 getrennte Verträge

genau das ist der Knackpunkt, wenn Du die Wohnung und die Garage mit einem Mietvertrag gemietet hättest, würde hier ein einheitlicher Mietvertrag vorliegen und die Garage könnte nicht isoliert gekündigt werden.

Für Dich stellt sich die rechtliche Lage so dar:

Eine Garage ist kein Wohnraum. Die Mieterschutzvorschriften (Kündigung, Kündigungsfristen usw.) gelten deshalb nicht für separat vermietete Garagen. Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis über eine Garage ohne Beachtung besonderer Fristen oder Formen kündigen. Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis auch aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen ( § 543 BGB). Dieses außerordentliche Kündigungsrecht kann in Formularmietverträgen nicht ausgeschlossen werden.

Sollten die Mietverträge über eine Garage oder Stellplatz auf unbestimmte Zeit abgeschlossen sein (bei monatlicher Mietzahlung), können sie im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten gem. § 580 a Abs. 1 Nr. 3 BGB jeweils bis zum dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats gekündigt werden. Hanseatisches Oberlandesgericht Hamburg 2. Zivilsenat, Beschluß vom 6. Februar 2003, Az: 2 Wx 74/99.

Quelle:

http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/g1/garage.htm

Da für die Garage ein separater MV besteht, gehört sie auch nicht zu deiner Mietwohnung. Die Kündigung wurde berechtigt fristlos und hilfsweise ordentlich ausgesprochen (wegen unpünktlicher Mietzahlung).

Die inzwischen erfolgte Zahlung heilt deshalb diese Kündigung nicht. Hier würde nur ein freundliches Gespräch mit dem Vermieter der Garage helfen, ihn bitten die Kündigung als gegenstandslos zu betrachten und mit dir den MV der Garage fortzusetzen, da du ab sofort pünktlich die Miete hierfür bezahlst. Viel Glück!

Die Kündigung ist gerechtfertigt, da eine Miete spätestens am 3. Werktag des Monats auf dem Konto des Vermieters zu sein hat. Nicht abwendbar, wenn der Vermieter nicht einverstanden. LG Funnyhanni