Falsche Teilungserklärung im Grundbuch, andere Rechtsungültig?
Ich kaufe eine Wohnung, dort gibt es Teilungserklärungen von 97; 98 und 2000 und 2001.
Die von 98 steht im Grundbuch und wurde mir bei Kauf natürlich auch ausgehändigt.
In den anderen Teilungserklärungen stehen entscheidend Dinge, die ich aber so ja bei Kauf nicht gewusst habe.
Somit sind die doch ungültig? Wenn die nicht im Grundbuch stehen?
3 Antworten
Grundsätzlich ist nur eine Teilungserklärung bindend, die im Grundbuch steht. Auch eine geänderte Teilungserklärung muss ins Grundbuch eingetragen werden. Auch dazu ist die Form des § 29 Grundbuchordnung zu beachten (notarielle Beurkundung oder öffentliche Beglaubigung).
ABER:
- Wenn in der Beschlusssammlung (und die ist zu führen) etwas geregelt wurde (positiv wie negativ), dann ist das dennoch von einem Käufer zu beachten. Die Verpflichtung zur Führung einer Beschlusssammlung dient primär dem Schutz zukünftiger Wohnungseigentümer, also Dir. Da Beschlüsse und auch gerichtliche Entscheidungen nicht ins Grundbuch eingetragen werden müssen, erhält der zukünftige Wohnungseigentümer die Möglichkeit, sich über bestehende Rechts- und Beschlusslagen zu informieren. Unterlässt Du dies, dann ist es in erster Linie Dein eigenes Problem. Der Verkäufer ist m.W. nicht verpflichtet, diese vor dem Verkauf auszuhändigen.
- Enthält die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung gar eine Öffnungsklausel, dann müssen Änderungen NICHT in einer Teilungserklärung im Grundbuch festgeschrieben werden. Es entfällt - je nach Regelung - auch die Einstimmigkeitsvorgabe, also dass JEDER Eigentümer zustimmen muss.
- Eine zustimmende Vereinbarung aller Eigentümer ist ausnahmsweise entbehrlich, soweit die Änderung allein das Sondereigentum einzelner Wohnungen betrifft.
Vielleicht kannst Du ja auch ein paar Beispiele der "entscheidenden Dinge" nennen und wo diese genau stehen.
Zudem: Sind die nachfolgenden TE´s auch wirklich als solche deklariert und mit welchem Zustimmungsgrad der ETG bzw. auf welcher Basis vereinbart?
Leider kenne ich diesen Fall nicht im Detail, aber ich schildere kurz den Normalzustand.
Üblicherweise gibt es eine Teilungserklärung, die bei der Aufteilung der Wohnanlage in Wohnungseigentum erstellt wurde. Alle Änderungen zu dieser TE sind Nachträge zur ursprünglichen TE. So werden diese auch bezeichnet und registriert. Ein Notar weist im Kaufvertrag üblicherweise auf diese TE mit allen ihren Nachträgen hin. All diese Nachträge/Änderungen sind natürlich gültig, so lange sie eingetragen sind. Ein Käufer übernimmt somit alle Verpflichtungen, die sich daraus ergeben.
Daher sollte man immer die TE mit allen Nachträgen lesen. Einsicht kann im zuständigen Grundbuchamt genommen werden.
Die Änderung einer Teilungserklärung muss grundsätzlich in das Grundbuch eingetragen werden. Kommt aber darauf an, was darin geregelt wurde. Manche Dinge lassen sich auch per Beschluss regeln.