Badsanierung - Mietminderung und Mieterhöhung?

Bevor sich ein Handwerker ans Werk macht, sollte geklärt werden, ob die Ursache für die Setzungen dauerhaft beseitigt ist oder ob weitere Setzungen erwartet werden können. Geht man davon aus, dass die Ursache nicht mehr vorhanden ist und es ist eine Badsanierung notwendig, ergibt sich faktisch, dass Ihr für drei Wochen kein Badezimmer habt und dadurch die Wohnung nicht den Standard aufweist, für den Ihr Miete bezahlt. Wenn auch die Toilette nicht benutzt werden kann, ergibt sich schnell eine Minderungsmöglichkeit um 20 % oder mehr. (Reine Schätzung.)

Bei einer Wohnung, die z. B. 600 € kalt kostet, wären das dann 120 €. Verglichen mit den Gesamtkosten einer Badsanierung in Höhe von ca. 15000 € ist das so gut wie nichts und der Vermieter wird das schlucken. Der Vermieter tut bestimmt gut daran, nicht nur die Fliesen zu erneuern, sondern auch die ggf. unter Putz verlegten Leitungen zu erneuern und auch die Sanitärausstattung auf den neuesten Stand zu bringen.

Danach habt Ihr ein nagelneues Bad. Die Investition des Vermieters könnte von ihm aufgeteilt werden in einen Teil Sanierung/Reparatur und in einen Teil Modernisierung.

Neue Sanitärgegenstände, wie Armaturen, Toilette, Badewanne/Dusche, Waschbecken etc. sind mit Sicherheit als Modernisierung anzusetzen, wenn die vorhandenen komplett ausgetauscht werden, obwohl sie noch intakt sind.

Vom Fliesenbelag ist bestimmt auch ein Teil als Modernisierung anzusetzen, wenn z. B. moderne, großformatige Fliesen verwendet werden anstelle der bisherigen Kleinformate. Kommt neue Ausstattung dazu, wie z. B. ein Bidet, das es bisher nicht gab, zählt auch das zur Modernisierung. Natürlich auch die zusätzlichen Leitungen, die dafür verlegt werden müssen. Ein Handtuchtrockner und/oder die Fußbodenheizung anstelle des bisherigen Heizkörpers ebenso.

Die Leitungen, die unter Putz oder unter dem Boden erneuert werden, sind hingegen reine Reparatur.

Daraus ergeben sich für eine Mieterhöhung prinzipiell zwei Möglichkeiten:

1. Modernisierungsmieterhöhung
2. Mieterhöhung aufgrund §558 BGB

Zu 1.: 8 % des Modernisierungsanteils können pro Jahr auf die Mieter umgelegt werden. Angenommen von 15000 € sind 7500 € der Modernisierungsanteil:

8 % sind 600 € = 50 € pro Monat.

Zu 2.: Gibt es bei Euch einen qualifizierten Mietspiegel, prüft der Vermieter, wann die Miete letztes Mal erhöht wurde und ob ggf. ein Spielraum nach oben gegeben ist. Er wird ggf. aufgrund des modernisierten Bades in eine bessere Ausstattungsstufe rutschen und die daraus resultierende neue m²-Miete ansetzen.

Maximal 20 % Erhöhung sind möglich, wenn die letzte Mieterhöhung 3 Jahre oder länger her ist und maximal 15 %, wenn die Wohnung in einer Stadt oder Region liegt, für die die Mietpreisbremse gilt.

15 % von 600 € wären demnach 90 €. Bei 20 % könnte die Miete um max. 120 € pro Monat steigen.

An Eurer Stelle würde ich den guten Kontakt zum Vermieter nutzen, um von vornherein eine gewisse Mieterhöhung zu vereinbaren, die Ihr problemlos akzeptieren könnt und die ihm angesichts der Investition gut tut. Bspw. 30 € pro Monat ab dem nächsten Monat nach Fertigstellung des Bades und nächste Mieterhöhung frühestens dann in drei Jahren. Dafür dann aber keine Mietminderung.

Du musst unterscheiden zwischen Erhaltungsaufwand und Erneuerung.

Wenn das bestehende Bad lediglich wieder voll funktionsfähig gemacht wird, ist das alleine Sache des Vermieters.

Und wenn du das selbst verlangst, dass diese Arbeiten durchgeführt werden, kannst du deswegen nicht die Miete mindern. Es ist dann ja nicht so, dass ihr drei Wochen kein Wasser hättet

Danke für deine Antwort!

Rein vom subjektiven Rechtsgefühl hätten wir auch an Instandsetzung gedacht. Allerdings waren wir uns nicht sicher, da man oft hört, solange ein Bad eine "Funktionalität" erfüllt, ist eine Modernisierung nicht notwendig. Auf "Trends" im Sanitärbereich wird keine Rücksicht genommen - scheint logisch!

Bei den Fliesen und Fugen steht eine nicht gegebene Funktionalität im Bad sicher außer Frage, aber die Badewanne (zwar rau) und Toilettenbecken sind zwar nicht neu, eine Funktionalität aber gegeben. Das Waschbecken haben wir auf eigene Kosten bereits vor 2 Jahren ausgetauscht.

Nun, wir warten jetzt erstmal ab, wie die Reaktion des Vermieters auf den begutachtenden Handwerker ausfällt und wie die Lösung dann aussehen soll.

Eindeutig ist hier eine Instandsetzungsmaßnahme vorgesehen. Mit Modernisierung hat das nichts zu tun. Demzufolge fallen sämtliche Kosten zu Lasten des Vermieters.

Für die Dauer der verhinderten Nutzung des Bades mit Toilette ist selbstverständlich auf Grund dieses erheblichen Mangels der Mietsache eine Minderung der Bruttomiete um 30% vermutlich angemessen und nicht zu hoch.