Alte Mietrueckstaende und Neuer Vermieter! Zahlen an wenn...?

Der alte Vermieter wird die vermutlich 2 MM Kaution einbehalten und den Rest noch einfordern

Die hinterlegte Kaution müsste der neue Vermieter vom alten Vermieter einfordern.

Bei einem "normalen" Mietverhältnis würde der neue Vermieter  bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig davon haften, ob er die Kaution beim Kauf der Immobilie vom bisherigen Eigentümer bekommen hat oder nicht, § 566a BGB. 

Wer muss di Kaution zahlen ? Neuer Vermieter ? Alter Vermieter ?

In dem speziellen Fall wird der "alte" Vermieter jedoch m. M. nach die Mietkaution wegen der Mietschulden einbehalten haben. Wie der alte und der neue Vermieter das unter sich geregelt haben ??? 

Der neue Vermieter kann in einem solchen Fall allerdings vom Mieter die Aufstockung der Kaution bis zum Höchstbetrag (3 Kaltmieten) verlangen, wenn die bereits hinterlegte Kaution durch Verrechnung mit den Mietschulden aufgebraucht wurde. 

Wenn der "alte" Vermieter die Mietschulden nicht mit der Kaution verrechnet hat, dann kann er natürlich die noch offenen Mieten und Nebenkosten einfordern. 

Solange noch Mietschulden oder offene Nebenkostenzahlungen bestehen, kann dein Kollege die Auszahlung der Kaution vergessen! 

und alle fristlos wegen Sanierung gekündigt !

Eine fristlose Kündigung an alle würde nur gehen, wenn alle mindestens 2 Monatsmieten im Rückstand sind. Dann aber nicht mit der Begründung "Sanierung".

Oder: Das Haus ist baufällig und kann jeden Moment in sich zusammen fallen. Dann ist es unbewohnbar und alle Mieter müssen aus diesem Grund sofort raus.

Andernfalls ist eine fristlose Kündigung wegen Sanierung durch den neuen Vermieter nicht möglich.

Mietrückstand:Die Frage ist jetzt, wann ging das Eigentum auf den neuen Vermieter über und wann entstand der Rückstand.

Angenommen, der Mietrückstand entstand schon vor ein paar Jahren und seither wurde immer pünktlich bezahlt und der Eigentumsübergang war am 1. März. Weiter angenommen, dass in Unkenntnis des Vermieterwechsel die Märzmiete noch an den alten Vermieter überwiesen wurde:

In diesem Fall wird jede Mietzahlung so bewertet, dass sie den jeweils ältesten Rückstand abdeckt. Somit bestünde ein 3-monatiger Mietrückstand aktuell für die Monate Januar, Februar und März 2015. Die Mieten für Januar und Februar würden in diesem Fall dem alten Vermieter geschuldet und die Märzmiete dem neuen.

Angenommen, die Märzmiete wurde bereits an den neuen Vermieter bezahlt, dann besteht ein Mietrückstand für die Monate Dezember 2014, sowie Januar und Februar 2015 gegenüber dem alten Vermieter.

Kann der neue Vermieter nachweisen, dass die Forderung für die rückständige Miete wirksam an den neuen Vermieter abgetreten wurde, dann würde der Kollege den Mietrückstand gegenüber dem neuen Vermieter schulden und dieser könnte sofort die fristlose Kündigung aussprechen.

Angenommen der Eigentümerwechsel war beispielsweise schon vor 2 Monaten, und der Mietrückstand entstand irgenwann im letzten Jahr und seither wurde pünktlich insbesondere seit dem Eigentumsübergang an den neuen Vermieter bezahlt:

Die Schuld für den Rückstand besteht gegenüber dem alten Vermieter. Der neue Vermieter hat keine Handhabe, den Mietvertrag deswegen fristlos zu kündigen, denn im Grunde geht ihn der frühere Mietrückstand nichts an, es sei denn, die Forderung wurde an ihn abgetreten (s. o.).

Kaution:

Die Kaution wurde an den alten Vermieter bezahlt. Dieser hatte sie getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Dementsprechend müsste er die Kaution an den neuen Vermieter weiter reichen, der dem Kollegen bei Mietvertragsende die Auszahlung der Kaution schuldet. Behauptet dieser dann, dass er diese Kaution nie erhalten hat, schuldet sie auch der alte Vermieter noch. Der Kollege hat also am Ende ggf. zwei Schuldner, die er unabhängig von einander angehen könnte. Weist dann der alte Vermieter nach, dass er die Kaution weiter gereicht hat, schuldet sie nur noch der neue.

Falls der alte die Kaution einfach nicht zurück zahlen will, obwohl er nicht nachweisen kann, dass er sie weiter gereicht hat, dann schuldet auf jeden Fall der neue. Da kann er nicht aus.

In diesem Fall wird es jedoch so sein, dass die Kaution in Höhe von zwei oder drei Monatsmieten vom alten Vermieter dafür benutzt wird, um den Mietrückstand abzudecken. Ob das rechtlich in Ordnung ist oder nicht, steht auf einem anderen Blatt. Er hat zumindest schon mal einen Großteil seines Geldes bekommen. Wenn nun der Käufer von ihm die Kaution übernehmen will und der Verkäufer sagt ihm, tut mir leid, aber ich habe sie gebraucht, um den Mietrückstand zu decken, bleibt dem Käufer nichts anderes übrig, als sich die Forderung auf die rückständige Miete zumindest in Höhe des Kautionsbetrags abtreten zu lassen oder er fordert die Kaution vom Verkäufer ein, was wiederum vom Kaufvertrag abhängt, und bittet diesen, seinen Mietrückstand doch in voller Höhe vom Mieter ggf. gerichtlich einzufordern.

Falls der Käufer den Mieter loswerden will, kommt natürlich wieder die Forderungsabtretung in Frage. (s. o.)

Der Neueigentümer hat deinem Kumpel nicht wegen Sanierung, sondern Mietrückstand fristlos gekündigt. Und kann den Mietrückstand beanspruchen, wenn er Eigentumsübergang durch entsprechende Kaufvertragsvereinbarung oder Grundbucheintrag nachweisen kann. Oder eben die Kaution dafür hernehmen. Bis dahin steht dieses Forderungsrecht noch dem Verkäufer, also Altvermieter zu.

G imager761

Kaution bezahlt natürlich der alte, denn der hat sie ja von Dir bekommen und eine Weitergabe an den neuen erfolgt nur mit Zustimmung des Mieters, so jedenfalls die Gerichte hier bei uns. Hat ein Mieter nicht zugestimmt, haftet grundsätzlich der alte, wenn denn der neue rumzickt, so auch die Gerichte bei uns. ... und die Rückstände werden doch nicht nachherein eingefordert, die sind doch fällig aufgrund der mietvertraglichen Vereinbarungen, oder? Zudem kann es keine fristlose Kündigung geben. Je nach Mietdauer beträgt diese doch Monate, oder?