Sind Immobilien ein Armmacher?

Jemand, der Aktien/Aktienfonds verkaufen will, erklärt Dir natürlich, warum Gold und Immobilien nicht gut gelaufen sind. Jemand, der Dir Immobilienbeteiligungen verkaufen will, erklärt Dir, warum Immobilien langfristig die beste Anlage sind. Für beide Argumentationen gibt es belastbare Zahlen. Huch?

Diversifikation ist allgemein anerkannt als das wesentliche Instrument gegen Volatlitäten und Risiken von Einzelinstrumenten, aber auch von einzelnen Anlageklassen. Daher sollte man sicher in alles mit einem gewissen Anteil investieren und die Gesamtperformance im Vergleich zu den eingegangenen Risiken betrachten.

Die Erträge von Immobilien hängen wesentlich an der Auslastung und die Ertragsfähigkeit hängt an der Lage und Immobilienart. Auslastungen waren bei erhöhten Margen perfekterweise im Geschäftsbereich zu erzielen. Geschäftsimmobilien in Innenstädten waren daher ein großer Boombereich - bis zur COVID19-Pandemie, als alles auf dem Kopf gestellt wurde und nun Büroimmobilien aufgrund der Home-Office-Initiativen nur noch in deutlich geringerem Maße benötigt werden. Das war irgendwie zu erwarten, aber die Pandemie hat den Prozess massiv beschleunigt. Wohnimmobilien dagegen haben zwar in den letzten Quartalen Wertverluste ausgewiesen, aber in den Jahren davor massive Wertsteigerungen erfahren. Im Mittel liegen die Preisindexe derzeit daher immer noch über dem langjährigen Durchschnitt. Die erhöhte Nachfrage nach der pandemischen Baupause sorgt für steigende Neubauzahlen, obwohl die Preise für die Neubauten rückläufig sind. Das ist alles etwas paradox.

Die Sicherheit von Immobilien ist allerdings eine Illusion. Sicher sind Grundstücke nur in limitierter Zahl vorhanden, aber wie die Pandemie mit einem Unternehmenssterben im Retail- und Gaststättenbereich gezeigt hat, kann ein einschneidendes Ereignis durchaus die Bilanz ziemlich verhageln. Die gute Nachricht: inzwischen gibt es wieder viele Neugründungen und insbesondere der Gaststättenbereich erholt sich wieder. Volatilität ist im Immobiliensektor unerwartet, aber es gibt sie auch. Manchmal ist Volatilität auch nur ein Effekt schwindenden Vertrauens oder der Erkennung höherer Risiken - wie so in 2007/2008 geschehen. Es gibt sie.

Die Landwirtschaft nutzt etwa 50% der Fläche in Deutschland (etwa die Hälfte gehört nichtlandwirtschaftlichen Privatpersonen, 40% sind Landwirtschaftsbetriebe, 10% gehören Bund, Ländern, Kommunen, Kirchen). 30% sind Wälder (etwa zur Hälfte in privater Hand, die andere Hälfte bei Bund, Ländern, Kommunen, Kirchen). Straßen und Schienennetze nehmen weitere 5% ein. Wasserflächen und nicht nutzbare Grundstücke sind weitere ca. 5%. Die fehlenden 10% sind Siedlungen, d.h. Industrie, Gewerbe und Wohngebäude, wobei ca. 1/3 den gewerblichen Anteil entfällt und ca. 2/3 auf den Wohnungsanteil (mehr als die Hälfte davon ist in Privathand zur Eigennutzung oder Vermietung). Der Siedlungsanteil wächst seit Jahren zu Lasten von Wäldern und landwirtschaftlichen Flächen. In Relation zur Gesamtflächennutzung ist hier jedoch immer noch Potential, so dass von einer wirklichen Knappheit nicht zu sprechen ist. Zusammen mit dem Home-Office-Trend wurde außerdem die Grenze zwischen gewerblichen und wohnwirtschaftlichen Nutzungen etwas verschoben.

Man kann sich nun überlegen, wo der Trend hingeht. Welche Art gewerblicher Immobilien waren besonders krisenfest und konjunkturstabil? Welche Art von Wohnimmobilien kann man als Zukunftsperspektive sehen, wenn "work from home" zunehmen sollte? Es bleibt also ein Spiel mit den Erwartungen - und selbst im Immobiliensektor gibt es nicht nur eine Sorte von Investmenttargets... es ist viel zu differenzieren und zu selektieren.

PS: Ich persönlich habe mit meinen längerfristigen Perspektiven primär Aktien (-fonds) im Fokus, aber 10% liegen in Anleihen, 5% in Rohstoffen und 5% in Immobilien. Wahrscheinlich wären andere Verteilungen ähnlich gut - nur anders in ihrer Volatilität. Das ist doch alles nur ein Spiel mit Wahrscheinlichkeiten.

Aktien kann man wahrscheinlich besser wieder verkaufen.

Immobilien muss man unterhalten, plötzlich ist irgendwo etwas kaputt und du musst dich um Handwerker kümmern.

Wenn man Immobilien vermietet, kann man Mieter erwischen, die man gerne wieder los hätte und das deutsche Mietrecht ist extrem vermieterfeindlich, die deutschen Gesetze sind so auf der Seite der Mieter, dass mir 9 Juristen nicht getrauten zu helfen, erst der 10. Jurist hat dann eine Eigenbedarfskündigung geschrieben. Die Mieter hatten Schrauben ausgeschraubt und Einsturzgefahr geltend gemacht in einem 8 jährigen Haus und noch 20 kriminelle Taten unterstellten sie mir. Ein Übergabeprotokoll zu unterschreiben weigerten sie sich. Natürlich machten die Mieter Widerspruch gegen die Kündigung mit einer grösseren Abfindung sind die arglistigen Mieter dann ausgezogen. 10 Monate hatte ich die Hölle mit Reklamationen und Unterstellungen der Mieter. Erst nach dem Auszug konnte ich wieder normal schlafen. Wenn Aktien runterfallen schlafe ich trotzdem gut, irgendwann gehen irgendwelche Aktien wieder nach oben, so dass ich Verluste wegstecken kann.

Nun kannst du entscheiden für was du die stärkeren Nerven hast.

Was für mich Umfragen in diesem Forum für einen Sinn ergeben (absolut keinen), habe ich schon mehrfach kommentiert. Jeder hat seine persönlichen Vorgaben, die sich in den seltensten Fällen auf den FS übertragen lassen.

Zu Deiner Frage:

Natürlich nicht!

Du bist erfahren genug, zu wissen, dass das "zugeflatterte Papier" eines Vermögensberaters in den Papierkorb gehört. Wer sich seit Jahren selbst um seine Geldanlagen kümmert, und dazu gehörst Du ja, sollte sich natürlich trotzdem regelmäßig informieren, aber nur über seriöse neutrale Quellen, die er selbst ausgesucht hat. Du schließt doch auch (hoffentlich) keinen Vertrag mit einem Energielieferanten ab, dessen Drücker Dich unaufgefordert angerufen oder an der Haustür aufgesucht haben. ;-)

Was die Frage nach der richtigen Anlageform betrifft, so hängt die "passende" Antwort von so vielen persönlichen Kriterien ab, die man kennen müsste und die in einem Forum nicht erörtert werden können, dass man diese in hier unmöglich sinnvoll beantworten kann.

Als Richtlinie für Deine eigene Einschätzung kannst Du die umfassende Antwort von @gandalf94305 nehmen, der sich, wie immer, viel Mühe gemacht und die wesentlichen Punkte angesprochen hat.

Wenn du mal langfristig denkst für dich und die künftige Generation, dann denke mal nach, was du mit dem eingesparten Geld alles anfangen kannst, wenn du nie mehr Meite zahlen musst. DU kannst das Geld wieder in Anlagen investieren, einen Sparplan aufstellen, in Gold investieren und erhöhst im Zeitverlauf deine Liquidität. Ich kenne Fälle, wo Grundstücke nach 20-30 Jahren den 100 fachen Wert erreicht haben. Geh mal zum Makler und finde heraus, wie Immobilien bewertet werden, welche Faktoren eine Rolle spielen und wie die Werteentwicklung aussieht. Die sieht in München beispielsweise anders aus als in Gütersloh oder Gunzenhausen.

Immobilien sind ein so weit gefasster Oberbegriff wohinter sich genau so viel unterschiedliches verstecken kann wie hinter dem Wort "Kraftfahrzeug".

Du weißt ja selbst, an wie vielen Faktoren es hängen kann, ob eine Kapitalanlage in Immobilien ertragrecht verläuft oder eher ein Griff ins Klo ist.

Ich finde die beiden Anlageformen auch nur bedingt vergleichbar, allein schon weil diese steuerlich unterschiedlich gehandhabt werden und ab einer gewissen Summe dieses Thema nunmal mitentscheidend für die Realrendite ist.

Für mich hab ich klare Kriterien, weiche wie harte, die entscheiden ob ich ihn ein Objekt investieren will oder nicht und es ist leider oft so, persönliche und berufliche Erfahrung, dass ich öfter nein sage als ja.

Und wenn man nein zu einem Objekt sagt dafür aber ja zu einem Unternehmen(santeil), dann ist es schön eine derartige Alternative zu haben.