Rücktritt vom Kaufvertrag für eine Immobilie
Guten Tag, der Kaufvertrag für eine Immobilie ist schon gemacht, und der Kaufpreis ist am 01.03.2012 fällig. Ich wohne noch nicht in der Immobilie und nun ist unbemerkt die Heizung ausgefallen und bei dieser Kälte sind die Wasserleitungen geplatzt. Der Schaden ist noch nicht abzusehen, die Fußböden müssen raus und eine eine neue Heizung ist auf jeden Fall fällig. Bei der Schlüsselübergabe war die Heizung nicht im Betrieb, ist aber jetzt ein paar Tage gelaufen. Ich überlege den Rücktritt vom Kaufvertrag weil ich vermute, das die Heizung schon vorher defekt war. Kann es aber nicht beweisen. Ist ein Rücktritt vom Kaufvertragertrag möglich , und welche Kosten würden deshalb auf mich zukommen.
3 Antworten
Ein Rücktritt vom Kaufvertrag ist erst mal nicht möglich. Du könntest auf arglistige Täuschung argumentieren und so Schadensersatz fordern.
Nun ergibt sich aberr die Frage, inwieweit der Verkäufer getäuscht hat. In aller Regel ist das nur der Fall, wenn du nach dem Zustand einzelner Komponenten gefragt hast und er von den Problemen gewußt hat.
Der Tag der Schlüsselübergabe war vermutlich auch der Tag, an dem Nutzen und Lasten auf dich übergingen. Wenn bei Schlüsselübergabe dei Heizung nicht lief, irritiert das. Vor ein paar Tagen war es ja auch schon so kalt, dass eine nicht laufende Heizung ruckzuck zu gewaltigen Schäden führt. Das könnte ein Ansatz für eine mögliche arglistige Täuschung sein aber generell wird es schwer und ohne Anwalt geht gar nichts.
Aus der Sicht des Verkäufers hat er ein intaktes Haus übergeben, bei dem dann du die Heizung hast ausfallen lassen, was zu den Schäden führte. Jetzt willst du ihn für den in deiner Zeit entstandenen Schaden haftbar machen.
Wesentlicher Bestandteil des Immobilien-Kaufvertrags ist die Bestimmung des Zeitpunkts des Gefahrenübergangs, d. h. des Augenblicks, in dem das Risiko der Untergangs oder, wie in deinem Fall, der Verschlechterung des Bauwerks, auf dich als Käufer übergeht. Allgemein ist es doch so, dass frühestens mit der Kaufpreiszahlung Besitz, Nutzungen, Lasten und die vorbeschriebenen Gefahren auf den Käufer übergehen. Da der Kaufpreis erst am 01.03.2012 fällig gestellt ist, trägt, so vermute ich, der Verkäufer das Risiko der Verschlechterung und muss den Schaden beseitigen.
Schau dir den Kaufvertrag genau an. Meine Empfehlung ist unverbindlich und ersetzt keine individuelle rechtliche Beratung. Und wesentlich höher als die Kosten des Vertragsrücktritts könnte der Schadenersatzanspruch sein, wenn du dem Verkäufer nicht die Möglichkeit gibst, den Schaden in angemessener Zeit fach- und sachgerecht zu beheben.
Es ist zunächst mal Deine Aufgabe, den Zustand des Hauses und seiner Installationen nach besten Möglichkeiten zu prüfen. Kannst Du das nicht selbst tun, musst Du einen Gutachter hinzuziehen. Einfach ein Haus ohne sorgfältige Prüfung zu kaufen und nachträglich Mängel geltend zu machen, die eigentlich hätten offensichtlicherweise vorher schon festgestellt werden können, geht nicht. Selbst Mängel, die erst nach einiger Zeit zutage treten, sind eigentlich Dein Risiko.
Die einzige Handhabe besteht darin, daß der Verkäufer bereits über die defekte Heizungsanlage Bescheid wusste und Dir gegenüber das Gegenteil behauptet hat. Gerade bei einem Haus, das eine gewisse Zeit leersteht, können jedoch durch den Stillstand Defekte auftreten, obwohl die Heizung vorher perfekt funktionierte. Es wäre Deine Aufgabe gewesen, vor Kaufvertrag die Funktion der Heizung zu überprüfen.
Der Nachweis der Arglistigkeit ist schwer.