Was haltet Ihr von einer ARAL-Tankstelle im Großraum Wuppertal mit einem Wohnhaus als Kapitalanlage?
Guten morgen zusammen,
mein Enkelsohn hat sich auf eine Immoblilienanzeige gemeldet und ich soll ihn unterstützen. Es handelt sich um eine Tankstelle nebst Familienwohnhaus mit folgender Objektbeschreibung :
An Mineralölhändler vermietete Aral Tankstelle mit 3 Hallen, 16 Garagen und Portal-Waschanlage, an hochfrequentierter Hauptstrasse in Schwelm 4 Wohnungen (ca. 270 m² Wfl.) mit einer Mieteinnahme jährlich: 61.056,00 Euro für einen Kaufpreis von.450.000 € . Ist das ein gutes Anlageobjekt ? Muss hier auf Besonderheiten geachtet werden ?
Klaus Pohl
4 Antworten
Auf den ersten Blick erscheint eine Miete von 61.056,- für ein Gebäudegrundstück, was 450.000,- kosten soll, sehr günstig, nur 7,5 fache Jahresmiete.
Das ist das, was mich stutzen lässt.
Was ist in den 61.056,- enthalten? Nebenkostenumlage? Eventuell sogar die Umsatzsteuer?
Dann, wie @Snooopy schon schrieb, REparaturstau? Altlasten durch Tanks? Wer trägt Kosten für Anlagenerneuerung? Ist es wirklich Miete, oder ist es Pacht? Wie Alt sind die Tanks? Wem gehören die Zapfsäulen? Dauer des Mietvertrages?
Um dem Enkelsohn den Kauf an- oder abzuraten sollte man schon detaillierte Informationen haben, die hier sicherlich nicht alle dargestellt werden können. Daher habe ich mich auf die kostenintensivsten Grundrisiken beschränkt um dem Fragesteller zu zeigen, dass eine scheinbar hohe Rendite durch Mieteinnahmen nicht alles ist.
Betrügerei scheint mir hochgegriffen. Der Käufer kann sich ja alle Verträge zeigen lassen und einen Gutachter auf das Grundstück schicken.
Eine alte ARAL-Tankstelle kaufen? Niemals nicht einmal für einen Euro. Aber das ist doch bekannt. In jeder größeren Stadt gibt es das, das die Eigentümer solcher Immobilien, diese seit Jahren versuchen zu verkaufen. Genauso bekannt sind die Umweltschäden sogenannter Uralttankstellen. In Hannover gibt es einen ganzen Stadtteil der von solchen Altlasten betroffen ist. In Uetze Dollbergen kann man ein Riesen Gelände für wenig Geld kaufen, das Gelände einer ehemaligen Raffinerie aus dem 2. Weltkrieg. Da stehen keine Gebäude mehr drauf nur Bäume. Das gehört auch ARAL. Bei den Aral-Tankstellen kommt folgendes hinzu: Die Pächter wechseln häufig, da die Vergabe an Pächter einer Auktion gleicht, weshalb ein Teil der Pächter nach Jahren völlig überschuldet das Handtuch werfen. Die Mieteinnahmen würde ich gerade bei Aral als nicht real ansehen. Soetwas kann nur jemand erwerben, der gerissen ist dies so zu tun das er nicht dafür haften muss und Verluste steuerlich geltend machen kann.
Zu beachten gibt es einiges. Ein Großteil davon wird in dem Gutachten, das man hat oder in Auftrag geben wird, klar werden. Nicht drin stehen kann z. B., dass schon eine neue, den aktuellen belangen angepasste Aral-Tankstelle direkt nebenan geplant ist.
Die Erfahrung sagt, dass es für solche Objekte Eigentümer braucht, für die der Kaufpreis Peanuts ist. Andere können daran zerbrechen.
Schwer einzuwerten sind bei einer Tankstelle die Altlasten, die man mit erwirbt. Nicht ganz unwichtig ist die Person des Mieters und die Restlaufzeit der Verträge. Dass der Mieter weder das Objekt selbst kauft noch jemanden kennt, der es kauft, spricht entweder gegen ihn oder gegen das Objekt.
Vielleicht ist es aber auch nur überteuert.
Mit Sicherheit ist hier einiges zu beachten. Beisielsweise, wer ist Eigentümer der im Erdreich liegenden Tanks und sind hier in den nächsten Jahren Auflagen zu erwarten, die einen größeren Finanzaufwand erfordern. Des weiteren wäre zu prüfen, wieweit das Erdreich mit Altlasten verseucht ist und welche Auflagen hier bei einer Nutzungsänderung zu erfüllen sind. Dies sind nur zwei Beispiele, wie aus einem vermeindlichen Schnäppchen schnell eine Baustelle wird, die viel Finanzkraft erfordert.
genau das hört sich einfach zu gut an. Was also scheinbar eine Hohe Rendite verspricht ist meist mindestens mit großen Wagnissen verbunden, oder es sind eh Betrügereien.