Abtretung der Grundschuld bei Bankwechsel
Hallo! Bei uns steht demnächst der Ablauf der Zinsbindungsfrist für einen Baufinanzierungskredit an. Ich habe daraufhin einige Kreditinstitute und ihre Zinssätze verglichen. Da ich von einer anderen Bank deutlich günstigere Konditionen angeboten bekam, würde ich gerne das Kreditinstitut wechseln und eine Umschuldung vornehmen. Mit dem vermeintlich neuem Kreditinstitut war soweit bereits alles besprochen und abgesegnet. Nun forderte diese neue Bank abschließend aber von meiner jetzigen (Sparkasse) eine schriftliche Erklärung, dass sie bereit sei, den Rang im Grundbuch abzutreten. Dagegen widersetzt sich jedoch die Sparkasse, weil ich vor Jahren bei Kreditabschluss ein "Kundenbindungsabkommen" mit Abschluss des Kreditvertrages unterzeichnet hätte. Ich schreibe "hätte", weil mir dies nicht bewußt ist/war. Daher nun meine Frage: Sind derartige Kundenbindungsverträge überhaupt zulässig? Was soll das denn für eine "Zinsverhandlung" sein, wenn ich gar nicht die Möglichkeit habe, das Kreditinstitut zu wechseln?? Das würde ja bedeuten, dass ich null Entscheidungsmöglichkeit habe und unterzeichnen muss, was mir die Sparkasse anbietet! Ich kann mir einfach nicht vorstellen, dass das rechtens ist! Über hilfreiche Antworten wäre ich sehr dankbar!
2 Antworten
Unter Berücksichtigung Deines Kommentars ("weitere Grundschulden") bei Franzl zeigt sich, dass es hier zu einer kreditvertragsübergreifenden Besicherung kommt. Ein ähnlicher Fall ist die Aufnahme einer Grundschuld mit mehreren, nach Zinsbindungszeit gestaffelten Kredittranchen mit einer Rangigkeit von 1a, 1b und 1c. Da kann man auch nicht einfach nach 10 Jahren plus 6 Monaten die länger laufenden Kredittranchen mit Festzinsbindung kündigen, ohne alles abzulösen.
Aus dieser Falle kommst Du nur heraus, wenn die Zinsbindungsdauern aller Kreditverträge auf den gleichen Ablaufzeitpunkt gelegt werden bzw. zu diesem die Kündigungsmöglichkeit bei über 10-jähriger liegt und dann eine Gesamtumschuldung erfolgen kann. Es bedarf hier also einer genauen Analyse sämtlicher, zusammenhängender Kreditverträge. Ob die Androhung der Kündigung weiterer Kontoverträge (z. B. Geldverkehr, Festgeld und Wertpapierdepot) hilfreich ist, müßte man zusätzlich analysieren.
Vielen Dank an Franzl0503 und an LittleArrow für Eure Antworten! Von einer gewissen Tendenz in diesem Forum, habe ich natürlich weitere Schritte in Betracht gezogen, die ich mir nun sparen kann. Wenn ich es richtig verstanden habe, war mein "Fehler", dass ich meine Baufinanzierung zweigeteilt habe - nämlich einmal über einen normalen Kredit und der zweite Teil besteht aus einer Lebensversicherung, die natürlich auch eine längere Laufzeit hat. Der zweite "Fehler" war, der später folgende (kleiner) Kredit, der dann natürlich die verschiedenen Laufzeiten, bzw. Zinsbindungszeiten ausmacht. Ist schon ärgerlich, da dieser nächstes Jahr abbezahlt ist... Sollte ich nochmal ein Haus kaufen, wüsste ich nun worauf u.a. zu achten ist. Aber im damaligen jungen Alter von 25 war ich froh über den Kreditgeber und habe mir um solche Feinheiten noch keinen Kopf gemacht. Somit sind mir wohl nun die Hände gebunden und der Begriff "Zinsverhandlung" ist in diesem Zusammenhang ja fast schon lächerlich - ich muß nehmen, was die Bank mir vorlegt. Habt Ihr vielleicht noch einen Tipp, auf was ich trotzdem noch achten könnte, bzw. worauf ich eventuell doch noch Einfluss nehmen könnte? Viele Grüße tigger72
dieser nächstes Jahr abbezahlt
Dann ist der Kredit also zugezahlt und es bedarf keiner Anschlussfinanzierung. Also stellt sich die Umstellung der gesamten Kredite erst für das nächste Jahr? Wenn dann alle umgestellt werden können, dann könntest Du für die Anschlussfinanzierung bereits heute sog. Forwarddarlehn mit fester Zinsbindung über die gewünschte Zeit abschließen.
Angesichts des niedrigen Zinsniveaus wäre es dabei überlegenswert, bereits heute für die komplette Restlaufzeit jedes Kredites eine Zinsfestschreibung zu wählen (sog. Volltilgerdarlehn), wobei allerdings die bisherige Zahlungsrate ("Annuität") beibehalten werden sollte, um schneller auf Null zu kommen (Du schreibst ja was vom damaligen jungen Alter von 25 Jahren; also solltest Du zusehen, mit ca. 50 - 55 Jahren schuldenfrei zu sein, um Dich um den Rest des Lebens zu kümmern).
Schreibe Dir auf einem Rechenkästchenblatt doch mal unter einem Zeitstrahl die einzelnen Kreditlaufzeiten, die frühesten Ablaufzeiten der Zinsbindung und - falls es über 10-jährige Zinsbindungsfristen gibt - die früheste gesetzliche Kündigungsfrist nach § 489 BGB auf. Dadurch bekommst Du einen besseren Überblick, zu welchem Zielzeitpunkt die Kreditverträge verlängert bzw. abgelöst werden müssen.
Zu den Festzinsablaufzeitpunkten kannst Du auch beliebige Teilrückzahlungen vornehmen. Evtl. stecken in den einzelnen Krediten auch noch Sondertilgungsrechte.
Wenn der Kleinkredit weg ist, dann wird das Thema der Übersicherung bei den grundpfandrechtlichen Krediten interessant. Da wäre juristisch die Aufhebung der Zweckerklärung zu prüfen.
Ja, Zinsverhandlung oder Zinsdiktat ist immer die spannende Frage. Aber meistens geht es bei den Sparkassen doch sehr moderat zu. Daher nicht gleich so auf den Putz hauen, sondern die Kasse um nochmalige Verbesserung bitten.
Vielen Dank, LittleArrow! Ich werde Deinen Tipp mal umsetzen, nochmals genauestens die Verträge durchsehen und Einiges mal ansprechen. Als erste Amtshandlung (resultierend aus dem Stöbern in diesem Portal) habe ich heute aber erstmal bei der Bank eine Rückforderung der Kontoführungsgebühren ( 18,40€ pro Darlehen und Jahr :-( - und das ja nun auch schon seit etlichen Jahren ) meiner drei Darlehenskonten gestellt... auch etwas, was ich nicht wusste... Meine Bank hat mir jedenfalls noch nicht freiwillig mitgeteilt, dass die Erhebung der Kontoführungsgebühren für Darlehensverträge unzulässig ist - statt dessen wird fleissig abgebucht. Tja, und in den Medien scheint dieses Thema an mir vorbei gegangen zu sein.> Aber meistens geht es bei den Sparkassen doch sehr moderat zu. > ...ich weiß nicht, aber ich fühle mich bei meiner Sparkasse echt verraten und verkauft und mein Vertrauen in diese Bank und Ihre Methoden ist durch diese unzulässigen Abbuchungen erst recht aufgebraucht!
Was sagt man dazu...habe heute anstandslos meine Kontoführungsgebühr der letzten drei Jahre erstattet bekommen...ich bin fassungslos! Klar freue ich mich, aber ärgere mich gleichzeitig, weil ich das Gefühl nicht los werde, dass da System hintersteckt! Wer nicht widerspricht, bekommt auch sein Geld nicht zurück...wird dann eben mal behalten und im nächsten Jahr fleissig weiter abgebucht...
tigger: Als erstes hätte ich mir an deiner Stelle eine Fotokopie des "Kundenbindungsabkommens" aushändigen lassen um zu prüfen, zu was du dich anlässlich der Darlehensgewährung angeblich verpflichtet hast.
Zum zweiten darfst du die Begriffe Gläubger-Wechsel nicht gleichsetzen mit dem zessionsweisen Grundschuld-Gläubiger-Wechsel.
Wäre es für dich aus Kostensicht praktikabel, die bestehende Grundschuld nach Rückführung des Darlehens löschen zu lassen und für den Neugläubiger eine (neue) Grundschuld zu bestellen und im Grundbuch an erster Rangstelle eintragen lassen? Bestehen noch weitere Grundschulden, deren Gläubiger zustimmen müssten?
Die Abtretbarkeit der Grundschuld kann von Anfang an oder auch nachträglich ausgeschlossen werden, was bei der Grundschuld im Grundbuch zu vermerken ist.
Welche Empfehlung hat dir bei vorliegendem Sachverhalt dein (neuer) Bankberater gegeben um "die Kuh vom Eis" zu bringen? Er kennt doch aus den Umschuldungsunterlagen den Inhalt des Grundbuchs. der Grundschuld, der Darlehensbebedingungen und der Zweckbestimmungserklärung/Sicherungsabrede.
Hallo Franzl0503, vielen Dank für Deine Antwort. Ich werde mal versuchen, Deine Fragen zu beantworten und mich dabei nicht ganz so doof anzustellen...dieses "Banken-Deutsch" ist nicht meine Sprache und daher hoffe ich die richtigen Antworten zu geben. 1.: Mir liegt eine Durchschrift des "Kundenbindungsabkommens" vor - es nennt sich: Zweckerklärung für Grundschulden/Sicherung der Geschäftsverbindung. Darin heißt es u.a. unter 2. Abtretung der Rückgewähransprüche: Der Sicherungsgeber tritt hiermit den, auch zukünftigen oder bedingten,Anspruch auf Rückgewähr aller vor-und gleichrangigen Grundschulden (Anspruch auf Übertragung oder Löschung oder Verzicht sowie auf Zuteilung des Versteigerungserlöses) an die Sparkasse ab. Ich habe dieses Papier unterschrieben...ich weiß nicht, ob so etwas üblich ist, oder ob ich einfach nur zu doof war... Das möchte ich eben hier in Erfahrung bringen. 2.: O.K - ich habe verstanden, was der Unterschied zwischen Gläubiger-Wechsel und Grundschuld-Gläubiger-Wechsel ist - da habe ich mich nicht korrekt ausgedrückt. 3.: Ich weiß nicht, ob es für mich aus Kostensicht praktikabel wäre die Grundschuld löschen zu lassen. So wie Du es beschreibst, scheint so etwas ja möglich zu sein - uns hat man so eine Lösung aber gar nicht angeboten.Es war so, dass die "neue Bank" den Kreditbetrag übernehmen wollte, dafür aber natürlich auch den Rang im Grundbuch haben wollte, was die Sparkasse mit dem Hinweis ablehnte, dass die Abtretung eines erstrangigen Teilbetrags aus der zu ihren Gunsten im Grundbuch eingetragenen Grundschuld nicht möglich sei, da diese zur Sicherung der in der Sparkasse bestehenden Forderungen( noch ein Kleinkredit, der nächstes Jahr abgelöst ist, sowie ein Teilbetrag der Baufinanzierung, der mit einer Lebensversicherung abgegolten wird...dafür zahlen wir z.Zt. nur Zinsen) diene. 4.: Ja, es bestehen noch weitere Grundschulden, deren Gläubiger zustimmen müssten. 5.: Die Bankberaterin der ComDirekt (ich nenne jetzt einfach mal den Namen...) hat nach eigenen Angaben drei(!) Tage gebraucht, um durch sämtliche Unterlagen durchzusteigen und uns mitgeteilt, dass die Sparkasse (Achtung:Ironie!) hervorragende Arbeit geleistet hätte in Bezug auf Kundenbindung... Die Einträge im Grundbuch seien so vorgenommen worden, dass keine andere Bank die Chance hätte da ein Fuß in die Tür zu bekommen. Ich bin halt kein Fachmann - ich weiß einfach nicht, wie ich das bewerten soll und ob solche Praktiken normal sind. Aber mich ärgert das schon immens, weil ich das Gefühl habe, nicht agieren zu können. Mir wird nach dem scheinbaren Stand der Dinge nach Ablauf der Zinsbindung ein neuer Vertrag von der Sparkasse vorgelegt und ich habe gar keine andere Wahl, als diese schlechteren Konditionen anzunehmen...oder täusche ich mich da?***********
Sachverhalt: Du bist aus Zinsersparnisgründen daran interessiert, das Bankdarlehen, bei dem demnächst die Zinsfestschreibungsfrist abläuft, über ein konditionsgünstigeres Institut (nennen wir es Umschulder) abzulösen. Der Umschulder macht als Sicherheit den erststelligen Grundschuld-Rang zur Auflage. Er wäre mit der Abtretung eines erstrangigen Teils der eingetragenen Grundschuld einverstanden, was üblicherweise eine Teilung der Grundschuld zur Folge hätte. Neu ist indes, dass die Bank noch andere Forderung gegen dich hat und hierfür die vorhandene Grundschuld als Sicherungsgrundlage heranzieht. Der Inhalt der Zweckerklärung ist eindeutig, branchenüblich, jedenfalls nicht zu beanstanden. Würde sie der Abtretung eines erstrangigen Teils an den Umschulder zustimmen, hätten ihre weiteren Forderungen den zweiten Rang. Und das lehnt sie mit Recht ab.
Allen Fragen nachzugehen und evtl. auftretende Schwierigkeiten einer Umschuldung mit Zession im Vorfeld zu erkennen und auszuräumen, ist zeitaufwendig und mitunter misserfolgreich.
Hervorragend auf den Punkt gebracht!