Wie werde ich einen Untermieter los?
Kurz vorab: ich habe schon sehr viel gegoogelt, aber Mietrecht scheint sehr komplex zu sein.
Die Ausgangslage: Ich bin Hauptmieter und habe ein unmöbliertes Zimmer in der Wohnung, die ich selbst auch bewohne, untervermietet. In dem Untermietvertrag haben wir 4 Wochen Kündigungsfrist zum Monatsletzten vereinbart. Die Kündigung zum 30.11. habe ich dem Untermieter schriftlich vor über einer Woche ausgehändigt (mein Lebensgefährte und Mit-Hauptmieter ist Zeuge), jedoch wollte der Untermieter mir den Erhalt nicht schriftlich bestätigen. Ein Einschreiben per Post hat er abgelehnt (dem Postboten nicht die Tür geöffnet, das Einschreiben nicht in der Filiale abgeholt).
Es gibt sehr viel Streit in der Wohnung, was es unzumutbar macht, weiter zusammen zu wohnen. Ich fühle mich daheim nicht mehr wohl und will kaum noch mein Zimmer verlassen. Der Untermieter hat mir im September mündlich eine Kündigung ausgesprochen, diese aber am selben Tag noch zurückgezogen. Es kann aber nicht so weiter gehen. Er hat von den zehn Monaten 2017 in nur dreien die Miete pünktlich gezahlt, die restlichen sieben Monate kam die Zahlung erst zwischen dem 10. und dem 20., obwohl es eine Vorab-Miete sein soll (laut Vertrag). Sprich, sogar eine außerordentliche Kündigung ist hier rechtens.
Aber: Was mache ich denn nun, wenn der Untermieter zum 1.12. noch nicht ausgezogen ist?
Eine Räumungsklage dauert schließlich ewig...
6 Antworten
Wenn Mieter und Vermieter unter einem Dach wohnen, gelten vereinfachte Kündigungsbedingungen.
Die Kündigungsfrist musst du auf jeden Fall einhalten. Zum 1.12. kannst du das vergessen.
die vereinbarten 4 Wochen wären nicht rechtmäßig, sie benachteiligen den Mieter gegenüber der gestzlichen Regelung. Die kannst du vergessen.
Du mußt außerordentlich kündigen, mit deiner Begründung. Punkt 1 reict allerdings aus und ist nachweisbar, so dass er bei einer Klage dagegen keine Chance hätte.
1. Niemals mehr ein solches Zimmer unmöbliert vermieten. Wenn das Zimmer überwiegend von Dir möbliert ist, kannst Du mit Frist von 2 Wochen zum Monatsende kündigen. Möbel gibts für lau bei Quoka z. B.
2. Für diesen Fall:
Die Situation reicht aus, um eine fristlose Kündigung auszusprechen. Diese unter Zeugen dem Mieter zustellen (übergeben, vor die Nase halten, unter der Tür durchschieben, an die Zimmertür kleben).
Fristlos heisst sofort. Also den Mieter auffordern sofort das Zimmer zu räumen und wo anders hin zu gehen.
Kommt er dieser Aufforderung nicht nach und nützt es auch nichts, ihm bspw. ein paar Tage oder eine Woche einzuräumen (länger möglichst nicht!),
tauschst Du den Zylinder der Wohnungstür aus, wenn er mal nicht da ist.
Vereinbare dann einen Termin, wann er seine Sachen abholen kann. Zu diesem Termin läßt Du ihn in die Wohnung, aber nur zum Ausräumen. Sobald er wieder verschwinden sollte, ohne ausgeräumt zu haben, gleiches Spiel von vorne.
Ist der Mietvertrag erst mal beendet, fallen Nutzungsentschädigungen an, die höher sein können, als die Miete. Außerdem hat man an allen Sachen, die der Mieter in der Wohnung gelassen hat, ein Vermieterpfandrecht. Schuldet der Mieter also noch Geld, z. B. in Form der Nutzungsentschädigung, könnt ihr seine Sachen pfänden, bzw. als Pfand zurück halten. Am Ende bleibt ihm gar nichts anderes übrig, als jede Gelegenheit, die sich ergibt, um wieder den Besitz seiner Sachen zu erlangen, auch zu nutzen.
Achtung: Nicht an den Sachen des Mieters vergreifen!
Danke für deine Antwort, aber ich darf die Schlösser nicht wechseln, das wäre Selbstjustiz. Das darf laut Gesetz nur ein Gerichtsvollzieher.
Das stimmt nicht. Stell Dir mal vor, ausgerechnet in dieser Situation geht der Schließzylinder kaputt und Du musst austauschen? Braucht man dazu wirklich erst einen Gerichtsvollzieher?
Nirgendwo aber steht, dass man jemand in die Wohnung lassen muss, der gar keinen Mietvertrag hat, bzw. nicht mehr hat, weil er durch die fristlose Kündigung unmittelbar beendet wurde.
Du darfst das Zimmer nicht selbst räumen und auch nicht aufbrechen, wenn es keinen Notfall gibt. Das ist klar, aber das habe ich auch nicht empfohlen.
§562 BGB sagt nur, dass man als Vermieter ein Pfandrecht hat. Er sagt nicht, dass man dazu einen Gerichtsvollzieher braucht. Die Forderungen müssen eindeutig vorhanden sein und beweisbar sein.
Falls Dein Mieter aber meint, dass das ungesetzlich wäre, was Du tust, dann soll er Dich doch verklagen, auf wieder normal reinkommen dürfen, bis er endgültig aufgrund Deiner erfolgreichen Räumungsklage ausziehen muss. Ich glaube, das wird er eher nicht tun und die Polizei wird ihm auch nicht helfen.
tauschst Du den Zylinder der Wohnungstür aus, wenn er mal nicht da ist.
Du weißt dass das verbotene Eigenmacht ist.
Stell Dir mal vor, ausgerechnet in dieser Situation geht der Schließzylinder kaputt und Du musst austauschen?
Klar kann man das machen.
Querulanten und Mietpreller pochen oft auf Ihr Recht; auch wenn sie sich selber nicht daran gehalten haben.
Der ruft die Polizei wenn sie ihn nicht rein lassen und zeigt denen den Ausweis mit der Adresse und dann haben die anderen noch weiteren Ärger.
Du machst hier Vorschläge und Szenarien die klappen können aber ich kann daraus auch Szenarien machen die daraus folgen können.
Glaube mir ich habe da schon so einige im Leben erlebt zu was Personen fähig sind bzw. wie sie sich verhalten.
Querulanten und Mietpreller
Der gehört vermutlich nicht in diese Kategorie.
Das mit der Polizei? Stammt nicht von mir. Was sagt der Perso aus? Dass jemand mal irgendwo gewohnt hat? Mehr nicht. Ist der Mietvertrag beendet, besteht kein Recht mehr, die Wohnung zu betreten. Unterschied zu einer vollständig gemieteten Wohnung: Der Vermieter hat weder das Recht, die Wohnung eigenständig zu öffnen, noch sie zu räumen.
Als Vermieter, der in der gleichen Wohnung wohnt, habe ich aber sehr wohl das Recht, darüber zu bestimmen, wer meine Wohnung betritt und wer nicht.
Situationsbezogen hat man natürlich immer noch die Möglichkeit, einen Rückzieher zu machen, bzw. ganz flexibel auf die jeweilige neue Situation einzugehen.
Glaube mir ich habe da schon so einige im Leben erlebt zu was Personen fähig sind bzw. wie sie sich verhalten.
Glaube mir, ich auch!
Das mit der Polizei? Stammt nicht von mir. Was sagt der Perso aus? Dass jemand mal irgendwo gewohnt hat? Mehr nicht.
Die Polizei kann eine Abfrage machen und aus der wird die aktuell angegeben Adresse herauskommen; solange sich niemand umgemeldet hat.
Der Perso dient zur Überprüfung der Daten die dann mit der Datenbank verglichen werden.
Hier wird kein Süßholz geraspelt. Der Mieter ist vollumfänglich im Recht, wenn er der Kündigung widerspricht. Er wird mit Sicherheit nicht am 30.11.2017 aus seinem zimmer ausziehen, weil prinzipiell der Vermieter nur mit ordentlicher Kündigung eine Frist von 3 Monaten einhalten muss, egal was im Mietvertrag steht. 'Zudem muss der Vermieter einen wichtigen Grund für die Beendigung des MV im Kündigungsschreiben nennen. Der hier mehrfach genannte Kündigungsgrund '"unregelmäßige Mietzahlung" ist unerheblich, weil der Mieter durch DIE VERMIETER (Vermieterpartei in Personenmehrheit) nicht abgemahnt wurde. Im Falle einer Abmahnung und weiterer unregelmäßig verspäteter Mietzahlung wäre eine fristlose und damit außerordentliche Kündigung gerechtfertigt.
Zustellung der Abmahung/Kündigung mittels EINWURFEINSCHREIBEN!, und hier gilt außerdem, dass die Vermieter (Alle Hauptmieter, sofern sie mit dem Wohnungsvermieter einen gemeinsamen Vertrag geschlossen haben,) die Abmahnung und Kündigung unterschreiben müssen.
Eventuell ist der Untermietvertrag nicht gültig, wenn nicht alle Hauptrmieter als Vermieter gegenüber dem Untermieter den Vertrag geschlossen haben. Hier liegt noch ein Fallstrick in Form von Schadensersatz, weil der Untermieter guten Glaubens mit dem Vermieter den Vertrag geschlossen hat.
Schließlich der Hinweis: Der Untermieter kann den MV beenden, indem er mit einer Kündigungsfrist von 4 Wochen kündigt so wie im Mietvertrag ausgeführt.
Gibt es in der Wohnung eine verbindliche Wohnungsordnung ähnlich wie Hausordnung, die auch Bestandteil des Untermietvertrages ist?
Wie muss so eine Abmahnung denn aussehen?
Ich habe ihm leider nur über Whatsapp geschrieben, dass aber mehrere Monate lang, er solle doch bitte die Miete überweisen/an die Miete denken (immer so Ende des Monats/Anfang des Monats rum).
Mein Lebensgefährte und ich sind beide Hauptmieter und wir haben beide immer alles unterzeichnet, egal ob Untermietvertrag oder Kündigung.
Es gibt eine Hausordnung. Diese ist laut Untermietvertrag für alle zuständig. Aber eine Wohnungsordnung haben wir nicht.
Ich hatte den Eindruck, dass in der Wohnung 3 Hauptmieter als Mieterpartei wohnen und dazu ein Untermieter gekommen ist.
Eine außerordentliche Kündigung muss nicht fristlos sein, erst wenn die Kündigung als fristlos bezeichnet ist beginnt sie ohne Frist zu wirken. Dem Gekündigten wird jedoch eine Zeitspanne bis zu 14 Tagen zugestanden die Wohnung zu verlassen.
Eine Abmahnung entfaltet zunächst keine Wirkung. Wenn die Abmahnung nicht beweisbar dem Abzumahnenden schriftlich übergeben wurde, dann würde sie als Beweis vor Gericht keine Wirkung entfalten.
Erst deine fristlose Kündigung unter Bezug einer vorangegangenen Abmahnung ist ausreichend begründet. Es gibt bei google Musterabmahnungen.
Mit der Begründung Eigenbedarf kann das Untermietverhältnis erfolgreich ordentlich gekündigt werden. > hier zum 31.01.2018. Natürlich darf dann kein anderer Untermieter in die Wohnung gelassen werden.
Die Sache mit der Wohnungsordnung: Wenn der Untermieter nicht putzt oder in den Allgemeinräumen Unordnung hinterlässt, kann nur der Verweis auf die Wohnungsordnung eine Abmahnung inizieren.
Die Abmahnung selbst übergeben mit anderem Zeugen, dein Partner ist im Zweifelsfall nicht vertrauenswürdig für das Gericht.
Einschreiben kann man leider wirklich ignorieren, es sei denn, du kannst eine Zustellung durch Gerichtsvollzieher organisieren. Finde deinen Gerichtsvollzieher über das zuständige Amtsgericht, ruf an und frag nach, wie lange du für die Zustellung warten müsstest, denn die kann mehrere Wochen bis Monate betragen.
Wir sind eine 4er WG, der vierte Mitbewohner war auch dabei. Zählt der?
Derjenige, der ausziehen soll, hat sich im Gespräch als Opfer dargestellt, wir hätten ja ihm gekündigt und nicht andersrum (obwohl das vorher der Fall war), aber im Zweifel kann er sich bestimmt nicht mehr dran "erinnern" :-(
Zwei sind auf jeden fall besser als einer, aber ich weiß nur, dass man kann keine engen Vertrauten in so einem Fall als sichere Zeugen nutzen kann.
Die mündliche Kündigung d. UM ist formell unwirksam, es ist Schriftform gefordert. Du hättest dein Kündigungsschreiben besser per Einwurfeinschreiben getätigt. Das gilt als rechtssicher und nachweisbar zugestellt, sobald es vom PB in dem Briefkasten des Empfängers eingeworfen wurde.
An Hand der geschilderten Umstände ist eine außerordentliche fristlose Kündigung gerechtfertigt. Diese durchzusetzen, ist verm. problematisch. An der Räumungsklage führt kein Weg vorbei.
Aber da greift doch die außerordentliche Kündigung von vier Wochen, oder nicht?
1.Vertragsbruch (häufig verspätete Mietzahlung)
2. Unzumutbarkeit des weiteren Zusammenlebens
3. Eingriff in die Privatsphäre des Hauptmieters.
Abgesehen davon haben wir im Untermietvertrag sowieso vier Wochen vereinbart, und den hat er ja unterschrieben.