Wie versteuern, wenn die Mieteinnahmen die Kosten nicht decken?
Aus der sicht eines Unternehmens, dessen Betriebs und Unternehmenszweck nicht das Vermieten einer Immobilie dient. Sondern, dass das Kaufen und Vermieten von Immobilien nur für die Verzinsung des Eigenkapitals zuständig ist.
Anbei die Berechnung zum Reinertrag für die Steuererklärung Anlage V.
Was tun bei Negativem Reinertrag?
5 Antworten
Die Berechnung ist für mich auf den ersten Blick Murks, wenn du das Hausgeld komplett einbringst, ist auch der Bruttomietertrag anzusetzen, da das HG auch die umlagefähigen NK enthält. Es fehlt die AfA und wie kommt man auf einen nicht ausgewiesenen Zinsaufwand??? Da fügt man die Jahresabrechnung der kreditgebenden Bank bei.
Nein, akzeptiert das FA nicht (mehr) . Bruttomiete gegen Hausgeld. Ansonsten die reale Zinsbelastung, Bescheingung stellt die Bank aus.
Angenommen es wäre die Bruttomiete, wäre die Rechnung dann richtig? Bin bei meiner Rechnung von 2% Zinsaufwand bei einem Immobilienwert von 121.000€
Der Zinsaufwand ist eine reale Größe, der ist anzugeben. Und wenn es Bruttomiete ist ... würde ich die Versicherungspolicen prüfen und einen Molli reinwerfen :-)
Erläutern sie mir das bitte, dass der Zinsaufwand eine reale Größe ist, die anzugeben ist. Verbesserungsvorschläge?
Wenn Sie jedoch eine typische Wohnimmobilie auf Dauer vermieten, gilt der oben genannte unumstößliche Grundsatz. In der Folge können etwaige Verluste auch steuermindernd mit anderen Einkünften verrechnet werden.
Also wird z.B. ihr Einkommen aus Nichtselbständiger Arbeit (Lohn/Gehalt) um diesen Verlust vermindert versteuert, also geht nichts daneben.
Und wie sieht es mit der verminderten steuer aus der sicht eines Unternehmens aus, dessen Unternehmens bzw Betriebszweck nicht das Vermieten von Immobilien ist sondern die Vermietung nur für die Verzinsung des Eigenkapitals zuständig sind
Wenn die Einkünfte aus der Vermietung das Eigenkapital des Unternehmens stärken sollen und es sich somit um (gewillkürtes) Betriebsvermögen handelt, handelt es sich um ganz normale Betwird der Gewinn/ Verlust aus der Vermietung mit den anderen gewerblichen Einkünften zusammengefasst und entsprechend versteuert.
Bei gewerblicher Vermietung wird allerdings das Finanzamt nicht ewig Verluste akzeptieren. Ein paar Jahre sicher, aber wenn sich nicht irgendwann Gewinne einstellen werden die Verluste nicht mehr anerkannt (Liebhabereibetrieb).
Dann geht die Vermietung als Verlust in die Gesamtrechnung ein. Die Steuer wird ja auf die Gesamtsumme aller Einkünfte berechnet. Aus der obigen Rechnung entsteht also eine Steuerersparnis von -2.364 x 40%
Also wird das Ergebnis aus -2.364 x 40% als Steuerersparnis auf die Summe der Steuern in der Gesamtrechnung subtrahiert?
Grob gesagt, ja
Grob gesagt nein :-). Der Betrag wird vom zu versteuernden Einkommen abgezogen. Die zu leistende Steuerzahlung legt das FA fest ... leider
Also bleiben die Mieteinnahmen dann unversteuert?
Bei der Steuer geht es nicht um Einnahmen, sondern um den Gewinn. Und wenn Du mit der Miete einen Gewinn machst, weil die Kosten größer sind als die Einnahmen, dann zahlst Du keine Steuern bzw. minderst sogar die Steuern die aufgrund anderer Einkünfte zu zahlen sind.
Was - grob gesagt - aufs gleiche herauskommt, insbesondere wenn wie in dieser Aufgabe nur mit fiktiven kalkulatorischen Steuern gerechnet wird.
Salue
Ich weiss nicht, ob ich Dich richtig verstanden habe. Wenn ich vor den Steuern (in CH) die Einnahmen meines Hauses deklarieren muss, sieht dies wie folgt aus:
Die Einnahmen abzüglich Hypothekarzins, Unterhaltskosten, Reparaturen, Versicherungsprämien und Rücklagen für grössere Instandstellungsarbeiten, etc.
Nicht zum Betriebsergebnis zählen: Amortisation und Abschreibungen. Ob man Abschreibungen an der Liegenschaft machten musste weiss man ja erst, wenn man das Haus verkauft. Es kann gut sein, dass der Wert zugenommen hat. In der Regel wird dieser Gewinn oder Verlust dann erst bei den Steuern berücksichtigt.
Das sähe Deine Rechnung dann wohl etwas anders aus.
Tellensohn
Sorry habe ausversehen ihren Beitrag als nicht hilfreich bewertet, weil meine Maus verrückt gespielt hat
Die Berechnung soll nur ein groben Überblick geben, da nur diese Werte gegeben sind und als Beispiel rechnung für eine Simulierung fungieren.
Oh mein Fehler, hätte dazu schreiben müssen, dass die Immobilie Finanziert wird. Deshalb der Zinsaufwand.
Also soll man nicht den Kompletten Hausgeld betrag miteinrechnen? sondern nur der nicht umlagefähiger Anteil?