Einstieg in Immobilien?
Hallo!
Ich habe vermutlich eine ziemlich naive Vorstellung im Kopf, wie der Einstieg in den Kauf von Immobilien aussehen könnte, vielleicht hilft mir jemand kurz weiter:
Wenn ich mir mit 50.000,- Eigenkapital einen Kredit von insgesamt 200.000,- besorge und mir damit meine erste Wohnung zur Vermietung kaufe und ich diese dann für 800-1000,- mtl. vermiete, dann mit den Mieteinnahmen plus mtl. nochmal etwa 2.000 aus eigener Hand den Kredit abbezahle, ist der Kredit nach ca. 5 Jahren abbezahlt.
Nun verkaufe ich meine Wohnung für etwas mehr als 200.000,- (wie viel Preissteigerung ist realistisch?) und das Geld vom Verkauf verwende ich komplett als neues Eigenkapital für einen neuen Kredit von vielleicht bis zu 1.000.000,- Euro.
Mit diesem Geld kaufe ich mir eine größere Wohnung oder ein Objekt mit mehreren Wohnungen und vermiete fleißig weiter, bezahle den Kredit wieder mit den Mieteinnahmen und zusätzlich aus eigener Hand ab, verkaufe wieder für mehr als den Kaufpreis (erneut; wie viel Preissteigerung ist realistisch?) und nehme das Geld vom Verkauf wieder als neues Eigenkapital für einen größeren Kredit und setze das so fort, bis man irgendwann vielleicht ein 8- bis10-Familienhaus hat, welches ordentlich Mieteinnahmen produziert.
Funktioniert das so in etwa? Ich würde mich freuen, wenn mir jemand erklären könnte, welche Kosten noch dazukommen und was ich mit dieser sehr einfachen Vorstellung übersehen habe.
Danke und LG!
7 Antworten
Du machst mehrere Denkfehler:
- Du bekommst keine Mietrendite von 6%. Halbiere die Mieteinnahmen mal schlank
- Du kannst die Mieteinnahmen nicht für die Tilgung des Darlehens verwenden. Du musst davon Steuern zahlen, Nebenkosten, Instandhaltung, Reparaturen usw.
- Wer sagt, dass der Wert deiner Immobilie steigt. Vielleicht fällt er ja auch. Schließlich sprechen viele bereits von einer Immobilienblase.
Du vergisst, dass eine Immobilie auch neben den Kapitalkosten für den Kredit Kosten verursacht. Ein säumiger Mieter hier, ein neues Dach da und dann eine defekte Heizung sowie Nebenkosten, dazu eine Immobilie, die in der Nähe einer für 2030 geplanten Giftmülldeponie steht und du bist bereit für die Privatinsolvenz.
Es steht außer Frage, dass man mit Immobilien Geld verdienen kann, aber es ist auch Risiko. Auch wenn die letzten Jahre Immobilienpreise stark angezogen sind, heißt es lange nicht, dass es so bleibt.
Wenn du monatlich 2.000 Euro frei zur Verfügung hast, klingt das übrigens schon überdurchschnittlich viel...
Es hängt von deinem Einkommen ab wie hoch du den Kredit Monatlich zurück zahlen darfst. Da kann man grob 1/3 deines Nettoeinkommens ansetzen. Wenn du also 2100 Euro Netto inc der Miete an Einkommen hast, wird man dir eine Rate Abzahlrate von ca. 700 Euro errechnen .
Wenn man seine Wohnung dauerhaft nur vermietet, muss man einen eventuellen Verkaufsgewinn verteuern , diese Zusatzsteuern entfallen erst nach 10 Jahren Besitz.
Wenn dein Kredit bei der Alten Wohnung Abbezahlt ist, kannst du die Alte Wohnung erneut als Sicherheit bei deiner Bank beleihen, du musst diese nicht Extra dafür verkaufen. Vorteil ist auch, dass du keine erneuten Notargebühren für eine Eintragung der Grundschuld bezahlen musst.
Aus eigener Erfahrung , kann ich dir ungefähr hochrechnen, dass du bei 3000 Euro Nettoeinkommen ( Inc der Miete) ca 65000-70000 Euro eines Kredits innerhalb von 5 Jahren abgezahlt bekommst. Vom Grunde her ist deine Idee machbar aber nicht innerhalb des von dir gedachten kurzen Zeitraums.
Was bedeutet das genau? Ich "leihe" der Bank die Wohnung für Geld, statt zu verkaufen?
Nehmen wir mal an du willst wirklich eine Wohnung kaufen. Der Kredit Beträgt 200000 Euro. Die Wohnung hat 250000 Euro Wert , du hast Eigenkapital von 50000 Euro. Die Bank nimmt die Wohnung natürlich als Sicherheit, diese Sicherheit wird ins Grundbuch eingetragen, das Sichert die Bank ab wenn du warum auch immer Pleite bist und den Kredit nicht zahlen kannst. Wenn du dann irgendwann die 200000 Euro abgezahlt hast, bekommst du von deiner Bank schriftlich dass der Kredit abgezahlt wurde und die Grundschuld gelöscht werden kann. Aber du kannst die Grundschuld auch stehen lassen und damit einen neuen Kredit aufnehmen. Dann gibst du die schriftliche Bestäigung einfach an die Bank zurück und die Bank kann die Alte Immobillie als Sicherheit für die neue nutzen. Wie gesagt, das Eintragen und Austragen ins Grundbuch Kostet Notargebühren, es macht daher also Sinn, wenn man weiß dass man einen neuen Kredit aufnehmen will dann wie gesagt das auf die Alte Immobilie als Sicherheit zu nutzen.
Dass man die Abzahlrate auferlegt bekommt, wusste ich auch nicht
Ja du musst ja auch deinen Lebensunterhalt etc bestreiten, da geht man von Durchschnittswerten aus. Man will ja nicht, dass du am Ende kein Geld mehr hast den Kredit zu bedienen. Wenn du tatsächlich mehr Geld Übrig hast, gewähren dir die meisten Banken aber eine Sondertilgung , die liegt bei den meisten Banken bei 5 Prozent. Das heißt du darfst 1 mal im Jahr bis zu 5 Prozent des Kredits außer der Reihe abzahlen.
Wenn du 5000 Euro Einkommen hast und dir deine Bank eine Sondertilgung von 5 Prozent erlaubt, kannst du die Abzahlung in 10 Jahren erreichen.
Wenn noch mehr Geld übrig hast, also neues Eigenkapital gebildet hast, kannst du natürlich auch einen 2 Kredit für eine 2 Wohnung bekommen. Das ist natürlich etwas schwieriger aber nicht unmöglich.
Du kalkulierst die Mieteinnahmen zu großzügig.
Wenn Du eine Wohnung für 800 Euro aufwärts vermieten willst, muss das entweder was ganz tolles oder was großes sein. Das wirst Du für 250.000 EUR nicht bekommen.
Mein Mann und ich suchen eine drei-Zimmer-Wohnung zum Kauf. Bei Objekten unter 250.000 EUR gibt es entweder einen gewaltigen Haken oder die Wohnung ist sehr sanierungsbedürftig. Wir leben im Rhein-Main-Gebiet - in München ist der Immobilienmarkt noch verrückter.
Eine Eigentumswohnung hat natürlich auch Nebenkosten (nennt sich Hausgeld). Nicht alles davon kann auf den Mieter umgelegt werden.
Dazu kommen Sonderumlagen, weil größere Reparaturen am Gemeinschaftseigentum notwendig werden (Fassadenanstrich, Balkonsanierung etc.).
Und natürlich bist Du für die Wohnung verantwortlich. Lediglich Kleinreparaturen kannst Du dem Mieter aufbürden. Größere Reparaturen musst Du bezahlen.
Ob Du eine Wohnung gut verkaufen kannst, und ob es Preissteigerungen gibt, hängt stark von der Lage ab.
Immobilien haben den Vorteil, wertbeständig zu sein. Aber zurücklehnen und dem Wert beim Wachsen zuzusehen funktioniert nicht.
Funktioniert das so in etwa?
Nein, das ist ziemlich unrealistisch.
Danke für die Erklärung.
Was bedeutet das genau? Ich "leihe" der Bank die Wohnung für Geld, statt zu verkaufen?
Dass man die Abzahlrate auferlegt bekommt, wusste ich auch nicht, danke.
Ich dachte naiver weise, man könnte so viel abbezahlen wie man möchte.
Wenn mein Nettoeinkommen bei 5.000 mtl. liegt und ich mit einer Rate von 1.600 mtl. rechne, 19.000 jährlich, hätte ich ein 250.000 Objekt nach ca. 13-14 Jahren abbezahlt, das ist dann eher der Zeitraum, mit dem man planen muss - also nichts mit 5-Jahres Plänen, eher 15-Jahres Pläne?
Ist 250.000 für die erste Immobilie grob ein vernünftiger Wert? Je nach Lage natürlich, aber das scheint mir für den Anfang machbar zu sein.
Vielen Dank!