WEG-Reform 2020: Treppe zur privaten Terrasse bei fehlenden Stimmen abbauen?
Eine Frage aus aktuellem Anlass, über dessen Antwort wir uns sehr freuen würden, da hier jeder etwas anderes behauptet.
Wir sind Besitzer einer Eigentumswohnung innerhalb eines Hauses mit 5 weiteren Eigentümern (also insgesamt 6 Eigentümer).
Beim Kauf der Wohnung (Untergeschoss mit Terrasse) wurde uns von den ehemaligen Eigentümern gesagt, dass der an unserer Terrasse angrenzende Bereich einem Sondernutzungsrecht unterliegt und von uns beliebig genutzt werden kann. Direkt nach diesem Bereich (ca 2-3 Meter groß) kommt unser privater PKW Stellplatz.
Da wir diesen Bereich als Zugang zu unserer privaten Terrasse nutzen (nachdem wir beispielsweise unser Auto am besagten Stellplatz geparkt haben), haben wir uns entschieden eine Treppe (3 Stufen) von diesem Bereich zu unserer Terrasse anzubringen. Der Bereich wird ausschließlich nur von uns genutzt und auch gepflegt.
Im Nachhinein hat sich aber herausgestellt, dass dieser Bereich zum Gemeinschaftseigentum gehört (es war vor vielen Jahren mein ein Mini-Spielplatz da). Einer der anderen Eigentümer hat sich darüber anscheinend bei der Hausverwaltung beschwert, welche jetzt fordert, dass wir die Treppe wieder entfernen. Es hieß, dass wir die Treppe behalten dürfen, wenn alle Eigentümer ihre Zustimmung dafür geben. Laut der Gesetzesänderung ist dafür aber nur die einfache Mehrheit nötig.
Wir haben die anderen Eigentümer angeschrieben und haben ingesamt (inklusive unserer Stimme) 4 Stimmen von insgesamt 6 Eigentümern. Nur einer stellt sich quer und beschwert sich weiterhin bei der Verwaltung (er ist wohl bekannt dafür, dass er sich über alles beschwert).
Wir hätten zwar aktuell die einfache Mehrheit an Stimmen, der Hausverwalter meint aber, dass wir ALLE Stimmen brauchen. Wie sieht hier die Gesetzeslage aus?
Angeblich behauptet der eine einzige Eigentümer auch, dass die Treppe das Fenster seines Hobbyraumes abdeckt. Dies ist aber definitiv nicht der Fall. Die Treppe hat nur 3 Stufen und nimmt nicht mal 5% des Fensters ein (eigentlich gar nicht - siehe Bilder). Witzig ist, dass der Eigentümer nicht selbst in der Wohnung lebt sondern diese vermietet ist und der besagte Hobbyraum im Keller überhaupt nicht von der Mieterin genutzt wird. Und wenn die Tatsache stimmt, dass da früher mal ein Spielplatz war, hat dieser definitiv mehr eingenommen als unsere kleine Treppe.
Der Miteigentümer will sich einfach nur beschweren und stellt sich stur. Zumal gesagt werden muss, dass der besagte Bereich früher total verdreckt, voller Hundekot und auch sonst ungepflegt war und wir die komplette Pflege übernommen haben. Sieht jetzt total sauber und gepflegt aus. Also eher ein Vorteil für alle anderen Eigentümer.
Müssen wir die Treppe abbauen, wenn nicht alle Eigentümer ihre Zustimmung geben?
Freue mich über eine Aufklärung :)
4 Antworten
Die bauliche Veränderung dürfte mit Mehrheitsbeschluss, zumindest nach neuem Recht, beschließbar sein (§ 20 I WEG). Ein Sondernutzungsrecht kann euch mit Beschluss aber nicht eingeräumt werden, außer die Teilungserklärung enthält eine entsprechende Öffnungsklausel. Hier wäre dann eine Vereinbarung aller Eigentümer und Eintragung im Grundbuch erforderlich. Zuerst sollte man aber prüfen, ob die alte Teilungserklärung schon ein Sondernutzungsrecht vorsah. Ein Umlaufbeschluss, wie du es offenbar machen wolltest, ist aber nur möglich, wenn alle zustimmen. Ansonsten muss der Beschluss regulär in der Versammlung mit einfacher Mehrheit gefasst werden. Aber auch hier müsste man prüfen, was die Gemeinschaftsordnung zur erforderlichen Mehrheit sagt. In der Regel gilt aber das neue Recht (einfache Mehrheit).
Erster Punkt ja. Zumindest was die bauliche Veränderung angeht. Ein Sondernutzungsrecht kann aber meist nicht per Beschluss begründet werden. Entfernen nicht unbedingt. Das Thema ist aber viel zu komplex als man es hier abhandeln könnte. An deiner Stelle würde ich mir einen Beschluss in der regulären Versammlung besorgen und dann die Treppe einfach dranlassen. Spätestens wenn der nörgelnde Miteigentümer rechtliche Schritte einleiten sollte, solltest auch du einen Rechtsanwalt beauftragen. Nachteil davon, wenn es quasi nur vom anderen Miteigentümer geduldet wird, ist natürlich, dass das zu Problemen bei einem späteren Verkauf führen kann. Denn der Erwerber möchte Rechtssicherheit.
Naja beim Verkauf könnte ich die Treppe abbauen, die sowieso nicht so angebracht wurde, dass sie für immer da ist :).
Die Fläche wird von niemandem außer mir genutzt und gepflegt. Wie gesagt, sie ist nur 2-3 Meter groß und die Treppe nimmt nicht einmal einen Meter davon ein und führt ausschließlich auf meine Terrasse. Auf dem beigefügten Bild ist es ja ersichtlich.
Ich spreche unseren Verwalter mal drauf an und bitte um eine Versammlung. Er möchte rechtliche Schritte zwar vermeiden, aber hier geht‘s uns um das Prinzip. Einer der aus der Reihe tanzt macht alles ohne Argumente kaputt. Dies sollte irgendwie vermieden werden.
was steht in der Satzung zu Sonderbauten, reicht eine einfache Mehrheit?
Es ist wohl allgemein eine einfache Mehrheit ausreichend. Mein Hausverwalter meint aber, dass alle zustimmen müssen. Hmm.
Nur mal so vorneweg, könntet ihr die Treppe auch nach rechts raus anbringen? Ab durch die Hecke sozusagen 😂
Prinzipiell ja 🤣. Nur bin ich mir nicht sicher, ob der Busch (den wir auch entfernen wollen) auch zum Gemeinschaftseigentum gehört. Daran haben wir auch schon gedacht, müssten wir aber klären.
Was auch auf jeden Fall ginge, ist eine ausklappbare Treppe. Betreten darfst du die Fläche ja. Wenn Du die Treppe immer wieder hochklappst, kann da niemand was sagen. Und das mit der Abschattung ist natürlich totaler Quatsch.
Bringe doch in die nächste Eigentümerversamlung den Antrag ein, die Treppe dort zu lassen. Der Hausverwalter muss dann protokollieren, wie das Abstimmungsergebnis ist. Wenn es nicht rechtens ist (Ablehnung trotz Mehrheit) kannst Du die Treppe dran lassen. Weil eine Klage gegen Dich aussichtslos wäre. Du musst es aber einen Anwalt prüfen lassen.
Einfache Mehrheit müsste genügen seit der letzten Reform.
Es ist wohl allgemein eine einfache Mehrheit ausreichend. Mein Hausverwalter meint aber, dass alle zustimmen müssen. Hmm.
Einfach mal den Beschluss mit einfacher Mehrheit fassen. Was soll der eine dann machen?
Die Frage ist aktuell wie es im Umlaufverfahren aussieht..
Vielen Dank für die ausführliche Erklärung. Kurz gefasst müssten also aktuell entweder alle zustimmen oder eine ETV gemacht werden, bei der die einfache Mehrheit der Teilnehmer gilt. Habe ich das richtig verstanden? Ansonsten müsste ich die Treppe entfernen?